房地产类大客户项目工期及材料管控要点研究

张云 刘佳 罗浩 谯冲 杨瑶

摘要：

关键词：房地产，预售节点，工期管控，材料管控

随着房地产市场波动起伏，地产企业优胜劣汰，中小企业接连破产，大型企业市场份额逐渐减少。在这种市场变化冲击下，房地产类大客户管理体系及开发节奏逐渐规模化，加重对成本、安全、质量、工期等指标考核及过程把控，其中工期管控为房地产大客户项目的重中之重，尤其是预售节点的完成情况直接影响其资金回流。在项目施工伊始阶段，预售节点为第一首要目标，一个地块内的所有楼栋同时启动，材料需求量极大，对于施工单位，如何把控材料也成为另一关注重点。

1 研究背景

项目的高层住宅，根据业主要求，其预售节点具体如下：

序号	楼栋	预售节点楼层	预售节点工期	预售节点完成内容
1	1#楼	7层	65天	基础底板至8层楼板主体结构
2	2#楼	7层	65天	基础底板至8层楼板主体结构
3	3#楼	7层	65天	基础底板至8层楼板主体结构
4	4#楼	7层	65天	基础底板至8层楼板主体结构
5	5#楼	7层	65天	基础底板至8层楼板主体结构

2 工期管控

2.1工期分析

预售节点工期时间紧凑，为非正常工期，可定义为抢工项目。

2.2工期保证预售措施

（1）识别工期特点：

结合项目特点判别合同工期节点，特别是基础底板、地下室顶板、地上预售楼层结构施工的绝对工期。

（2）明确分包合同

劳务分包招标过程中根据业主工期节点重点明确工期要求，明确抢工费划分依据，避免施工过程中合同纠纷等导致劳动力不足，造成工期延误。

（3）做好界面交接与专业分包配合工作

对于前期土方、基坑、地基处理、桩基、防水等专业分包做好协调及工作衔接，办理好书面交接手续，对于地质条件不好从而影响工期的情况做好证明材料，避免因此类问题导致的过程延误直接纳入相关工期考核。

后续装饰装修阶段，与大客户项目建设单位做好协调机制，因房地产大客户项目多采用集采模式，其分包可提前锁定，前期做好专业分包的深化设计及进场实施协调，相关专业工序穿插施工，为后续施工留设充足的施工周期。

同时重点做好与各专业分包的工作面书面移交手续，避免后续相关的工期延误纠纷。

（4）梳理关键工序

预售阶段项目应对标准层各工序进行梳理，合理组织人工、材料、机械设备等进场，细化具体工序计划，保障标准层工期的顺利实施；同时在抢工阶段坚持每日生产协调会，及时处理过程问题，减少不利因素，避免导致工期的延误。

（5）配备专职计划工程师

预售阶段项目可配备专职计划工程师，编制专项的预售计划，梳理各项验收，设别各层结构差异导致的工期区别，如质监站验收、配模楼层、悬挑楼层、架空层等均需实行不同的工期管理模式，每日及时识别施工现场的工期延误进行纠偏，并结合局大计划的管理思路推动项目各部门的联动工作，通过系列的计划管控措施减少工期影响。

项目总进度计划

项目月进度计划

（6）做好材料进场管控

对于钢筋、混凝土、模板等大宗材料需提前做好进度计划，工序前置的材料提前进场，必要时钢筋等大宗材料可现场囤料，同时控制进场量，避免材料冗余过多对工序组织造成不利影响。

3 材料管控

3.1 材料分析

预售节点工期紧凑，前期大宗材料需用量极大，模板周转及材料损耗控制难度增大。

2.2材料管控措施

1、制定《物资验收制度》，严控材料进场质量、数量，多部门共同参与确保满足现场要求；

2、进场后，对材料及时进行入库，并登记台账，入库台账应注明日期、材料名称、规格、数量、金额及品牌等信息；

3、施工现场严格实行限额领料，采用限额单，根据工程量，计算限额用料的品种及数量；

4、现场材料应分类整齐堆放，原材料、半成品材料分开堆放，并设置标识标牌，合理规划场地，减少材料二次搬运；库房应有防水、防潮、防火等措施，满足材料堆放要求；

 

5、每月及时对材料进行盘点，核对现场剩余数量，并对材料使用量与预算量进行对比分析，及时分析总结存在的原因，做好复盘，控制材料损耗，节约成本；

6、每季度召开材料损耗分析会，加强全员材料管控意识，减少材料损耗；

7、优化模板方案：

预售节点工期紧凑，模板周转无法跟进施工进度，故在地下室结构施工过程中，采用工厂集中加工的规格板，现场直接拼模使用，缩短工期的同时，也减少新模板的投入量及材料损耗；

地上结构施工采用木模体系时，采用承插式盘扣脚手架，缩短搭接工期的同时，也减少架料的投入量，周转至上层使用时效率增加。

对与变形缝模板、电梯井等大块，采用整体式拼接木模，整体提升吊装，缩短工期，减少重复拼模时对材料的重复损耗。

综上所述，房地产类大客户项目工期及材料管控重点为：在施工过程中做好工期、材料准备。施工进度计划结合现场实际情况定期进行比对、分析、纠偏、调整，与现场实际同步。而材料管控与现场进度是分不开的，结合施工进度，提前做好材料计划，按照计划数量及时间，完成材料进场，以便现场施工。因此，做好项目工期及材料管控，按期保质保量完成施工任务，为房地产类大客户项目奠定良好的基础。