武汉某自用研发办公楼项目招标阶段造价管控应用研究

朱敏

摘要：近年来，随着房地产市场的竞争越来越激烈，如何控制项目造价成本，使得投资效益最大化是建设单位关注的重点。全过程的造价管理贯穿了项目的投资决策、设计、招标、施工及竣工结算的每个环节。在招标阶段，不论采用何种合同形式，都需要着重查看图纸的情况、各专业系统之间的匹配程度，及招标图纸与技术规范和工程界面是否存在不匹配或者矛盾的情况，以此来减少合同后期由于上述问题而产生的变更或者分歧，从而更有效的来控制项目的造价成本及推进项目的结算工作。本文主要通过武汉某自用研发办公楼项目在招标过程中发现的问题及解决的方法来探讨招标阶段造价管控的要点。

关键词：招标阶段、图纸、技术规范、工程界面、工程量清单

引言

目前建设单位采用较多的几个合同模式为固定总价模式、暂定数量固定单价模式和清单包干模式。总价包干模式的合同总价为按招标图纸、工程规范、招标文件中所约定的工作内容、招标答疑及回标问卷澄清为基础的固定总价；暂定数量固定单价模式为合同单价均是包干单价，所有包干单价的工作及范围内容均已考虑并包括完成施工方案、招标图纸及工程规范所需的全部内容，数量为暂定数量，数量根据施工图纸重新计量，即按工程规范及招标图纸单价包干；清单包干模式为根据招标图纸及工程规范编制的工程量清单中的数量及特征描述为基础的包干。

从上述可以看出无论何种模式下组成的合同总价，招标图纸、工程规范及工程界面都对合同总价的组成及合同的结算有着至关重要的影响，而在招标阶段，尽可能多的规避招标图纸、工程规范及界面中存在的问题或者是矛盾点，保证清单工程量的准确性，这样不仅可以减少在施工过程中发生的扯皮问题，也可以减少合同后期的变更，从而对更有效的控制项目的造价成本。

本文以武汉某研发办公楼项目实际招标及结算过程中遇到的问题及解决方案，来探讨从招标图纸、技术规范、工程界面等等几方面在招标阶段造价管理需要关注的要点。

1武汉某研发办公楼项目概况

本研发自用办公楼项目位于武汉东湖开发区，总建筑面积约53万平方米，地下室2层，约24万平方米，地上建筑面积约29万平方米，由8栋五层研发中心，2栋二层食堂组成，其中包含一个约2300平方米的数据机房和多个无尘实验室，本项目于2015年开工，于2018年竣工，2020年全部完成结算。

2 根据图纸深度来确定合同性质

招标图纸的深度直接会影响建设单位采用何种合同模式。若招标图纸深度已经达到了施工图深度，则一般性会采用固定总价的模式；若招标图纸仅是扩初图的深度，则一般会采用暂定数量固定单价模式；若招标图纸仅为扩初图纸深度，但已有类似项目数据，则可根据经验数据模拟清单，采用暂定数量固定单价模式。因本项目体量大，招标周期紧张，在综合机电工程招标时，每栋楼的机电图纸已达到了施工图深度，但对于招标范围内的数据机房和室外机电未完成设计，仅有扩初图纸，因此在招标时，综合机电工程以固定总价模式招标，其中的数据机房和室外机电工程列为了暂定数量，以此来配合招标节点，使综合机电工程准时开工。

3 详细查阅图纸全部内容以保证招标清单的完整性

详细查阅图纸是招标阶段的一项重要工作，着重阅读图纸设计说明、施工说明，其详细描述了各专业系统的设计概况、具体系统要求，甚至有些要求仅仅只会在设计说明中有所表述，但在系统图或者平面图中无体现。以下述两个系统为例：

1）本项目防雷接地系统图及平面图中均未明确需要均压环，但在施工设计说明中明确本项目外墙均为幕墙结构，建筑物从室外地坪起，每层外墙处利用结构圈梁内外侧两根主钢筋焊接连通成环形作均压环、并预留接地端子板，将外墙上的幕墙框架等所有金属构筑物均接入均压环接地系统，每个金属物的接入不少于两点，以防止侧击雷的破坏。

2）消防系统的设计说明中明确当梁、风管、排管、桥架等障碍物的宽度大于1.20m时，其下方应增设喷头，本项目有两层大地库，地下室涉及到较多的大风管、综合支架，许多地方均需要设置按此要求设置喷头，但此部分的在消防喷淋平面图中未体现。

上述内容在本项目招标阶段发现了问题，在工程量清单编制时，特别注意了补充相关内容，避免了对于清单漏项的问题。若发生了清单漏项的情况，固定总价的模式下，合同后期承包单位会就此提出漏项索赔，表示合同总价中并不包含此费用，但在建设单位的角度，合同是基于图纸为基础的总价包干，合同总价中应包含此项费用，导致双方产生分歧；而在暂定数量固定单价模式和清单包干模式下，清单漏项导致合同内无此项的单价，需要重新认价，若认价双方未达成一致，同样会导致影响合同结算进度等。

4 核对各专业图纸的匹配度

在招标算量中，不同专业系统会安排不同的人员进行算量工作，各专业可能仅专注于各自的系统，而没有去复核各专业图纸之间是否匹配，导致合同后期产生变更的情况。在启动招标算量前，进行图纸评审就成了关键环节。

1）本项目图纸评审阶段的有效措施

下表1为在本项目造价管理中所整理的招标图纸评审要点检查表，并将此应用于后续其他项目实施阶段的评审参考，且在此基础上不断扩充完善。

本项目办公区域空调系统采用变风量末端（VAV），但在电气系统中遗漏了VAV末端设备的配电系统图及平面布置图，也存在空调系统中末端设备的平面布置与电气平面图中的不一致的情况；这些问题在招标图评审阶段已经发现，及时反馈给了设计单位和建设单位，在招标阶段来解决此项问题，来减少合同后期的相关变更。

2）本项目图纸评审阶段忽略的问题

由于本项目建筑专业图纸根据建设单位的提资需求修改的版本较多，而机电各系统的设计开始时间较早，设计电气系统底图用错版本，导致低压变配电房的布局设计有误，由于底图套错，未在图纸评审阶段发现此问题，设计院审图时和测量师算量时也未发现，导致测量师电气主干线系统返工重新计量，既增加了人工成本，也导致招标阶段输出工程量清单的时间非常紧迫。

由上所述，招标前的审图工作就变得非常重要，图纸之间的矛盾越少，施工过程出现的返工、扯皮等情况也将越少。

表1- 图纸评审检查表

序号	问题描述	测量师评审意见
	机电工程
1	电气能源管理系统技术要求是否明确。	电能管理系统未提供平面图
2	同其它专业（消防、弱电等）图纸匹配，给设备配电的设计是否已提供，或是在系统图中有回路，平面图中是否对应有设计。	风机盘管未设计配电
3	机电复杂的界面在图纸上是否示意且与文字界面一致（如动力箱与设备控制箱，DDC所需供电线路等，如与弱电、消防、电动窗帘、滑升门、AV设备等单位在动力配电箱上的界面。与总包在室外工程的界面。与外线单位界面。与指定供应之灯具、发电机组、冷水机组、高压柜、UPS、精密空调等等的界面等。 ）	未在图纸中示意界面，DDC及VAV-BOX均未设计配电
4	新设备/特殊工艺的类型/参数/技术要求是否明确，图纸是否清晰，技术规范是否详尽：如太阳能系统、中水设备、热泵等。	不涉及太阳能系统及中水设备，锅炉房在W3地下未设计
5	机电设备（风口、风管、开关、灯具布置等）位置是否与消防、精装修要求匹配。	未收到精装修图纸，防火卷帘的具体位置未在消防图纸上表示出，防火阀的配电平面图上未体现。
	消防工程
1	消防硬线控制线缆规格及路由是否图示清楚。	未显示清楚
2	明确精装修区域的喷淋头是否标准化设计（如应采用隐蔽式喷淋头）。	图例未区分隐蔽式喷头
3	地下室风管大于1.2m需增设下喷头的规范要求是否体现在图纸上。	平面图未体现
4	消防设备（喷淋头、消火栓、探测器）位置是否与机电、精装修要求匹配。	匹配
	精装机电工程
1	机电消防设备（风口、风管、开关、灯具、喷头、探测器、消火栓等）位置是否与精装修要求匹配。	匹配
	弱电工程
1	专用线槽是否有使用原则（如光纤是否单独走线槽，不同系统的线缆能否共槽）。	未明确各系统是否共用线槽
2	BA点表要求是否与机电设备控制要求一致。	一致
3	弱电设备（温控器等）位置要求与精装修要求是否匹配。	匹配

5 核对技术规范与图纸要求的匹配度

目前，有些建设单位会聘请专业的技术顾问，对于各专业编写技术规范，而技术顾问公司内部有一套自有的技术规范模板来针对拟建项目进行修改及调整；也有已成体系的建设单位有一套内部模板的技术规范提供给技术顾问或设计单位，由其针对拟建项目修改技术规范。不管采用哪种形式，基本都是出于自有的一套模板，在模板的框架下针对拟建项目修改对应的技术规范，但在这种情况下，往往会发生技术规范与图纸有矛盾或者技术规范有遗漏的情况。

以下为本项目中发现的对造价有影响的几点：

1）本项目镀锌电管SC技术规范要求采用英标，但图纸设计说明要求采用国标，但两种标准下对于电管的厚度要求不同；

2）水箱技术规范要求采用SUS444不锈钢，但图纸说明中要求采用SS304不锈钢；风管道的制作厚度技术规范的要求与图纸施工说明的不一致；

3）管道保温材料技术规范与图纸标注的不一致。

上述问题即会影响清单的编制准确度，也会影响单价的组成，不管哪种合同模式下，都有可能在合同后期与承包商产生分歧，所以在招标阶段，认真阅读技术规范，将技术规范中与图纸矛盾的地方反馈给技术顾问及设计单位，由其商讨确定以哪个为准，来提高清单描述的准确性，减少合同后期因技术规范与图纸的矛盾或者技术规范的遗漏而产生的变更或者分歧，同时也避免施工过程中因购买的设备或者材料有误对于工期的影响等。下表2为本项目所整理的技术规范与图纸匹配度的检查表，并将此作为后续其他项目实施阶段的评审参考。

表2- 技术规范与图纸匹配度的检查表

序号	问题描述	综合意见		评审意见
		责任部门	类别
	机电工程
1	统招的设备材料如低压柜、电缆、线槽、桥架、变压器、发电机等的参数规格是否与统招要求一致。	强弱电产品线	A
2	以下设备材料、重要设备、新设备的品牌是否在同一档次:低压柜、配电箱、电缆/电线、管道、阀门、空调风柜、风机盘管、空调水阀门/风阀、电线管、锅炉、变压器、发电机、冷却水塔、水泵、板换、太阳能系统、中水设备、热泵、保温材料等。	TQC	A
3	以下设备材料规格/材质技术规范是否明确，图纸与技术规范是否对应：配电箱、电缆、电线管、不锈钢给水管道、焊接钢管、镀锌钢管、铸铁排水管、管道阀门、空调风柜、风机盘管、空调风管、空调水阀门、风阀、空调水管、保温材料。	强弱电产品线 暖通给排水产品线	B
4	重要设备的类型/参数/技术要求是否明确，技术规范是否详尽:锅炉、冷却水塔、水泵、板换。	暖通给排水产品线	B
5	新设备/特殊工艺的类型/参数/技术要求是否明确，图纸是否清晰，技术规范是否详尽：如太阳能系统、中水设备、热泵等。	暖通给排水产品线	B
6	空调机房保温管道外壳要求（铝片），带型或线型风口“人字”阀要求是否明确。	暖通给排水产品线	B
	消防工程
1	特殊灭火系统的技术规范、品牌是否在同一档次：如水炮灭火系统、食人鱼灭火系统、气体灭火系统。	TQC	A
2	特殊部位（如机房）的灭火系统技术要求是否明确：水炮灭火系统、食人鱼灭火系统、气体灭火系统 。	产品线	A
3	以下设备材料规格、材质技术规范是否明确，图纸与技术规范是否对应：消防水管、 消火栓、阀门、喷头、报警主机、控制器、报警按钮、控制电缆、电线管。	产品线	B
4	电线管设计采是否符合标准。	产品线	B
5	有关维修保养、设备备品备件要求、数量是否已提供。	设施运维部	B
	精装机电工程
1	天花图上的风口、灯具等，墙面地面的开关面板等的外观尺寸、材质是否明确。	产品线	B
	弱电工程
1	是否按弱电技术规范及统招设备材料进行标准化设计，门禁与消防的联动，破玻璃报警按钮、五方对讲等细节性的东西。	产品线	A
2	电线管设计采是否符合标准。	产品线	B
3	有关维修保养、设备备品备件要求、数量是否已提供。	设施运维部	B
4	设备材料的技术规范如涉及引用国家标准的，是否已确认版本有效性且属于有效版本。	产品线	A

6 详细查阅工程界面与图纸的匹配度

工程界面一般由技术顾问或者拟建项目工程部编制，而设计院出图基本是全专业出图，在图纸中不会具体体现工程界面，由于不是同一个部门来输出文件，故常常会发生工程界面与图纸不匹配的问题，故在招标每个合同包前，需要将工程界面的描述与招标图纸相结合来看，以避免施工过程中各合同包的承包单位对于界面的扯皮，或者发生界面遗漏的情况。

本项目就出现了界面描述与图纸不匹配的情况，导致了合同后期结算时与施工单位产生了分歧。具体如下：

1）工程界面中的描述为：“蓄冰冷冻站所有的冷却水管、冷冻水管、乙二醇管道由蓄冰冷冻站分包完成。管道安装的具体界面是冷冻站内管道伸出蓄冰冷冻站墙外1米，1米以外范围的冷冻水补水管及冷冻水管工作由机电分包负责，接驳原则是，后施工者负责接驳。冷冻站至数据机房的空调供回水管由蓄冰冷冻站分包施工至数据机房外1米，后续由数据中心分包完成”。

2）在投标答疑中，有澄清过相关界面问题表示“蓄冰冷冻站分包施工至数据中心外1米，后续由数据中心分包完成，其中涉及综合管廊的地方联合支吊架由机电分包无偿提供。”

图1

3）图纸情况如图1所示，红色圈注部分为蓄冰冷冻站至数据机房主干管路由中服务于非数据中心区域的点位，蓝色圈注部分为蓄冰冷冻站至数据机房主干管路由中服务于数据中心区域的点位，由此可以看出蓄冰冷冻站至数据机房的主干管并非全部服务于数据中心，非数据机房区域及数据机房区域合用一根主管。

这种情况下，测量师编制清单时认为非数据中心区域及数据中心区域均合用一根主管，认为此根管道应属于机电的范围，工程量清单中包含此部分工程量，但未进行相关澄清工作；而施工单位认为根据合同界面及答疑澄清，至数据中心的管道属于蓄冰制冷站，非机电施工范围，机电施工单位在完成此部分施工后，提交了RFI单，申报了约122万的加账费用；在结算的时候，这部分双方产生了分歧，在分歧谈判会上，双方同意按照仅增补数据中心相关支管及配套检修阀门的方案（约30万元）达成一致，解决了此分歧。

由此可见，招标界面梳理界面与图纸的匹配情况，不但可以提高清单的准确性，还可以减少合同后期对于各合同包对于施工界面的扯皮情况的发生。

7 工程量清单的复核

在招标阶段，不管在何种合同形式下，工程量清单的准确性及完整性尤为重要。由于和本项目的业主合作了较多的工程，总结了一份工程量清单检查表（如下图2），作为后续项目工程量清单编制完成后的检查标准。同时对于地上地下风管的含量、风管与保温面积是否一致（送回风）、地上地下照明管线含量、插座管线含量与历史项目进行横向对比，复核工程量是否有较大的偏差，一旦发现了较大偏差情况，需对比是历史项目和本项目是否存在设计差异导致的偏差，若发现不是设计差异，则返回到复核计算底稿，此时可按照各系统图按回路复核，查看是否存在漏算、少算的情况。对于清单项目内容的描述，需要结合图纸、技术规范要求、单价说明来综合编制，保证清单描述与上述三个内容保持一致，若三个方面有矛盾的地方需提出疑问澄清，以减少合同施工过程中，施工单位钻漏洞，提出变更或者索赔的情况。

表3-综合机电工程量清单检查表

	机电	测量师必检项			造价工程师 必检项		造价工程师 抽查项
序号	工作内容	是	否	备注	项目	已检查请打勾	抽查内容及情况说明（除必检项外，均需抽查）
一	通用项目
1	招标文件工程界面灰色、不清晰已澄清	√		已澄清
2	已检查所有清单列项与招标文件工程界面一致	√			■
3	已检查所有清单项目与最新图纸及技术规范一致	√		已按照图纸及技术规范解释顺序进行复核
4	已检查所有清单项目与最新答疑澄清一致	√			■
5	已检查不同章节中使用的同等子目一致	√
6	已检查所有单位使用正确	√
7	已检查所有计量与工程量计算规则一致，包括单价说明中需包括的工作内容与清单项目描述一致	√
8	已检查全部图纸已标注并被量度（清图）	√
9	已检查计算底稿中公式：乘数、汇总、结转	√		需提供计算底稿
10	已检查指定金额、暂定金额已计入工程量清单，且金额经过华为CEG确认			尚未讨论
11	已检查暂定工程量的合理性，不存在投标人伺机在小量暂定量中套用高单价的风险	√		室外潜水泵及灯具根据设计提供资料进行编制。
12	软件计算工程量，明确计算范围，并检查与招标文件计算规则已完全一致	√		全部以图纸计量，未使用算量软件
13	已检查饰面材料规格、材料编码明确			N.A.	■
二	常见遗漏项目
14	电能管理系统是否有单独列项，并要求投标人填报明细	√		澄清及清单都已明确
15	多功能电力仪表是否有单独列项	√		低压柜内单独列项，三箱的包含于三箱中
16	当照明系统采用线管敷设时，线管工程量与电线工程量是否基本成3倍的关系	√		非3倍关系，先走桥架再穿管，线的数量大于管子的3倍
17	清单中母线列项需根据统招合同关于母线三通、弯头等配件的价格说明，如果配件价格仅包含加工费、设计费，不含材料费，需在招标中向承包单位澄清。	√		与计算规则匹配
18	消防及生活水箱是否共用，注意消防和机电界面，避免遗漏或重复	√		消防稳压水箱属于机电范围，在机电中列项
19	重力雨水系统	√
20	风管计量中需扣减静压箱、消声器长度	√		已确认扣减静压箱及消声器长度
三	其他（根据项目特点需关注项目，由造价工程师与测量师共同确定）
1	供电报装、设备综合管理费等已按本项目特点，按区域进行列项	√
2	空调清洗预膜等已按本项目特点，按区域进行列项	√
3	直饮水机房、太阳能热水需承包商自行深化设计，带方案报价	√

8 结论与建议

综上所述，以上为本文结合武汉某研发办公楼项目招标阶段成本管理的一些初步的探索及总结。武汉某研发办公楼项目在招标前期通过对图纸的评审、核对技术规范与图纸要求的匹配度、工程量清单的复核等措施，在招标阶段有效的减少了很多可能发生的变更，但也由于未复核工程界面与图纸的匹配度，导致合同结算阶段和施工单位产生了分歧。因此重视图纸的完善度，各专业系统之间的匹配度，招标图纸与技术规范、工程界面的匹配度，从而提高了工程量清单编制的准确度及合同单价报价的准确性，是招标阶段造价管理的要点。在招标阶段越早发现问题并在定标前解决，可以有效的控制合同后期的变更率，避免合同施工过程中发生的扯皮现象，做到事前主动控制，有效的控制整个项目的造价成本。

参考文献

[1]李泽鹏.关于建筑工程造价管理的思考[J]. 现代物业(中旬刊). 2018(07)

[2]马莉莉，赵云龙.建设工程招投标阶段的工程造价控制分析[J].，民营科技 . 2014(10)

[3]陈芳.某综合整治项目招标阶段工程造价控制管理[J]. 建材与装饰. 2019(23)

撰写日期：2023-03

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