养老地产项目投资风险管理研究——风险识别

宋婷

摘要： 在宏观政策的引导下，全国各地的养老产业蓬勃发展，养老地产是民间资产对产业投资的一种新形式，是解决我国老龄化问题以及养老问题的关键途径之所在，但养老地产项目的投资存在一定风险，所以我们要对项目投资风险因素进行有效识别。

关键词： 养老地产项目；投资风险；风险识别

中国的老龄化水平远超世界平均值，在宏观政策的引导下，全国各地的养老产业蓬勃发展，尤其是对于房地产开发商来说，中国老年人思想中的“家观念”予以了他们较大的开发契机，养老地产便也就应运而生。养老地产是一种全新的地产投资、开发和建设模式，既继承了传统地产的原有特色，也存在较大的创新精神。但是，养老地产的根本性质还是没有脱离“地产”的特性，具有投资额度大、投资时间长、投资风险高的特征，所以往往会给投资者带来一些隐蔽性的风险，让投资者的投资暴露在风险侵蚀之下。因此，针对养老地产的投资风险，需要进行深入的理论研究，结合有效的时间探讨，来化解风险、缓释风险。

风险具有不稳定性、随发性特征，既定的风险是基于一定情景基础上，在具体的时间段内可能发生的、会导致结果偏差的不确定因素。所以，针对、养老地产项目而言，致险因子、运险环境等等都会造成损失较大、可变性强的各类损失，对开发商以及投资者等承险主体造成不利的影响。风险管理的目标性和针对性都相对较强，是一种为了充分保障项目有效的实施开展而产生的专业化、流程化和科学化管理工作，从而规避会对项目产生不利影响的相关因素。为项目的顺利展开保驾护航。从流程系统来看，风险管理的基本流程主要包含风险的有效识别、充分评估、以及预防和应对等等方面。具体表现为：

（1）风险识别。作为风险管理的初始依据，只有正确识别风险后续的风险管理流程才能如期展开，所以风险识别水平的高低决定了后续风险管理工作的能效。

（2）风险评价。在获取到风险识别结果之后，从而选择具有针对性的评估方法对识别到的风险进行性质和量化的具体评估，并且对风险产生的区间范围以及危险等级进行确定。在评估的过程中，通常采取的定性和定量的方式进行。其中定性分析则是一种通过传统的项目管理经验对项目风险等级进行评价，从而产生一个预期承受心理；而定量分析则是通过量化的数据的分析和研究，从概率学和统计学的角度出发对风险层次进行估算。

由此而言，投资风险的评价并不是主观层面的，而是要将具体化的数据处理模型和科学的定性分析方法作为基础，所以从归类上来看，投资风险主要分为定量和定性评价两种。定量投资风险评价是通过数据的评估分析，让风险可能产生的值域范围明确化，风险可能产生的损失、承险主体可以承受的最大损失都是一个量化的数据，所以具有直观性。同时，定性评价则是经过经验等等判断因素对相应的风险进行“是否满足”、“是否合格”等等的定义性评价。所以，无论是定量法还是定性法，当前的理论模型中都有较多的依据和具体法则。（3）风险应对。通过灰色关联法以及模糊综合评价法等等定量和定性方法的分析从而具有针对性的提出风险应对的方式方法和策略。在风险应对的过程中，首先需要考虑投资成本和具体收益的关系，要寻找一个平衡点，既能节流成本投入，也能实现收益的最大化。

4. 风险反馈。由于投资风险是随着投资环境、投资方式等等变量的影响控制而变化的，所以风险具有不稳定性和不确定性，因此管理者对于风险的管控是不能一蹴而就的，需要建立一个动态化的管理模型来实现风险管理的细水长流。由此而言，管理者需要通过各类信息的获取、提升自身管理手段、强化管理系统的建设，从而对风险信息的变动进行积极的、具体的和深入的了解，最为关键的就是要建立一个信息的反馈机制，在对风险的积极应对上能够不断的进行优化和改善，从而强化风险管理工作的实施和保障效能。

1.投资风险因素识别原则

养老地产项目投资风险管理需要对各类的更显因素进行可控度分析，将值域处于较低水平或处于不合格层次的因素进行判定，同时施以干预措施的控制来进行优化。所以，基于全面性、深入性识别的基础，对于项目的发展环境、融资条件等等因素进行评价，同时采取了专家评估法的评估方式对于投资风险因素进行识别。

（1）完备性原则。养老地产项目牵涉到的主体较多、领域较广，所以具有高度的复杂性，与各类环境因素存在交叉，所以需要面面俱到的兼顾到各个方面的指标因素，体现出风险识别的完备性特征。

（2）代表性原则。相应被识别的风险因素需要能够准确无误的代表项目的实际情况，但是并不需要将每一种可能造成风险问题的因素进行一一例举，只需要选择出具有代表性的指标，将复杂问题简单化，从而让后续的风险管控措施也能够有效实行。

（3）合理性。在风险识别的过程中，需要严格遵照国家的法律、实施的政策等等，还需要紧密的联合实际，依照企业自身的实际情况进行分析，提高识别风险的合理性和实际应用价值。

（4）层次性。诸多的风险因素中难免存在着一些具有关联性、同质化的因素，所以通过层次分析，让同类风险归类到一起，创设简单明了的层次结构，让管理体系在管理的过程中也能够更具有针对性。

2. 投资风险因素识别流程

针对养老地产项目进行投资风险因素识别，所以选择了具体的方法予以干预，基于项目的自身特色，具有针对性的提出了文献分析分析法、实地调研法、头脑风暴法进行识别：

（1）利用文献资料法作为风险识别的基础方法。将知网数据库、百度文库等等网络数据库源作为资料搜集的基础阵地，键入“养老地产投资风险”的关键词之后，得到了相应的检索结果，将相应的文献下载之后作为研究分析的原始资料，

第一步：设定“关键词”。本文的研究方向是“养老地产项目的投资风险”的研究，所以将关键词设定为“养老地产”、“投资风险”，以期获取到与关键词匹配度较高的期刊、专著、学位论文等等。

第二步：选择资料获取工具、途径。在得到“关键词”之后，将检索工具选定为知网数据库为主，其他数据库或文库为辅的工具模式，打开自带下载功能的浏览器，登录相应文献库官网，在搜索栏键入“养老地产”、“投资风险”等关键词，获取到相应的目标文献，同时依据目标文献的关联文献再进行搜索和下载。

第三步：检索策略和部分检索结果。本文的检索策略主要是基于网络数据库下载合适的文献为基础的，最终获得参考文献数量52篇。接着，对获取到的文献进行整理、阅览、记录，为后续研究奠定论点基础。

（2）将案例研究法作为风险识别的主要方法。为了获取准确、真实的一手资料，从而对投资风险因素代表性、完备性、合理性进行兼顾，本文选择实地调研的方式对具体案例进行深入的调查研究取证，保证研究结果真实有效。

（3）将专家调查法作为风险识别的辅助方法。在获取到相应的风险因素之后，委托专家予以打分评价。这些专家主要是高校教授、高级工程师、地产高级管理人员等等。在具体的调研过程中，其流程如下：

第一，选择专家对象，确定专家数量。本文选取的专家主要为本校的教授、被调研案例项目的高管、政府地产管理部门的领导等等，专家等。

第二，为了充分得到专家的理解和支持，在委托专家进行评价之前，将调查的学术用途、养老地产投资风险研究价值对专家进行充分解释，希望专家施以援手。

第三，利用头脑风暴法邀请专家参与评价，通过电子邮件发送调研文本数据的方式，让专家对养老地产投资风险因素清单进行罗列。

第四，整理调研结果。从调研文本发送到调查结果传回，对相应的答复结果进行整理，对重复的养老地产投资风险因素进行清理，最终得到具体的投资风险因素清单。

综上所述根据评价取得的具体结果可得知养老地产项目的风险评价的风险等级，能更好的用于项目的实施。