房地产项目工程管理开展策略探究

杨海峰

摘要：房地产开发项目具有周期性长、技术要求高、复杂性高等特点。房地产企业要有提升全过程工程管理的意识, 采用科学、合理的管理方式和手段推动房地产工程项目的实施, 本文探讨工程管理的有效措施，从而为房地产企业打造优质产品、塑造品牌提供有力保障，实现经济效益和社会效益的双丰收。

［关键词］房地产；施工；管理 ；

工程管理是房地产项目开发关键和重要的工作内容之一，全过程工程管理是有效提高企业的核心竞争力的前提。建立健全完整的房地产工程项目管理体系是房地产企业快速、稳定发展的要点，要引起企业相关人员的高度重视，加强前期、中期及后期的全过程管理工作。。

1. 重视工程前期策划，做到科学合理

房地产项目工程管理是一个复杂的系统工程，需要从组织、技术、资源、商务等方面进行全方位的管理。因此加强项目管理的前期策划是非常重要和必要的。

项目工程策划方案涵盖工程概况、管理目标、组织结构、职责分工、安全管理策划及管控措施、质量管理策划及管控措施、资源配置计划、成本预算及成本要素的管控措施、实施阶段的工期策划及保证措施、结构工程和装饰装修工程创优做法、资料管理措施、成品保护、质量通病防治、不可控管理风险、技术风险、商务风险及应对措施方案等。使项目实施各个阶段的管理能够紧密衔接，为企业的各项管理积累丰富的经验，为企业以后的同类工程管理项目策划与实施提供了重要的参考价值。

项目策划应遵循可行性原则，每部分内容都必须遵循实体工程的实际情况来编制，必须能够经得起工程实践的考验，能够为后续工程管理进行指导。结合工程实际进行各种资源的分类和整合，使项目策划更具有实操性和价值性。

在项目开工前先成立项目工程策划答辩工作小组，要求总承包单位组织编制创优工程策划方案，由监理单位、建设单位审批同意后实施，策划方案答辩制度倒逼总承包各施工单位想清楚要做什么、怎么做必然会进行各种维度的深度调查，成立策划小组，收集资料，拟定项目策划大纲。

2. 加强项目施工过程管控，提升工程质量

2.1做好施工安全技术管理，减低企业风险

施工安全技术管理是房地产工程技术管理的重要内容. 建筑工程施工流程复杂, 工程量大、风险大。 项目安全生产管理工作没有落实到位，将会造成项目管理混乱，加大项目安全风险。人员安全技术管理主要指对施工人员的施工行为和施工技术进行监督和管理[1]。每周一早上7点固定开项目安全晨会，提高施工队伍的安全意识。确保施工人员技术到位, 避免施工人员因错误操作而引发安全事故。运用工程技术手段消除物的不安全因素，从而实现生产工艺和机械设备等生产条件本质安全的措施。项目安全策划、施工方案先行，如施工基坑、外架、模板、起重设备等要严格落实安全技术规范要求。

2.2加强工程质量控制

工程品质是房地产企业的生命线。打造高质量的建筑工程项目, 协调进度控制和质量控制工作的落实, 就需要建立完善的管理体系, 促使质量控制相关工作有章可循。

（1）施工质量流动红旗制度。通常施工总承包单位中有多家劳务专业分包队分别负责完成不同单体。构建施工质量流动红旗制度，在各家分包单位之间打造“比、学、赶、超”的工作氛围，有效提升项目质量水平，激发其质量技术管理意识。

（2）制定并大力推行行样板引路制度。房地产项目建设方可要求制度工序样板和多部分现场实体样板，并进行样板交底和培训。针对项目重要的分部分项工程施工，比如钢筋工程、屋面防水、卫生间、外墙保温、外墙饰面、室内装修等，在正式施工前，按照样板引路制度，对每位施工工人做好交底工作，清楚工序流程和质量要求，提前做好实体样板及操作样板，检查合格后，方可按照样板施工要求开展大面积的施工。在管理上延续高标准、严要求，强化质量责任制的落实，加强施工现场监管巡查力度。

（3）第三方抽检制度。房地产项目建设方还可建立第三方抽检制度。公司制定抽检方案，采取盲抽模式以区域为单位进行排序进行质量控制。采用监督抽检手段可以有效督促施工单位严格依照设计标准、规范开展施工，强化对各工序环节、工程材料质量的管理，保障达到设计标准与规范要求，为整体建筑工程质量提供保障。在落实监督抽检工作细则的基础上，还需完善抽检信息公开机制的建设，确保经由抽检确认合格后的工程实体、材料、设备等信息的完全公开，便于后续在未通过验收的情况下追究相关责任人进行处罚，以此强化外部监督对于实体抽检的约束力，提高建筑工程质量保障。

2.3加强工程进度控制，加强施工组织、协调。

建筑工程施工期间, 质量控制和进度控制处于对立统一局面, 二者相互促进、相互影响, 需要严格把控施工进度的同时, 加强施工质量控制, 在保证施工活动顺利展开的同时, 达成工程质量目标。故此, 在建筑工程施工中, 需要协调进度控制和质量控制之间的关系, 结合工程项目实际情况编制进度计划, 按部就班的完成各个环节施工任务, 并检验各个工序施工质量, 如果有不合格的工序返工重新施工, 质量符合要求后方可进行下一个环节。在建筑工程施工管理中, 加强进度控制和质量控制, 协调二者之间的关系, 对于建筑工程整体施工质量和安全意义深远。

（1）编制合理的施工进度计划。施工计划是建筑工程管理施工过程的进度控制的前提。进度计划中, 明确施工操作规范和重点内容, 编制合理的施工方案, 指导后续施工活动顺利展开, 保证施工质量和安全前提下, 适当加快施工进度。

（2）做好进度审核。为使工程项目按时保质地完成，甲方及总承包方应做好进度审核，做到提早预警、及时纠偏，确保稳中有序。在项目实施过程中，将总进度计划分解成季度计划、月度计划、周计划和日计划，通过逐层分解，对照进度计划抓落实。

建筑工程管理施工过程中, 需要结合进度计划进行进度控制, 各项工序顺利展开。监督部门应充分发挥部门职责, 严格监督施工进度, 在规定期限内完成各个环节的施工任务, 一旦出现进度延误问题, 综合分析进度延误问题的原因, 及时改进和完善, 编制合理的施工方案。

（3）设立完善的激励制度和奖惩制度。 调动施工人员工作积极性, 在物质奖励和精神奖励支持下, 充分调动人员工作积极性。

2.4打造技术标准，夯实施工技术管理基础

施工技术同样对项目工程管理带来直接的影响，需要加强施工技术细节和施工重难点落实，才能保证整体施工质量得到有效控制[2]。在工程施工技术细节落实方面，对外墙、屋面、地下室、厨卫间、窗框等易渗漏部位做细部处理，使用公司通用做法手册、图集、导则进行技术交底及施工可省时省力，保障质量。如厨卫间有防水要求的楼板四周，在高度200mm 止水反坎根部在混凝土凝结前用定型钢筋网片压实、拉毛，提高厨卫间防渗能力。

3. 项目后评估阶段

工程复盘是对过去完成的工程项目所做的一个深度思维演练，要对工程项目开发管理工作进行回顾总结，对关键事件进行分析，吸取经验或教训，梳理存在的不足，提出改进措施，完善管理方案，推动工程管理水平的再提高。工程复盘的时间性也很重要，小项目及时复盘，大项目阶段性复盘，同时在工程结束时，要以最快的速度召集项目工程复盘会议。通过工程复盘，总结形成一些促进工程建设的实践或方法，帮助工程建设少走一些弯路，进而提升工程管理水平。

4. 结束语

建筑工程管理本身是一个复杂、系统的工程，需要全方位、全过程进行资源的有效配置、整合和管理，落实好相关技术管理工作，推动房地产工程项目稳定、顺利地建设施工，防止出现工期延误、质量缺陷，从根本上提升房地产开发建设效益。

参考文献：

[1]闫冲.房地产开发企业工程管理控制措施探讨[J].住宅与房地产,2021(02):152-153+233.

[2]殷向红.住宅项目施工全过程技术管理研究[J].住宅与房地产,2021(04):157-158.