房地产开发经营与管理

李志良

摘要：房地产开发经营管理人员需要以大量的专业知识为支撑，需要了解到市场的发展趋势，以及人民对于房产的需求，同时也要密切关注国家对行业导向及各项政策的变化，以便及时地调整房地产开发经营管理思路和策略，这就要求房地产开发经营管理企业拥有专业化、多样化、灵活化的管理团队，能够及时地根据外部环境的变化调整工作，同时还要努力改善工作方法来提高管理效益，以适应瞬息万变的现代化市场。当前我国房地产开发经营管理中存在着不足的问题，这会导致我国房地产开发经营管理出现失败或效益低等问题。

关键词：房地产；开发经营；管理

引言

房地产是所有不动产和其他不动产的总称。房地产业为中国经济发展和稳定提供了经济保障，是中国产业部门的重要组成部分，直接形成了各行各业的产业链。房地产作为不同产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与企业生产和其他实体经济活动，间接成为控制原材料生产和其他商业活动成本的重要组成部分。房地产开发是直接构成全社会财富和经济活动体的重要组成部分，对未来国家经济健康发展具有稳定和长期的重要影响。

1项目工程管理与开发经营现状

国内房地产项目工程开发企业数量众多，不同资质的企业在项目管理与工程开发经营上的能力差异性明显。从房地产行业整体来看，尽管近几年项目工程管理与开发经营能力有了明显提升，但是项目工程管理中存在的问题依然显著，由项目工程管理不力造成的工期延误或各种施工事故更是屡见不鲜。从项目工程管理积极性上来看，各大企业虽然较好地认识到了项目工程管理的重要性，但实际管理能力不足是不可回避的客观现实。在具体的开发经营中，由于开发经营理念落后，专业人才短缺，实际开发经营效果也差强人意。房地产行业正处于改革发展中，提升其项目管理能力并做好开发经营相关工作也具有极强的时代意义，及时解决一系列存在的问题，也是整个行业更好地、更健康发展的前提和基础。

2房地产开发经营的行业特征

2.1建设成本高

房地产业是典型意义上资本密集型及劳动聚集性行业，因此在发展过程中对资金的需求往往越来越好。特别是在获取房屋预售证之前，不能进行房屋销售活动，即不能提现资金，也不能将预售资金转入收入和利润，除非五方责任主体及政府各项验收试验、业主预看房的验收完成，无法获取房屋交付许可证从而无法实现完美交付业主。近年来，随着政府进一步加强宏观调控，银行对房地产项目实行信贷限制、信贷中断和收回贷款，迫使一些房地产开发商通过境外上市、债券和私人贷款筹集资金，无疑间接增加了项目的开发成本和相关支出。

2.2具有很强的计划性

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。房地产企业的开发和经营行为，如征用土地、基础设施建设、房屋建设等，都要在各级政府的计划范围内依法进行，即遵照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则。另一方面，房地产开发和经营投资大、周期长，在房地产企业内部，也需要制定详细的实施计划，如开发计划、工程策划计划、经营目标计划等，以确保整个开发经营工作顺利推进及管理工作平稳有序开展。

2.3受政府调控

在每个国家，房地产业在刺激经济增长、增加税收和稳定金融方面发挥着重要作用。对一个人来说，房子不仅有居住的功能，而且是资产和财富。因为房地产对国家和个人都很重要，所以一直是政府宏观调控的重点。例如，政府先后颁布了限制价格、限制购买和限制房地产销售贷款的政策，旨在坚持“房住不炒”的民生工程。

2.4业务较为复杂

房地产的开发经营活动，环节多、涉及面广，是一项复杂的系统性工作。如房地产开发从征地开始，就要涉及拆迁、勘察、设计、原材料、建筑施工、配套工程、监理、验收、推广、销售、售后等诸多环节，任何一个环节出现问题，都会直接影响房地产企业效益的实现。又如房地产开发经营过程中，需要业务往来的单位多，如材料供货商、勘察设计院、委托单位、承租单位、银行、税务、质检、消防、城管等，不同单位有着不同的专业性要求，使得房地产开发经营业务十分复杂。

3房地产开发经营管理对策

3.1 积极组织培训并完善管理制度

为提升房地产开发经营管理工作人员的专业化水平，可以通过培训与制定周详的管理制度，提升工作人员的工作水平与效率。首先，需要对相关工作人员组织常态培训，在培训的过程中帮助工作人员提升其工作相关的专业知识水平。因此，在培训过程中，需要高度关注相关工作人员对于相关工作专业知识的了解程度以及学习效率。在培训开始之前，需要先对参与经营管理的工作人员进行资格审查和基础的测评，以判定是否具体国家相关资格和其当前所拥有的专业水平，然后可以根据测试的结果，将工作人员按照其专业知识水平进行分级，为不同级别的工作人员安排不同级别的专业针对性培训。

3.2风险评估

房地产开发风险评估是认识到发展风险的定量合理性，主要是因为开发人员使用不同的方法分析不同的风险，并在不同程度上衡量每种风险对整个发展活动的不同不利影响，这是开发人员制定适当的发展计划和对策之前的必要步骤。房地产开发商评估风险时，主要需要评估信息的两个方面:第一，必须确定各种风险在发展活动中出现的可能性；二、确定任何发展项目风险可能造成的损失程度。常用风险评估方法:趋势分析、敏感度分析、损失估计和成本-体积利润分析。

3.3做好房地产开发经营项目的可行性研究分析

由于房地产开发经营活动的复杂性特征，做好项目的可行性研究分析是实施风险管理的首要工作。一是由于房地产与国民经济发展关系密切，受政策影响程度高，因此要做好项目所面临当前和长期的政策环境研究，以及经济环境、社会环境的分析。二是根据房地产开发经营项目的商品属性，研究市场需求和消费者动向，尤其是当前社会购房者不但对房屋质量有很高的要求，而且他们消费行为日趋个性化，项目配套基础设施是否完备合理、物业服务是否完善、绿化及人文景观是否到位等都成为影响消费者选择的重要因素，忽视对此的可行性研究，将使项目定位精准性及是否混乱，带来极大风险。

3.4房地产开发经营管理模式

当前房地产开发管理模式可分为四类:行政区划管理制度、企业制度、部门制度和个体专业项目管理制度。其中部门系统和项目开发管理一般分为项目开发、工程、设计、物业服务、财务、采购成本、运营、营销和行政综合等九个主要部门。我国房地产项目开发与管理企业拥有房地产项目管理的简要历史和经验不足，尚未发展出稳健、科学、有效的项目管理模式。本文着重分析了我国房地产项目管理模式存在的一些问题，提出不断完善和完善发展项目管理模式，提高房地产开发项目的管理水平。

结束语

房地产开发经营管理工作具有较大的难度，其中涉及的内容众多，在我国经济高速发展的时代，房地产成为我国重要的发展产业之一，落实好房地产的开发与经营管理，坚持“房住不炒”的原则下，有助于满足人们对住房需求，解决社会突出的基本民生问题，对此需要寻找房地产开发经营管理中存在的问题，针对问题做出调整。当前在我国的房地产开发经营管理中存在的主要问题有相关工作人员的专业化技术水平低下，房地产项目的风险管理能力不强，以及信息化管理强度不足。对此，可以通过培训与制度提升工作人员的工作水平与效率，做好房地产项目风险的管理工作，以及构建功能完善的信息化（BIM）管理服务系统，由此提高房地产开发经营管理工作的质量和效率。

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