棚户区改造对房地产市场的影响与探究

李倩

摘要：改造棚户区是房地产经营管理工作中的一项基础任务，由于棚户区会影响城市美观性，而且居住环境质量差，房屋安全性无法得到保障。因此，必须要着重制定改造计划，对违建房屋进行有序的拆迁处理。并在满足城市基础设施建设要求的基础上，完成对棚户区的改建工作。基于实际的改造方式、管理规定都会对房地产市场产生一定的影响。本文就从实物安置以及货币化安置两个角度展开研究，目的是消除对市场的消极影响，发挥积极影响，带动房地产行业的可持续发展。应注意，在具体工作环节当中，还有一些基本原则需要遵守。

关键词：棚户区改造；房地产市场；实物安置

基于房屋管理政策的不断更新，在新旧政策的交替过程中，会由于规划设计及管理工作执行力度不强等方面的问题，出现一些废弃房屋。这些房屋的使用性能不达标，安全系数低，需要进行集中改造，而这就是房地产行业新时期在发展阶段应关注的重点问题之一。

1.改造棚户区给房地产市场带来的影响

为了美化城市，完善城市基础设施，保障建筑物的使用安全，房地产企业在进行房屋建设工作时，应着重做好对棚户区的改造工作。在具体改造时，应不断结合工作开展情况，分析这项工作给市场带来的影响，调整工作内容和方向，以提高工作质量及效率。

1.1实物安置方面

1.1.1商品房价格变动

改造棚户区时，需要对原本棚户区中的居民进行安置，常见安置方法就是为他们提供居住的地方，以同等面积的楼房来置换棚户区的房屋产权。这就需要房地产集中展开新房屋的建设工作，一般可以采取在棚户区原地安置的方式，或者在开发商的其他房产下，为居民提供可供选择的房屋。建设安置房，需要大量劳动力，而这就给许多工人提供了就业岗位。同时，根据棚户区面积大小的不同，新安置房的建设面积如果比较大，则会占用一定的城市空间面积。因为土地资源是有限的，在这种情况下，原本可以用于建设商品房的面积缩小，商品房供不应求，就会出现价格上涨的情况。这对于带动房地产的经济发展有着积极作用，不过，应严格禁止出现恶意炒房的现象。

1.1.2促进房屋交易

以实物来安置棚户区的居民后，有些房屋占地面积大的居民，可能会获得多套房产。对于闲置不用的房产，在法律允许的前提下，人们大多会选择进行租赁和售卖。而这就可以活跃房地产市场，促进房屋交易量增加。安置房的交易有一定的原则，实际流程比较复杂，想要解决棚户区改造对房地产市场产生的消极影响，积极推动房地产的经济发展，需要合理制定安置房的管理计划。

1.2货币化安置

1.2.1活跃市场

在改造棚户区时，除了可以提供安置房之外，还可以根据房屋市场的售卖均价，以提供补偿资金的方式，让居民能出让棚户区的产权。这种方式相对于实物安置而言更加灵活，居民可以拿着这笔资金，自由选择房屋的所在地，自由交易房屋。因此，选择这种方式的受众比较多。补偿款一次性发放后，大批受众因为没有居住地，会在短期内完成房屋购买、租赁等活动，这可以暂时活跃房地产市场。使得房地产企业资金回笼速度加快，可以保证房屋建设所用资金充足，可以继续展开下一块地区的房地产开发工作，带动行业的可持续发展。

1.2.2多样化需求

人们在资金充足的情况下，对房屋的使用需求也会相应的提升。比如，原本受众只关注房屋周围交通便利性、关注房屋的保暖性和供排水情况。现阶段，人们开始在选购房屋时，要求房屋的空间布局具有个性化特征，并关注房屋的绿化环保属性问题。市场需求的变化，使得房地产企业在实际参与市场竞争时，需要考虑的问题增多，这虽然会增加房屋生产经营工作的难度，但是可以从技术层面提升房屋的质量，提升房屋的经济价值和使用价值，对房地产行业的稳步发展有着良好的推动作用。

2.实际改造棚户区时应遵循的基本原则

在新时期具体展开棚户区的改造工作时，不仅要考虑这项工作是否能给房地产市场带来积极的影响，带动经济发展。还要明确工作开展过程中应遵循哪些基本原则，规范工作行为。

2.1依法管理

棚户区的改造工作要严格遵循国家法律管理条例，规范改造申请流程。在经过土地管理部门审批后，及时对棚户区的面积进行测量，统计棚户区内居民数量，提前制定科学的安置计划。同时，应在拆迁之前，给居民足够的时间考虑，并从法律角度为他们提供可选择的方案。改造方案、用途、过程应公开、公正，接受管理部门以及社会中广大受众群体的监督，这样才能发挥出棚户区改造工作的积极作用，带动房地产行业的经济发展。

实际上，国家相关管理条例会不断更新。在这种情况下，具体进行依法管理工作时，需要及时与市场建立联系，可以利用网络渠道来完成这项工作，方便及时更新改造计划，调整改造方案，保障棚户区改造工作的顺利完成。另外，依法管理工作要贯穿于棚户区改造、安置房交易管理的全过程当中，依照管理条例，一般对于有房产证的安置房，必须达到五年时间才能上市交易。在这个问题上，可以利用信息技术来管理房屋档案资料，方便记录房屋买卖的时间，避免出现违法买卖房屋的情况。

2.2以人为本

在执行拆迁计划，拆除违规建筑物时，不能只采取依法办事的管理模式，还要体现出“人情味”。重点要了解居住在棚户区的受众生活需求，以思想教育为基础，让人们意识到积极响应政府拆迁工作的重要性。比如，介绍棚户区现存的安全风险问题，从城市美观性、可持续发展等角度，引导受众做出正确的选择。并尽量满足受众的需求，应及时安排管理人员与受众实时沟通，在改造棚户区的同时，了解受众的安置情况，避免在拆迁环节出现矛盾纠纷。这需要充分落实工作的服务属性，可以为受众提供投诉的渠道，维系与受众之间的良好关系。这是和谐社会的基本发展要求，是提高受众对棚户区改造工作满意度的重要前提。

2.3适应性原则

棚户区改造工作任务量大，工作周期长，实际工作中需要投入的资金成本也比较高。而且，还需要同时展开安置补贴工作。基于此，应合理遵循经济适应性的原则，从材料选择、优化施工流程及引进专业施工技术等角度，创新改造方案。另外，因为改造工作会对房地产市场产生影响。所以，改造方向的选择，土地的规划利用问题，都需要以市场为导向做好分析研究工作。重点要考虑哪些因素会对房地产经济发展情况产生影响，比如，人们的工资水平、人们的住房需求等等。如果城市当中大多都是外来户口的受众群体，而这些受众没有购房需求，只有租赁需求。则在棚户区改建成住宅区时，应从房屋内部格局设计方面，在有效的空间条件下，满足更多人的房屋租赁需求，给房地产行业带来可观的经济收入。

结语：改造棚户区会对周围的商品房价格及供需关系产生直接的影响，还会促进房屋交易，在短期内活跃房地产市场。如果合理做好管理工作，则可以解决房地产经营过程中资金短缺的问题。同时，棚户区安置方案的不同，使得人们对新房屋质量、功能等方面有了更多的要求。基于此，改造棚户区的方案应具备以人为本的特点，并严格遵循国家新时期制定的法律管理条例，规范改造流程，接受监督，保证工作的可行性。最后，可以从适应性的角度出发，提升工作质量。

参考文献：

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