房产测绘面积计算常见问题分析

陈立业

摘要：随着我国经济、科技的快速发展，房产测绘面积计算技术也在不断改革和完善当中加强实际测绘能力和测绘水平。在优化过程中需要提高测绘工作人员的知识能力和技术水准，保证测绘流程符合要求和实际测绘步骤，提高测绘图纸、数据调研的准确性和科学性。针对实际测绘过程中出现的问题应及时处理并详细记录，把大众利益放在第一位，及时发现房产测绘面积中的问题和漏洞，通过培训不断提高工作人员的专业素养和工作能力，为房企带来更好的发展效益。

关键词：房产测绘、面积计算、问题、分析

一、前言

房屋是人们进行生产生活的最重要场所，在实际应用过程中房屋用地面积构成了房屋测绘技术的基本物质要素，为提高面积计算的准确性和要素信息的科学性，必须进行房产测绘技术的应用，也是房地产在销售、采买、转租等行为过程中的重要组成部分。完善的房产测绘体系和资料数据记录能够统计城市房屋建设信息和居民用户住房信息等重要基本资料，反映房屋租赁、建设规模的重要指标。同时，根据房产面积划分不同功能区的面积指标，实现总体房屋规划的前期设计、经济统计、详细功能规划、建筑工程造价管理、参考计价标准、城市规划等房屋应用的具体目标。

二、房产测量的作用

2.1促进社会的现代化发展

房产测量技术是当前现代化城市发展进程中最为重要的一个组成部分，能够充分进行城市开发与利用等技术环节，再实行测量技术过程中需要根据国家规定和地方性规范要求来进行，以实现信息测量技术的精细化、准确化、科学化、合理化。在测量过程中还可以有效进行房产规划与布局，提高使用面积和使用情况的精准化分析与处理。

2.2实现测绘图纸的精准化规划

房产测量技术在进行销售之前开发商会委托有资质的测绘单位对房产面积、规划布局和图纸审批模式进行测算，作为房产销售的指定面积为后续房产销售各个步骤打下坚实基础。

2.3提高测绘技术的科学性

在测绘单位落实测位技术的过程中，首先，需要通过普通测量与精准测量相结合的方式，以提高房产测绘的准确性并进行房产管理模式的合理分配，同时，房产测绘结果受到法律保护，能够纳入后续房产授权书中的面积、房屋面积、房屋类别、房屋建筑结构等相关信息，根据房产测绘结果生成房产测绘报告，这一报告用于固定产机构的登记，具有法律效应，也是后续房屋合同签订、税费征收、房款结算等的重要依据。房屋测绘结果具备三方面的重要功能，所属权属财政和城市规划，这些功能可以提高房屋利用的准确性和精准度。在房产测量过程中获得的相关数能够为相关部门提供更为准确的财产规划依据。同时，当房屋征迁后，通过房产测绘结果能够有效解决中间过程中的面积纠纷、所属权限等问题的发生。

三、房产测绘面积计算常见问题分析

在进行房产测绘技术应用的过程中一旦测绘方式难以满足房屋测绘要求，相关部门也无法提高房产测绘结果的准确性，导致房产测绘结果与正确测量数值之间存在较大偏差，相关测绘人员难以实施较高的测绘水准，随着社会经济科技的不断改革，技术知识也在不断创新和完善当中，应用更为快捷、准确性更高的新型创新型技术，能够减少数据测绘结果之间的偏差，提高准确性和有效性。

四、房屋建筑面积的计算方法

4.1房屋建筑面积计算核心理念

利用房产测绘技术在计算房屋建筑面积的过程中，由于异型建筑较多，导致无法直接计算建筑面积，尤其是遇到向内倾斜、弧形等墙体情况下需要采取水平投影计算方式来进行。同时，涉及穿越建筑中的公共通道，如消防通道，这类属于市政通道或园区道路的一部分是不计入房屋建筑面积当中的。

4.2走廊

针对房屋建筑面积中的走廊，大致主要可以分为内走廊和外走廊，如果走廊延伸方向直接通向室外则称为外走廊，反之则为内走廊。走廊的计算方法跟墙体的计算方法一样，都是采用水平投影计算方式。其次，需要注意的是，走廊、檐廊、与屋顶相连的无围炉结构等均不计入建筑面积，如果这些结果直接与室内建筑主体部分相同，则按照凹凸部分的水平投影面积来计算建筑面积。

4.3楼梯

室内楼梯与室外楼梯的划分也与内走廊和外走廊的划分相似，如果室内楼梯与室内房屋相通，则需按照房屋层数及自然面积来计算建筑面积，室外楼梯的面积计算需要依附于房屋高度来计算楼梯层数，每个自然层的高度不应超过2.2米。

4.4阳台

阳台面积在进行计算的过程中具有较为严苛的计算标准，不同标准的阳台在建设过程中分为封闭式和不封闭式，这两种阳台的类别不同，所影射的实际垂直空间也存在差异。在计算垂直空间面积的过程中会通过水平镂空楼板连接横梁的结构所设置的顶盖为标准进行，当具备这一标准时则是作为不封闭式阳台的垂直高度面积，当不具备这一标准时，此时的封闭阳台楼层是针对某一单元或某一阳台内部开窗投影的外围水平面积一半来计算的。阳台也存在一种特殊的位置形态，也就是露台，当露台的高度横跨两个楼层时，则不计入自然面积。像我国北方地区大部分阳台是全封闭式阳台，需按照顶盖水平投影来计算建筑面积，如果是不封闭式阳台则按照顶盖水平投影一半来计算建筑面积。大部分家庭住户的阳台都具备空调机位、花池与室内建筑完全隔断的现状，难以得到使用，在实际测量过程中不计入建筑面积。

4.5墙体

针对于外墙共有墙体、内墙等划分有着明确的要求，阳台、室外楼梯、外走廊等均属于外墙，而室内装置、室内楼梯、内走廊均属内墙。以一墙之隔的两个房屋建筑之间的分隔墙面称为共有墙，需要以中心线为标准来计算墙体建筑面积，同时墙面装饰性物品不计入整体建筑面积当中。针对墙体的计算也存在一种特殊的位置形态就是幕墙，如果外墙存在幕墙，是不能进入建筑面积的。如果局部存在幕墙，主要分为两种情况，第一种是主墙幕墙，第二种是幕墙部分分段，则需要根据实际墙体面积的分布情况来计入建筑面积，针对幕墙这一进入规则具备特殊的设置规范，需要具体情况具体分析。

五、总结

总的来说，房产测绘面积与房屋建筑实际面积之间是存在差值的，并且测绘范围和测绘要求既存在联系也存在不同，因此政府部门应给予房产测绘方式和规格极大的法律约束和制度约束，帮助工作人员明确房屋测绘要求和标准值，不仅能够提高计算面积的准确性，也能够减少房企的经济损失，便于广大群众实行房屋采买、转让等事务，带来更好的社会效益。

参考文献

[1]房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].王佳彬.科学技术创新.2017(27)