房地产经纪行业管理需要完善制度安排

朱旭坚

摘要：我国房地产行业的兴盛繁荣与房地产经纪机构关系密切，大量经纪机构的加入在激活市场的同时也带来较多管理难题，并影响房地产经纪行业的健康发展。本文首先分析房地产经纪行业的管理现状，随后说明进一步完善管理制度的重要性以及发挥制度作用的路径。

关键词：房地产经纪行业；管理；制度

引言：房地产经纪行业的蓬勃发展带来的影响是双向的，其中引发的纠纷和乱象更值得房地产行业管理从业者反思，如何发挥制度作用管理房地产经纪行业成为重要课题。有关部门和机构应当认识到制度的作用，通过经验积累发挥制度的独到优势。

一、行业管理现状

1．缺乏动态性制度。一直以来房地产经纪行业是市场监管的难点所在，房地产中介机构从业模式注定其分布广泛、单位机构规模小等特征，房地产从业准入通常由中介机构自行决定，客观上给行业主管部门带来很多管理难度。尽管国家部委和相关部门根据房地产经纪行业现状颁布了管理制度，但是由于房地产经纪从业人员流动性大而导致经验累积不足，建立的管理制度事实上缺乏明显可行性。现行管理制度内容相对死板，仅仅规定房地产经纪机构从业的基本要求，对于经纪行业从业中发生的局部问题并没有明确界定，导致个别实际问题处理缺乏可以依据的标准。一旦房地产经纪行为发生纠纷，买家消费者的权益事实上难有保障，不得不通过诉诸法律程序解决，久而久之影响到房地产经纪行业的整体形象。

2．政策解读不到位。房地产经纪行业受房产调控政策影响较大，近年来“限购”“放购”政策频繁交替出现进一步增大房地产经纪行业的复杂度。每一项政策的制定和颁布与房地产市场走向关联度非常密切，房产调控政策的落实则需要房地产从业机构亲力而为。但是房地产从业机构对政策的感知或解读能力各有不同，对调控政策一知半解、或者在中介服务中故意规避某些政策要求的现象大有人在，进而导致政策落实效果参差不齐，无法达到理想化的调控效果。导致上述现象的根本原因在于政策变动的配套制度不到位，由于没有出具与政策调整相配套的管理制度，诸多房地产中介对政策没有建立完整的理解，在落实政策时自然缺少有效的指挥依据。

二、管理制度重要性

1．规范房地产经纪人准入门槛。房地产经纪行业有其特殊性，经纪人在行业中发挥重要的作用，做好经纪人的管理工作意味着行业规范度的显著提升。在房地产经纪管理制度中需要明确经纪人的从业要求和资格，并为房地产从业机构开展经纪业务提供准确的业务指导。房地产经纪人必须要通过国家规定的各项从业资格考试方可获取经纪人从业资格，房地产从业机构原则上应当聘请资质过关的人员从事经纪人职位，让通过业务水平认证的人员在公司发挥业务审核岗位的把关作用。

2．约束房地产经纪机构行为。房地产中介本身具有规模小、经营方式灵活、稳定度偏差的特征，对房地产中介从业资质与从业行为的监管一直以来就是经纪行业管理的难题；由于行业管理经验的相对薄弱，制度管理的作用始终没有很好的发挥。因此约束机构行为尤其需要行业管理制度发挥作用，在管理制度中要明确界定房地产中介的从业标准与边界，同时规定房地产中介经营中避免触及的“雷区”。在管理制度中体现房地产中介机构应当遵守的原则，并根据制定的原则建立一整套奖罚措施。对于在房地产从业中表现合法或有突出表现的中介机构应当给予表彰或奖励，对于遭受顾客投诉较多或者有明显违背从业标准的中介机构应给予营业处罚或停业整顿，进而发挥制度对房地产经纪行业的肃清规范作用。

3．树立行业健康形象。房地产经纪行业近年来频频爆发的负面事件在引起全社会关注的同时，也值得行业从业者以及管理部门反思，并由此探索通过制度管理树立形象的路径。完善制度的过程同样也是制度建设过程，根据社会环境中爆发的负面新闻诊断原有管理制度的缺陷，并由此提出妥当的改善建议，在管理制度推陈出新的同时更加适应新时期对房地产经纪行业的要求。管理制度并不是死板的，其本身也有鲜活灵动的生命。通过对管理制度的合理调控更好地发挥管理制度的引导促进作用，对于树立房地产经纪行业正面健康形象大有裨益。

4．增强房地产经纪行业透明度。房地产经纪行业的健康发展与完善透明的业务体系密切相关，管理制度的建立在有效约束各方行为的同时消除潜在性、隐蔽性因素的影响。传统房地产从业体系中存在的大量隐蔽因素是制约房地产行业快速发展的重要原因，发挥制度作用可以明显消除隐蔽性因素的发挥空间，参与房地产经纪行业的各方在公平公正的管理制度下开展各项业务，各方之间的信任度和透明度明显增强；在发挥阳光监督效应的基础上为房地产经纪行业的发展开辟广阔的空间。

三、发挥制度作用的措施

1．建立信用管理信息化平台。房地产经纪行业具有社会因素多、流动性强的特征，信息化平台意味着行业流动性因素能够准确完整地反馈平台中，帮助行业从业人员与管理者加强对房地产经纪行业因素的掌握力度。管理部门通过信息化平台能够掌握管辖范围内所有房地产中介机构的企业基本信息、经纪人员信息和经营状况，以及日常检查和奖惩信息等，进而综合判定其是否遵守制度管理要求，定期给予信用等级赋分排名。房地产中介通过平台上报经营状况时一定要严格遵守管理制度标准，使得管理平台真正成为从业者与管理者沟通汇报工作的桥梁，帮助管理者制定房地产经纪行业管理的后续方案。

另一方面，房地产经纪制度不是一成不变的，而是伴随着市场标准需求的变动逐步调整的。因此信息化管理平台还要承担制度内容的上传下达任务，中介机构通过平台能够掌握房地产经纪行业制度变动最新动态，进而快速调整本机构的从业方式，体现管理制度的引导指挥作用。

2．加强考核检查力度。管理制度的落实不仅要求房地产中介机构的自觉性，更要有行业主管部门的大力督查。监管部门在获取中介机构上报经营状况的基础上，采用定期检查以及不定期抽查混合方式，对管辖范围内的中介机构进行全面或突击检查，落实房地产经纪行业制度的落实情况；对于检查中发现的不符合管理制度的行为要予以警告或通报批评，如果多次检查仍然整改不通过，应当对该中介机构执行停业整顿处理；总体来讲就是通过市场监管体现管理制度的震慑力。

3．发挥合同的法律约束力。房地产租赁、购买合同是房地产经纪行业的常见公文形式的，在合同中规定三方所应承担的责任以及享受的权利，合同内容的制定要完全符合房地产行业管理制度的要求，并扮演约束三方行为的法律准绳角色。在落实管理制度的过程中一定要注意发挥合同示范文本的作用，进而实现管理制度与签订合同的一致性。

结束语：房地产经纪行业的规范化是一项任重而道远的过程，需要相关部门机构不断探索并优化制度体系，使得制度真正起到应有的监管约束作用。

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