浅议当前房屋租赁管理的形势和方法

沈晓丽

摘要房屋租赁业已经成为我国重要的产业之一，它不仅关系到我国大多数城市流动人口能否安居乐业，也关系到城市的稳定与繁荣。因此，我们要认清房屋租赁管理的形势，积极探索并完善房屋租赁管理的方法和策略，只有这样才能稳定房屋租赁市场的稳定和发展。

关键词房屋租赁管理缺陷形势方法

房屋租赁管理是维护房租市场和社会治安的基础性工作。加强房屋租赁管理不仅有利于准确把握房地产市场信息，规范租赁秩序，强化房地产行政管理职能，而且有利于促进房产中介行业的服务，有效防范租赁纠纷，对构建和谐社会具有十分重要的意义。

一、我国房屋租赁管理存在的缺陷

近年来，我国房屋租赁市场虽然有了一定的发展，但仍存在很多问题，造成了与房地产转让制度的不一致、不协调，与市场经济发展的不相适应。主要体现在以下4个方面：

1、缺乏诚信

房屋租赁市场的日益扩大，给不法分子带来了可趁之机。一些房屋中介在没有营业执照和中介资质证明的情况下，进行无照经营。他们提供虚假的房屋租赁信息和电话号码，与顾客签订租赁合同，骗取顾客的定金、押金和中介费。实际生活中，这种骗取消费者的行为比比皆是，很多房屋中介多次对消费者进行诈骗，令公众对房屋中介的信任度降至了最低点。这些现象表明，诚信缺陷已经成为房屋租赁管理中迫切需要解决的问题。

2、管理体系不健全

目前，我国的房屋租赁管理体系没有形成专业化、规模化和规范化的模式，房屋租赁市场的管理系统也比较单一，严重制约了房屋租赁市场的健康发展。

3、立法工作滞后

随着我国房屋租赁市场不断的发展，租赁管理也出现了很多新问题、新情况，但是相关的房屋租赁管理法律法规却相对滞后。法律法规的不健全给房屋租赁管理工作带来了很大的难度，例如对于集体土地的租赁、租金的支付方式、租赁形式的多样化以及出租人的多元化等问题，立法不够全面、到位，很大程度上阻碍了房屋租赁市场的正常发展。

4、合同不规范

房屋租赁合同是非常重要的租赁凭证，也是维护消费者合法权益的有力依据。但在实际的房屋租赁管理中，合同纠纷的问题反而出现的最多。很多房屋中介机构简单的以口头形式约定租金价格，极易造成价格的过高或过低，引起租金价格的纠纷。还有的中介机构在签订合同时，不按照《合同法》的相关规定操作，极易造成房屋租赁市场的混乱。

二、加强房屋租赁管理的形势和方法

1、实行房屋租赁登记备案制度

房屋租赁登记备案属于事后管理，房屋租赁双方即使签订了租赁合同不进行登记备案，也影响不了合同的法律效力，如此便导致了房管部门对房屋租赁管理的不到位。2011年2月1日，我国正式实施了《商品房屋租赁管理办法》，明确规定房屋租赁管理应实行登记备案制度，并将待租的房屋和短租的房屋统一纳入了管理的范围，使房管部门能够全面掌握房屋租赁信息，增强了房管部门履行房屋租赁管理职能的力度。

2、实行统一的代征税政策

房屋租赁的代征税对于房屋租赁管理部门来讲是十分重要的工作，它既能增强房屋租赁的管理力度，也是实现税源经济的主要手段。目前来讲，很多城市在代征税的管理方面存在很多弊端：一是急功近利，集中主要精力在代征税工作上，甚至为了税收放弃了相关备案手续，对于履行房管部门的职能十分不利；另一方面，盲目扩大征税范围，使政府的形象受到了损害。实行统一代征税的政策会使这些问题得到改观，解决很多出现在代征税工作中的问题，从而进一步促进房屋租赁的管理。

3、实行第三方租金代收方式

现实生活中房屋中介机构携带租金潜逃等事件的发生，严重损害了房屋租赁者的合法利益。为了维持良好的房屋租赁市场发展秩序，确保房屋租赁市场的安全、健康发展，笔者认为，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保护租赁当事人的根本利益。南京开创了委托银行作为租金代收机构的先例，制定了《南京市房地产经纪机构代理房屋租赁委托银行收付租金暂行规定》,规定中明确在房屋租赁业务中，银行是唯一代收租金的机构，房产中介不得直接向承租人收取租金。银行的介入，从一定程度上起到了监督房屋租赁市场的作用，架起了维护租赁者权益的桥梁。

4、实行房屋租赁协管机制

目前，我国大多数城市的房屋租赁管理人员比例与当地的房屋租赁规模不相适应，全市的房屋租赁管理人员寥寥无几，一半人员是兼职或者外聘。近些年，房管部门一直在为建立健全的房屋租赁协管机制而努力。为改变这种局面，房管部门联合公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织，积极探索并研究如何联合管理房屋租赁行为的种种方法，以达到促进房屋租赁综合管理的目的。房管部门应与公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织相互合作，互通房屋租赁信息，做到定期通报，并建立网络系统，充分发挥房屋协管人员的作用，有效弥补房屋租赁管理人员的不足，提高租赁管理的覆盖率。

5、实行房屋租赁信息化管理

房屋租赁信息化管理可以实现自动化管理与信息化管理的完美结合。首先，信息化管理将人文化管理融入其中，考虑了租赁者的实际利益，是一种科学合理的管理方式。其次，房屋租赁管理软件的运用，可以采取图形导航的模式，操作简单，容易掌握，适用于不同知识层次的房屋租赁者。最后，房屋租赁管理者应及时有效的根据市场需要，设置相应的收费项目和不同的收费标准，以保证信息化系统符合当地房屋租赁市场的需求。

【结束语】

总而言之，房屋租赁管理需要整体的综合管理体系。面对我国房屋租赁市场的发展状况，租赁双方应严格遵守房屋租赁管理规范，严格执行房屋租赁管理制度，并配合房管部门的监督工作，共同为促进房屋租赁市场的健康、和谐发展作出贡献。

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