简析房地产开发项目进度控制

陈注江

摘要：在房地产开发项目管理的过程中，进度控制是管理的重要环节，通过有效的进度控制，能够提高房地产的工作效率，减少由于工期延误出现的成本增加问题。进度控制需要多方面的配合，本文将主要探讨如何有效提升房地产开发项目的进度控制效率，希望能为广大同行提供一定的参考策略。

关键词：房地产；开发项目；进度控制

前言

近几年，随着经济的发展，房地产作为我国经济的重要增长点已经成为我国庞大经济体中的重要组成部分，然而，房地产的迅猛发展并不意味着其相关管理能力的齐头并进，相反，在房地产项目地进度控制上，我国仍然较西方国家存在较大差距。提高房地产开发项目的进度控制能力，也是促进项目控制这门学科在我国进一步深化和发展的有效手段。

一、项目进度控制的概念

房地产开发项目进度控制的概念主要指的是在约定的工期内，按照现有的房地产开发项目相关资源配置出最优的项目进度计划，在实际项目推进的过程中，当出现与预期项目偏差的情况时，需要对造成进度延误或提前的原因进行分析，从而有效调整，确保房地产开发项目能够按照最初的进度目标竣工[1]。从实际控制效果上看，进行房地产开发项目进度控制的目标在于，使房地产项目能够按照最初的进度控制目标完成任务，进度控制的最高目标在于保障项目质量的基础上，不增加房地产开发项目的运营成本，从而实现工期缩短的实际效果。

房地产开发项目地进度控制并不是一项闭门造车的工作，相反其综合性很强，在施工各个阶段，从最开始的设计到施工过程，整个过程都需要有专人进行监督和负责，从而对各个阶段的进度计划进行比对，进度的控制同样需要多方的参与，包括承包商、业主以及监理人员等等。在实际进度控制过程中，要进行多方信息的综合比对，了解施工现场的实际情况，根据不同施工环节的细节进行相应调整，确保工期能够按照最初的目标得以完成。

二、影响房地产开发项目工程进度的主要因素

（一）施工单位是影响工程进度的因素

从施工组织的角度上看，如果在具体施工时出现工作部署不力，以及工作效率低的问题时，只会导致工程进度延误，造成施工不能连续进行。从技术的角度上看，在最初的施工方案制定时，如果缺乏实地考察或者和实际情况脱节，安全技术措施不够完善。施工能力低，也会造成进度延误，在施工现场中，一些工程承包商使用的施工设备较为陈旧，在原材料的供应上效率较低，也会造成工期的延误。

（二）建设单位是影响工程进度的因素

在房地产开发项目施工之前，相关责任方需要按照合同中的具体约定做好施工前的施工条件检查，确保电源接口勘察以及设计图纸资料齐全，还有一种情况就是，建设资金始终未能按照最初的约定到位，从而影响了相关施工设备和材料的采购[2]。劳动工资也需要按照合同的最初约定按时提供，如果建筑材料和设备在供应上出现问题时，也会造成施工进度的延误。一些房地产项目开发时会出现人为的进程变更，在反复沟通和调解的过程中，也会使施工进度滞后。

（三）第三方是影响工程进度的因素

由于在房地产施工项目开展是在露天的环境下进行，此时自然环境也会对工程的进度产生直接的影响，在社会环境中，环保监测部门等等对于工程的考察，也会因为工程中暴露了一些问题，导致工期延误。施工过程中也会造成一定的声音污染以及环境污染，对于周围的居民造成不利影响，当地居民要求夜间停工十工程的项目，时间也会相应延误。从监理方的工作责任上看，如果监理人员没有完成例行的检查以及复合等手续，工作时或者做出了错误的工作指令，也会造成施工现场返工或建设活动不能顺利开展的情况出现。

三、提升房地产开发项目进度控制能力的相关措施

（一）制定明确的制度，提高项目控制的力度

由于在具体房地产开发项目施工之前，需要进行明确的设计，然而对于设计图纸的实际应用，各方会出于自身的考虑提出不同的意见，这也造成了施工图纸的反复修改，如果对于修改提出较大范围的意见时，则会造成工程进度的滞后。所以，为了有效地进行进度控制，在施工之前需要减少此阶段的变更量，相关设计内容的修改，可以通过提出明确的审批制度要求，避免随意修改的问题发生，在递交设计任务书的时候也要尽可能做到全面和详尽的解释，增加与各方之间的沟通，从而避免大范围内的修改。对于一些专业性强的工程部分，更需要提高设计的效率，让图纸能够更完整、系统地展现设计的最初想法，并和实际相结合，考虑到施工过程中可能出现的种种问题，提高设计的说服力，以利于后期制定具体施工进度。图纸的会审同样也是在前期的设计阶段中需要面对的重要工作内容，可以说是图纸会审的质量和结果，对于整个房地产开发项目地工程质量有着直接的影响，对此，设计工作需要更加谨慎地开展，避免为了赶工期而忽略了实际施工中的细节，导致问题和错误的出现，只有在前期施工之前，考虑到实际施工中可能出现的种种问题，才能够避免延误工期的问题出现，所以在关于图纸的审核上，需要多方进行慎重考核，避免让图纸会审成为一种形式，在后期施工中出现小问题而导致进度的延误。

对相关材料以及建筑设备的供应商也需要建立出明确的制度，签订合理的施工合同，做到材料以及设备的供应，有人负责、有人监督，在施工的过程中，材料的采购至关重要，相关人员要做到提前的招标以及订货考核，考虑到设备或材料的工期周长问题，做好提前量的打算，避免由于材料和设备的不到位，影响工程进度。

（二）根据工程特点选择合理的施工方案

为了提高施工的效率，在施工之前需要掌握整个施工所在地的地理环境以及气候特征，选择合适的季节开工，避免季节性施工造成的工期延误问题出现。在施工方案的选择上，也要科学地划分出施工的不同地段，明确各个部门的责任，使施工过程能够有节奏连续的推进。在相应设备的采购上也可以选择一些新技术和新工艺，从而提高工作的效率[3]。进度控制人员也可以利用当下先进的互联网计算机手段，结合计算机的大数据分析和测算作用，对工期的时间做出合理的安排，也可以运用互联网对于施工过程做到全程的监督和动态监控，随时发现问题、随时解决，避免出现大问题后集中解决，延误工期。

（三）根据资金供应提高进度控制能力

为了避免由于资金问题导致的进度延误，房地产开发项目在进行控制管理时，需要制定出明确的资金需求计划，并且明确资金供应的时间，在经济管理的过程中，也需要做到整个工程还使用的实时监督，但是也需要尽量缩短资金的审批制度，提高审批的效率即可，避免挪用公款的问题出现[4]。为了提高进度控制的实际影响力，在施工过程中，如果施工方能够在不降低质量的基础上，缩短工期时间，此时需要给予一定的物质奖励，对工期提前发放奖金，同时，当工期延误问题出现时，也要做到责任的纠察进行赔偿金的交付。

四、结语

综上所述，提高房地产开发项目进度控制，需要从制度入手完善管理机制，提高进度控制的水平。同时，相关从业人员也要具备一定的工作经验，在施工前及以施工中出现了种种问题，要能够做到及时处理。提高决策的效率，这样才能够推进进度控制工作向前发展，实现经济效益以及社会效益的双重收获。

参考文献：

[1]刘胜波.房地产项目管理的成本及进度控制探讨[J].经营管理者，2017（18）：215-215.

[2]石华.房地产项目进度控制研究[J].山西农经，2017（4）：93-93.

[3]惠斌.建筑工程项目管理中施工进度控制探讨[J].建材与装饰，2017（51）：198-198.

[4]李津津.房地产开发项目进度管理的分析[J].建材与装饰，2018（47）：109-110.