不动产非公证继承转移登记问题探讨

帕孜古丽·乌不拉英汗  

摘要：我国房地产业的发展是近三十多年来的事情。1978年以前，城镇住宅建设基本上依靠国家财政预算投资，由于投资资金缺乏，房地产资源稀缺，几乎不存在房地产交易。此后，由国家、地方、企业和个人共同投资解决城镇居民住房问题的投资格局逐渐形成。1986年，我国开始试行房地产综合开发，房地产业逐渐崛起，房地产买卖、抵押、赠与、继承等法律行为与日俱增。本文对不动产非公证继承转移登记问题进行分析，以供参考。

关键词：不动产；非公证继承；转移登记

引言

继承法律关系的复杂多样，加之《继承法》等对遗产继承的诸多规定，使得继承登记审查一直是不动产登记的重点和难点。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《细则》）、《不动产登记操作规范（试行）》（简称《规范》）等登记规则，各地登记机构将大量登记资源用于厘清继承法律关系以进一步明晰不动产权利归属，为继承人的合法权益提供了有力保障。随着不动产登记要求的不断提高，继承登记如何审查及审查效率如何提高，已成为不动产继承登记审查方式变革的内在要求和主要推动力。

1不动产继承转移登记审查方式的变迁

一是登记自行审查，主要在1991年9月12日司法部、建设部发布《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（简称《联合通知》）之前。不动产登记机构普遍按实质审查要求，根据《继承法》等相关法律法规，对民政、公安等部门或街道办、居委会等单位出具的死亡证明、亲属关系证明、继承情况证明、放弃继承证明等进行审查，对被继承人死亡后产生的民事基础法律关系及其效力进行判断，包括研判继承类型、罗列继承人、确定继承结论等，并将继承结论明确的不动产权利记载于不动产登记簿。二是公证前置审查，主要在1991年9月12日《联合通知》发布至2016年7月5日司法部废止《联合通知》期间。《联合通知》明确，继承房产应当持公证机关出具的继承权、遗嘱继承权等公证文书申请登记。配合政策调整和司法解释出台，不动产登记机构亦将登记审查要求从实质审查调整为实质审查和形式审查相结合的合理审慎。登记申请人支付公证费用取得上述公证文书后申请登记，不动产登记机构对权利主体行为能力、权利客体准确性等仍作实质审查，但对公证文书记载的民事基础法律关系等仅作形式审查，并将公证文书明确的不动产权利记载于不动产登记簿。

2非公证不动产继承登记证明事项要点

2.1亲属关系证明

（1）不动产由多人共同申请继承，部分申请人提供的人事档案、户籍摘抄等材料不能直接证实其与被继承人的亲属关系，其余已能证实与被继承人有亲属关系的申请人一致同意证明该申请人与被继承人的亲属关系的。（2）被继承人、申请人的人事档案、户籍摘抄等记载信息不完全一致（如名字同音混用、出生日期公历和农历混用、性别笔误等），但绝大部分申请材料可以相互印证形成证据链条的。2.死亡证明（1）被继承人死亡时已年满80周岁，申请人自述因历史久远、丧葬风俗等客观原因，未能提供有关凭证，无法从相关部门取得被继承人父母死亡证明的。（2）申请人自述被继承人的父母于《中华人民共和国户口登记条例》（1958年1月9日）实施前已经去世，因未能提供有关凭证无法提供被继承人的父母死亡证明，且申请人已提供被继承人、申请人的人事档案、户籍摘抄等材料，但均无收存被继承人的父母记录的。

2.2采信办理

1.不符合告知承诺制适用条件的，登记机构一次性告知申请人需要补正的申请材料或理由。2.符合告知承诺制适用条件的，登记机构按以下程序办理：（1）登记机构视案件情况可采取电话确认、发函询问等方式向出具证明材料的单位、被继承人或申请人所在单位或居住地的社区（村组）核实情况。（2）登记机构对申请人承诺事项审核后，拟定不动产继承登记事项及申请人承诺事项的公示文书，在汕头市自然资源局门户网站或各区县自然资源局（分局）政务网站、汕头不动产微信公众号、不动产办事大厅按规定进行公示，公示期不计入办理时限。（3）公示期届满未收到书面异议或收到异议但异议不成立的，登记机构予以办理继承转移登记，并在被继承不动产的登记簿及证书附记栏注记“按非公证不动产继承登记告知承诺制办理，自核准登记之日起三年内不得以转移、抵押等方式处分，如申请人虚假承诺将依法予以更正或撤销登记”的内容。

2.3健全登记核查安全识别制度

一是充分运用身份证识别，推广使用指纹识别技术，采集全部当事人的指纹信息，既有利于杜绝虚假申请信息，又有利于事后损失的追偿。二是在各区登记机构中专门配置了非公证继承登记办公用房，安装好电子录音视频监控系统，对于每一位前来办理继承、遗赠登记业务的客户，同时采用录音、录像工具以获取实时记录核实取证过程的视听资料，并实行全过程跟踪服务，进一步健全登记核查安全识别制度。

3不动产非公证继承转移登记问题探讨

3.1获取亲属关系证明材料较难的问题

在不动产转让登记的实践中，首先要检查申请人(继承人)的资格，确定申请人与继承人之间的关系是属于法定继承人的范围，还是按照申请人作为继承人的顺序进行继承登记，以确定遗产登记是否可以接受其在继承人(申请人)之间的申请，主要是会计簿、婚姻合同、收养证书、出生证、安全局和市政局、提交给继承人或继承人的证据和其他材料， 这些问题可能在注册实践中证明它们之间的关系，因为某些当地社区、市议会或继承人没有提供任何有关双方关系的证据，因此，这些问题使注册工作人员的相关继承人的身份难以确定。

3.2不动产非公证继承转移登记是否适用于承诺办理

根据2020年11月9日外交部的指示，承诺全面执行与企业有关的证件和许可证，有针对性的选择必须与经常或更困难的人的业务和生产密切相关；提供与国家安全、国家安全、公共安全、金融部门的合理监管、环境、直接涉及人类健康、财产安全和外国重要事务的证据的承诺是有风险的， 昂贵的错误修正和不可逆转的不适合于承诺的公布，我相信，由于不动产登记涉及大量财产的安全，一旦对不动产进行了制裁(出售、抵押)和其他修正，就很难与第三方的善意作斗争，这可能导致大量财产损失，如死亡证明或亲属证明等重要材料在未经授权的不动产继承情况下，仅仅是因为当事方承诺， 不应该登记不动产，但由于父母死亡(例如80岁以上)，继承人不能提供有关父母未结婚、离婚、子女死亡等死亡情况的材料，也不能获得证据证明其履历可由所有合法继承人审查和补充，以落实继续登记不动产继承的条件。

结束语

自不动产统一登记以来，面对“放管服”改革以及“减证便民”的新要求，大胆实践了一系列创新措施，实实在在解决了群众非公证继承登记的办证难题。将继续探索前行，进一步拓展非公证继承登记服务外延，切实优化群众办证体验。

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