融资担保业务的不动产抵押评估研究

康新贵

摘要：在融资担保业务中，不动产抵押评估是一项至关重要的环节。其不仅关系到贷款人的利益保护，也影响着风险控制的效果。然而，由于不动产市场的复杂性和不确定性，如何进行准确的抵押评估成为了一个挑战。因此，对融资担保业务的不动产抵押评估进行深入研究，探讨其评估方法、步骤，对于提高评估质量和服务水平具有重要意义。

关键词：融资担保业务；不动产抵押评估；成本法

    1、融资担保业务中不动产抵押评估的主要内容

融资担保业务的不动产抵押评估是确保贷款人在借款人违约时能够通过变现抵押物来弥补损失的重要环节。评估的主要内容包括抵押物的权属确认、价值评估、描述和信息收集、评估报告编制、风险评估、监管以及合规性检查等。

首先，抵押物的权属确认是评估的基础，评估师需要核实抵押物归借款人所有，且不存在法律上的限制。其次，抵押物的价值评估是核心内容，评估师需运用专业方法如市场比较法、收益法、成本法等，综合考虑市场波动、政策影响等因素，确定抵押物的市场价值。

此外，抵押物的描述和信息收集也是重要的一环，评估师需对抵押物的地理位置、面积、结构、使用状况等详细描述，并收集当地市场信息、宏观经济状况、政策环境等因素，这些都可能影响抵押物的价值。评估报告的编制是评估结果的呈现形式，报告中应包含评估方法、过程、依据、价值估算结果等详细信息，保持客观、公正、准确。风险评估和监管则是为了确保抵押物在整个融资担保期间的价值稳定，避免因市场、法律等因素导致价值波动。最后，合规性检查是评估师需要关注的重点，确保评估过程和结果符合相关法律法规的要求，如《担保法》、《物权法》等。通过这些评估内容，贷款人可以更准确地了解抵押物的价值，从而做出更为明智的贷款决策，降低贷款风险。

2、融资担保业务的不动产抵押评估的步骤与方法

2.1信息收集

在担保项目中，客户提供的不动产抵押物需要进行详细的信息收集。首先，通过与客户的访谈，了解抵押物的权属人及其与借款人的关系以及抵押物的购置或建造过程、价款支付、使用现状、租赁情况、物业费用缴纳等详细信息。此外，还需了解是否存在法定优先受偿款，如已抵押担保的债权数额、建设工程价款拖欠等。之后，要根据收集的信息有针对性地获取相关书面资料，如权属人的身份证明或营业执照、不动产权证书、购买和建造合同、价款支付记录、优先受偿款说明等。同时，要收集现场照片、出租合同、租金收据、物业水电费缴纳记录、抵押物保险单据等实物使用资料。在收集过程中，注意资料的真实性和合理性，如权证资料的原件与复印件对比、购买合同双方的签名盖章等。此外，还需要利用互联网平台查询抵押物的属法律信息、周边配套情况和市场价格情况等公开信息。基于这些公开信息可以验证客户提供资料的真实性，并为现场勘查提供线索和价值评估提供依据。

2.2现场勘察

现场勘查是抵押物评估中至关重要的一环，其对于风险管理具有决定性作用。为了确保勘查的质量和效果，现场勘查应在项目评审前完成，特殊情况可在合同或款项发出前进行。勘查团队应由项目经理和风控经理组成，他们应共同对抵押物进行详细调查，确保对现场情况有全面了解，并为可能出现的突发情况做好准备。现场勘查的主要内容包括：①抵押物的实物情况，如记录门牌号码、土地面积、建筑面积、建筑结构、装饰程度、室内设备、层高、户型等信息，并与权属资料进行比对。其中要特别注意多个抵押物或与相邻权属人建筑物的界限清晰度和主要通道的通行情况。②权属资料及使用情况。现场核对权属资料的原件与复印件，出租合同的承租人，使用用途，法定优先受偿款资料，物业及水电费缴纳情况，建造合同及工程款支付情况。如有新发现的信息，应及时收集新的权属资料或其他补充资料。③周边环境。即了解区域功能定位、商业设施、交通设施、生活配套等信息，并通过照片或视频记录。这些信息对抵押物的价格评估和未来走势至关重要。④市场价格信息。主要询问物业管理人员或附近房产中介关于房产成交、价格趋势等信息，以现场核实互联网查询的市场价格，为市场比较评估方法提供现场成交信息。

此外，现场勘查还应咨询当地不动产管理部门关于抵押物办理政策及流程，查询是否存在权属异议登记，了解其他债权人抵押情况和其他权利状况，以排除法律瑕疵。现场获取的资料和照片应上传信息系统，并将询问信息记录的工作底稿作为尽职调查的痕迹。通过这些步骤，可以确保抵押物的风险得到有效管理和控制。

2.3评估方法及其选择

在融资担保业务中，抵押物的不动产评估是一项关键环节，尽管担保公司员工可能并非专业评估师，但仍需掌握评估方法以复核外聘评估公司的价值或在不使用第三方评估机构的情况下自行评估。目前常用的评估方法主要有以下三种：

一是市场比较法。这是一种基于替代原理的估价方法，通过比较一定数量的可比实例与估价对象，调整其成交价格以得出估价对象的价值。市场比较法的适用前提是市场稳定且能找到较多可比实例。步骤包括搜集可比实例、确定对比基准并进行修正、选用简单或加权算术平均法计算综合结果。

二是收益法。这种方法通过预测估价对象的未来收益，并利用资本化率将未来收益转换为现值。适用于有租金等经济收入的不动产，如商铺、写字楼等。但在市场成交价格活跃时，应优先考虑市场比较法。收益法的步骤包括确定收益年限、核实净收益、预测净收益变化、确定期末转售收益、确定资本化率，最后运用折现方法求出现值。

三是成本法。这种方法通过测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，得出其价值。适用于市场不够活跃或同类不动产交易较少的地区，如在建工程、刚建成的厂房等。成本法的步骤包括确定重置成本、计算折旧、计算建筑物价值、计算土地价值，最后合计加总计算抵押物价值。

实践中这些方法的选择和运用需要考虑抵押物的类型、估价用途以及市场条件。担保公司员工应根据具体情况选择合适的方法，并确保评估结果的准确性和公正性。

结语：融资担保业务中的不动产抵押评估是一项复杂而关键的工作，其直接关系到贷款人的利益保护和风险控制。随着房地产市场的发展和变化，新的评估方法和技术可能会不断出现，如大数据分析和人工智能技术可能会在不动产评估中发挥更大的作用。此外，随着法律法规的不断完善，合规性检查的重要性也将日益凸显。基于此，担保公司需要不断学习和适应这些变化，以确保评估工作始终符合法律法规的要求，并为贷款人提供更加专业和高效的服务。

参考文献：

[1]谭磊. 成本逼近法在不动产价值评估中的应用 [J]. 会计师, 2020, (05): 5-6.

[2]刘小艺. 不动产抵押登记的特殊情况与规范建议 [J]. 中国集体经济, 2017, (29): 82-83.