公证介入二手房“带押过户” 新模式分析

王文发

“带押过户”在二手房交易活动中是新生事物，但法律依据非常充分，《民法典》第406条作出明确规定。公证处作为法定提存机构，全程介人跨行“带押过户”交易过程，可以简化交易流程、降低交易成本、保障交易资金安全，解决买卖双方互不信任、跨行贷款中银行债权无法实现等风险问题，有利于激发二手房交易市场的活力。

一、二手房“带押过户”法律依据

“带押过户”作为二手房交易流程再造的一项创新举措，引起了业内广泛关注。据不完全统计，自2022年8月以来，全国有多个城市发布了二手房“带押过户”的新政策，但是很多人对“带押过户”仍然是一知半解。“带押过户”一般是指对存在抵押的不动产，卖方无需先归还原有的住房贷款或垫付资金就可以过户给买方，买方可重新进行抵押并获取新住房贷款。在这种模式下，买卖双方只需要“进一个窗口、提交一次材料、办理一次业务”即可完成过户、抵押、发放新贷款等流程，实现银行贷款审批、抵押放款及存量房转移登记、抵押注销等环节无缝衔接，达到“降成本、降风险、促经济”的良好社会效益。  

以往我国对抵押物交易做了较为严格的限制，原《物权法》《担保法》都明确规定，未经抵押权人的同意，抵押人不得转让抵押物。在传统的交易过程中，卖方需先解除房屋原抵押才能办理后续的过户，二手房买卖存在交易时间长、风险高、资金成本高的问题。而《民法典》作了重大变更，第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这项规定为“带押过户”新政策的实施提供了法律依据。

很多城市在具体实施过程中引入了公证机制，对相关风险进行把控。如深圳坪山区司法局提出了“公证提存+免赎楼带押过户”模式；广州相关政策文件称，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引人公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险；浙江省则提出积极引人公证资金提存和监督支付等法定功能来保障交易安全。这充分说明了公证制度在参与“带押过户”方面具有不可替代的作用与价值。

二、“带押过户”中存在的风险

1、银行承担的风险

银行的风险主要在于抵押权的实现可能会受到阻碍。“带押过户”意味着会有短期“双抵押并存”的情况，即卖方贷款尚未还清的阶段，房屋会同时存在卖方先前贷款所设定的抵押及买方后续贷款所设定的抵押。对原银行而言，产权过户后卖方的贷款最终未清偿，在买受人无处可寻或将抵押物再次转手或房屋被查封扣押等情况下，银行可能面临无法实现抵押权或者实现抵押权的成本增加等问题。对新银行而言，由于“双抵押并存”，当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利会损耗，银行的权利并没有得到充分的保障甚至有所减损。更重要的是，如果因买卖双方的原因导致交易未完成，银行需要引人公证或担保制度来确保资金原路退回。

2、买方承担的风险

买方风险主要在于交易期间房屋可能被查封，可能要承担房产被拍卖的风险。买方而言，购买带抵押的房产是用自己的贷款偿还卖方的贷款，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全的状态。在交易过程中，若卖方出现无法偿还到期债务的，则银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响，买方可能被迫解除买卖合同。

3、卖方承担的风险

卖方的风险主要在于房屋过户之后，可能因买方的原因导致合同无法继续履行，而房屋已经完成过户登记，卖方在此情况下如何完成房屋的回转登记以及买卖双方如何承担由此产生的交易成本。

三、“带押过户”中公证介入的方式

公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能。公证机构作为专业的法律服务机构，完全有能力在“带押过户”交易全程充分发挥定纷止争职能作用，为二手房交易保驾护航。

1、提存公证

公证机构是法定的提存机关，作为中立方，可以为“带押过户”各方提供交易监管法律服务，依照法定条件和程序办理提存公证，保障资金安全。“带押过户”模式下的存量房交易不需要先解押，买卖双方、银行共同向公证机构提出公证申请，签订资金监管协议，买方先将购房款汇人公证机构的提存专用账户，再与卖方办理过户手续，房产过户后，公证处向卖方支付房款，如果过户存在问题，房款会原路返还买家或银行。在交易过程中，针对不同权利人具有的不同风险，公证机构和公证员通过全流程嵌人的方式保障了交易的顺利完成，实现了赋予债权文书强制执行效力、委托、提存等公证服务的有机融合。提存公证通过发挥公证职能优势，化解交易中各方信用危机，使各方利益最大化，维护了“带押各户”交易安全，同时也为债务人、金融机构之间解决债务问题提供一条新思路。

2、合同公证

“带押过户”新模式的特点之一是简化或者合并传统二手房买卖多个交易环节。而各方利益盘根错节，在交易未能顺利进行的情况下，如何有效保护各方利益和划分责任是未来需要解决的核心问题。最好的办法是提前在合同中进行明确约定，公证机构可以根据各方当事人需求为当事人提供合同起草、合规性审查等服务。公证机构对房屋买卖合同进行公证，提供的是综合性公证法律服务，在证明合同真实性、合法性的基础上还可以审查卖方与原银行是否有禁止转让的约定，可以审查卖方的房产所有权权属是否清晰、所售房产是否处于权利受限状态，可以为买卖双方设立合理的合同条款，还可以对合同纠纷进行调解等。一系列公证法律服务加深了“带押过户”各方之间的信任，降低交易风险，促使交易能够更加顺利完成。

3、委托公证

委托公证是公证机构根据当事人的申请，对委托书依法证明其真实、合法的活动。在交易过程中，如果买卖双方或其中一方不能亲自办理相关事宜，可以办理委托公证。公证机构可以参与“带押过户”交易的全流程，意味着公证员可以根据当事人的需求为当事人起草委托书，避免因当事人不了解交易流程及委托书使用部门的需求导致委托公证不能使用。委托书经过公证之后，其真实性和合法性得到了证明，委托书也具有更强的证据效力。通过委托公证，当事人不用在公证机构、不动产部门、各个银行之间来回奔波，更有利于实现“带押过户”交易的一站式服务，进一步提高了“带押过户”各部门的服务质量与服务效率。“带押过户”是二手房交易的一大变革，引人公证机制参与，发挥公证法定职能，将事前预防、事中监督和事后维权相结合，对“带押过户”交易全流程进行集约化、体系化、模式化地全方位保护，对买卖双方交易自由度、安全性、快捷性等方面都提供了更为有效的法律保障。