城市更新之石库门老建筑修缮改造工程招标与施工阶段成本管控要点分析——以上海虹口区四川北路某石库门老建筑修缮改造工程为案例

顾海范

摘要：由于老建筑修缮改造工程之复杂性、特殊性、差异性等显著特点，相应的成本管控也存在着：成本前期预控难度大、造价的确定和控制难度大、成本管理需与现场施工管理高度融合等问题及难点。通过分析石库门老建筑修缮改造工程的特点对成本控制的影响，进一步研究在招标和施工两个关键阶段可采取的特殊成本管控措施和做法，为越来越多的老建筑修缮改造工程的成本管控工作提供对策和建议。

关键词：老建筑修缮改造、成本管控

随着上海城市更新步伐的不断加快，在城市更新中对历史风貌、历史建筑的保护也越来越得到重视，老建筑们从之前的“一拆了之”调整为：“留改拆”并举、以留为主。因此，石库门老建筑修缮改造工程的成本管控问题也越来越多的出现在工程成本管理者的课题中。

但老建筑修缮改造工程较常规新建工程存在着明显的差异和特点，比如：现状复杂、有较多违章建筑需拆除，因“修旧如旧”而导致老工艺做法多，修缮做法需根据现场实际情况深化确定等。因此，工程成本的管控中，也受这些差异和特点的影响，出现了较多特别的问题及难点。如何让成本管控工作适应这些差异和特点、解决这些问题和难点，进而有效地完成老建筑修缮改造工程的成本管控成为了成本管理者不可回避的课题。本文结合实际案例，针对石库门老建筑修缮改造工程的特点及其对成本管控的影响进行了分析总结，进而研究了招标和施工两个关键阶段之成本管控的特殊措施和管控要点，并针对性的提出了相应成本管控的对策和建议。

一、石库门老建筑修缮改造工程的特点给成本管控带来的影响

本文研究的主要案例为上海虹口区四川北路某石库门老建筑修缮改造工程（以下简称“案例工程”），保护老建筑建筑面积约15,000.00平方米，其中包括部分区级文物保护点建筑和部分优秀历史建筑。建筑层数2-3层，改造前为：石库门里弄住宅，改造后业态调整为：商业、办公和文化建筑。本文结合该修缮改造工程实施中的实际经验，总结了石库门老建筑修缮改造工程的主要特点以及这些特点给成本管控带来的影响：

1、现状复杂、有较多违章建筑需拆除，导致修缮做法及范围早期无法确定

案例工程可以说是上海典型的“72家房客”式的石库门里弄住宅，楼栋内高低错落的各类私搭夹层、挤在木楼梯下方的隐秘卫生间、屋顶上各种造型的“景观房”等等，房子的每一个平米的空间无不被利用到了极致、违章搭建和老建筑的原貌可以说是融合得错综复杂。案例工程的情况亦是上海市区留存之石库门老建筑较为普遍的现状。

老建筑修缮改造工程的主要宗旨为：“恢复历史原貌”，但如此多的违章搭建，不仅带来了大量的“违章拆除”的工作内容，也给“原貌”的判断带来了极大的困难，进而导致无法在“违章拆除”工作完成前准确判断修缮工作的具体做法和实施范围。

正因如此，“违章拆除”的具体内容和数量的确定均需在施工阶段才能现场复核确认，成本团队一般需全程深入参与，导致成本管理需与现场施工管理高度融合、增加成本管控的投入和难度。另外，较多主要工作内容的做法及范围均无法在招标前确定，导致无法进行成本的前期准确预控。

2、因“修旧如旧”而导致老工艺做法多

由于老建筑各类人为及自然损坏的现状以及“修旧如旧”的要求，除了新建建筑中常规的各类施工工艺做法外，老建筑还有着较多特殊的工艺做法，比如：对原有破损结构的托换、各种结构加固、木结构工程、清水墙的修复和新砌、机平瓦坡屋顶的修缮工程、木门窗工程、石库门的修缮、老建筑众多建筑及装修做法的恢复（如：老式花砖地面、泥墁板吊顶、木挂镜线、木踢脚线、檐口板及封檐板、老式铁艺栏杆、混凝土勒脚装饰）等等。其中，较多做法都需要采用传统老工艺、对工人的手工技艺要求极高，所使用的较多主要材料需要定制加工生产。而在这些传统老工艺做法中，主要材料的特殊定制以及对工人技艺的要求等特殊因素，导致相应工程的市场选择面小、价格透明度低，给造价的确定和控制带来难度。

3、修缮做法需根据现场实际情况深化确定：

因前述提及之老建筑现状的复杂性，往往老建筑的实际现状需要在完成楼栋内违章建筑的拆除清理后才能基本清晰，继而由施工、设计、业主等单位共同结合每栋楼的损坏程度等实际现状，逐一完成工艺做法的方案深化并通过大量的样板及现场试验等方式确定各类施工工艺的做法以及各种做法的实施范围，并提交“文管委”或“历保中心”等老建筑相关主管部门审批通过后方可实施。

因较多工艺做法及实施范围需在施工阶段才能通过现场复核、深化设计及样板试验后最终审批确定，同样导致成本管理需与现场施工管理高度融合、增加成本管控的投入，同时也无法进行成本的前期准确预控之成本管控问题的存在。

二、石库门老建筑修缮改造工程之招标与施工阶段的成本管控对策

基于案例工程的实际经验，石库门老建筑修缮改造工程在招标和施工阶段的成本管控工作较一般新建工程的差异较为明显、也更为关键。因此，针对石库门老建筑修缮改造工程的特点给成本管控带来影响，可在招标和施工阶段针对性采取多方面的管控措施，以应对石库门老建筑修缮改造工程的特殊性。

1、招标阶段：通过充分的技术准备，完成个性化、细致化、精确化的工程招标

由于石库门老建筑修缮改造工程即使到了招标阶段，也无法准确给出全部的实际工艺做法或者给出的做法与将来实际现场确定做法差异较大。因此，如何做好招标工作中的各种成本预控措施以避免合同后的成本失控，成为了石库门老建筑修缮改造工程做好成本预控工作的重点、也是直接降低“无法进行成本的前期准确预控”问题对项目整体成本管控影响的关键。具体的主要管控措施包括以下几个方面：

1.1 成本管控团队与设计及技术部门充分沟通：

虽然招标阶段设计无法给出达到施工图深度的图纸，但在此阶段设计单位是最清楚修缮改造原则和工艺做法实施可能的，而技术部门则对项目的现场条件、实施进度、场地划分等是最为清楚的。因此，成本管控团队需在招标前与设计及技术部门做好充分的技术沟通，以清楚全面得预测项目实施的各种技术做法和项目管控原则，并在招标文件和工程量清单中体现。

例如：在案例工程的招标中，设计提供的图纸中对于工程量最大的外墙修缮工程仅提供了几种针对清水墙修缮的主要做法（包括：砖粉修补、抽换/补砌清水砖、汰石子修复），但对于拱形红砖门窗套、外墙混凝土勒脚、外墙上的窗台、清水墙造型线条砌筑等外墙上的细节做法未有具体说明，成本管控团队经过与设计和技术部门的充分沟通和技术讨论，最终对相关细节做法完成了补充并纳入招标工程量清单，降低了合同后的成本风险。

1.2招标文件及工程量清单编制人员进行细致现场踏勘：

由于老建筑修缮工程的特点，较多工艺做法需在工程实施过程中结合现场实际情况才会陆续确定，因此对于现场实际情况的了解对预测将来的实际施工工艺做法非常关键。招标文件及工程量清单编制人员需结合招标文件中对于计量计价规则和变更原则的设定，对现场的各种现状内容进行详细了解，如有部分在图纸及技术规范中未体现的内容，则应与设计及技术部门讨论确定后续修缮改造之工艺做法的可能，以尽可能减少清单遗漏和招标中的考虑不足对成本管控的不利影响。

例如：对于违章拆除的内容以及部分需要保护性拆除原有老建筑构件内容，完全需要从现场踏勘中了解和确定工作内容。

1.3清单列项尽量齐全、精确：

老建筑修缮改造工程的招标之计价原则一般均采用“暂定数量、按实结算”的模式，相应工程量清单的编制则往往需要结合现场情况、设计要求和以往类似项目清单进行预估模拟，以尽量做到齐全。另外，由于较多工艺做法需结合现场实际情况，并通过试验、审批等复杂流程后方可最终确定，因此清单列项除了齐全外还要做到：“精确”（即：所有列项做法的规则尺寸、材质、品质等级需精确定义）且对于同一工作内容的常用规格、材质及品质等级的做法尽量全部模拟列项齐全。对于清单列项的齐全和精确，可以有效减少合同后重新核价定价工作的困难，同时减少在合同后在面对规格、材质及品质等级有所调整时没有变更价格参照基础的尴尬，进而直接降低“市场选择面小、价格透明度低，给造价的确定和控制带来难度”问题对成本管控的影响。

例如：在案例工程的清单编制中，根据以往项目经验增加了诸如“屋顶防坠物钢板网”及“屋面临时防水”等常规新建项目中不会涉及的特殊措施列项；“清水墙造型线条砌筑”根据现场实际情况增加了可能发生的各种规格尺寸的列项。

1.4计量计价规则及变更原则个性化、细致化：

由于老建筑修缮改造工程的施工工艺做法之多样性和特殊性的特点，常规的新建工程之计量计价规则无法涵盖和准确定义，因此需要结合所有列项情况一一对计量计价原则进行个性化、细致化的梳理和准确定义，以免在投标报价阶段各投标单位报价考虑存在差异、进而在合同后产生不必要的争议。另外，关于变更原则，同样需要结合各列项情况对不同的工艺做法进行变更情况的判断（参考方法：可与设计及技术部门讨论以及参考以往项目经验），并进行个性化、细致化的梳理和准确定义，以免在合同后产生不必要的争议。

例如：关于变更原则，案例工程中对于木结构表面油漆项目，明确定义：油漆颜色的调整不能作为变更而调整报价。

1.5询标过程中与有经验施工企业的充分沟通：

对于在招标过程中有询标流程的项目，询标过程往往是向有经验的施工企业吸收经验以完善招标阶段成本管控的重要阶段。在充分竞争的招投标环境下，各投标单位往往为了更好体现各自的专业水平，会在现场踏勘及仔细研究项目的技术资料后针对性的提出针对项目的重点难点分析。此时，成本管控团队不仅需关注成本部分的询标、更应该积极参与技术询标过程，若能有意识的对与成本控制相关的内容与有经验的施工企业充分沟通，对于招标文件和工程量清单的完善会起到十分积极而有效的作用。

例如：案例工程的招标中，在询标完成后，结合各投标单位的技术方案和询标过程中沟通，对招标文件和工程量清单的列项均进行了一定的修改和补充，为成本的有效管控起到了积极作用。

（注：对于诸如国有投资的公开招标项目等不开展询标过程的项目，在有条件的情况下，亦可尽可能的利用前期资格预审等阶段，开展与有经验施工企业的充分技术沟通，为后续的招标做一定的技术经验的积累。）

1.6招标前的先行试验：

由于老建筑修缮改造工程的工艺做法与现场实际工况关系紧密、且不同项目工况存在较大差异需要在实施过程中方可全部明确。因此，若有条件的情况下，可在整体修缮改造工程的总包大标招标前先行开展现场的试验性施工，以便于更好地摸清项目实际情况进而指导大标的招标。

例如：案例工程在项目开展前期，便挑选了一个施工节点较后期的典型的老建筑单元，先行施工改造作为业主的现场临时办公室。相应改造工程的实施为后续老建筑修缮改造工程的后续总包大标招标起到了非常有效的指导作用。

2、施工阶段：做好成本与现场施工管理的高度融合、进行更主动及时的成本管控

基于石库门老建筑修缮改造工程之较多修缮做法需根据现场实际情况深化确定的特点，虽然“成本管理需与现场施工管理高度融合”对于常规项目的成本管控工作是一种困难和麻烦，但对于老建筑修缮改造工程，做好成本管理与现场施工管理的高度融合以及更加主动、及时的成本管控是成败的关键。具体的主要管控措施包括以下几个方面：

2.1主动、及时的合同交底：

由于老建筑修缮改造工程较一般新建工程在合约条款、清单设置、计量计价规则、变更原则及流程、结算原则等多方面均存在一定的个性化和特殊性，即使同样是老建筑修缮改造工程也会因为工况的差异而在合约设置上存在差异。因此，在工程承包合同签订、正式开工前，成本管控团队主动对现场管理的业主工程师、监理团队以及施工企业的工程及成本管理人员进行针对性的合同交底十分必要，避免工程管理的推进过程中按照习惯性常规套路操作而忽视了项目的特殊性，进而导致产生不必要的各种问题。相应主动完成合同交底的工作，可以将合约管控规则和要求提早与现场施工管理团队明确，以更好地让成本与现场施工管理高度融合。这也是直接降低“成本管理需与现场施工管理高度融合、增加成本管控投入和难度”问题对项目整体成本管控影响的关键。

例如：外墙修缮工程，施工单位会根据每一面外墙的破损情况针对性制作修缮方案，但相应修缮方案与现场实际的匹配性，必须在修缮工作开展前进行设计、业主、监理、造价顾问、施工单位在内的所有各参与方的现场见证确认并完成各方书面确认手续后方可作为结算依据，若修缮工作开展后便无法准确见证及确认。因此，提醒施工企业组织相应见证流程及办理见证手续是合同交底的必要工作。

2.2主动、及时的价值工程比选：

对于方案比选和价值工程的概念，在一般新建项目中往往是设计阶段的常规工作。但在老建筑修缮改造工程中，由于较多工艺做法及施工方案需要结合现场实际的工况进行确认，因此主动、及时配合工程的实施完成方案比选和价值工程是施工阶段十分重要的成本管控工作、是确定合理工艺做法与施工方案的有效手段。

2.3主动、及时的现场见证：

正如前述“2.1合同交底的必要性”部分中所提及的关于现场见证的举例，石库门老建筑修缮改造工程在实施过程中存在较多工作内容需要进行及时的现场见证后方可作为工程计量计价的依据。因此，提早通过合同交底等方式明确此类见证工作的操作流程（一般操作类似于隐蔽工程验收，需施工单位提早主动通知各见证方），并在实际工程的开展过程中主动、及时得有效实施，是成本管控中必不可少的流程，也是成本与现场施工管理高度融合的体现。

例如：违章拆除及保护性拆除工程内容，全部需要现场见证记录后作为结算依据。

2.4主动、及时的动态成本：

由于老建筑修缮改造工程在招标阶段一般为暂定数量的模拟清单操作模式，且较多工艺做法和施工方案是随着工程的实施逐渐明确，因此，随着工程的实施，工程造价亦在不断的更新。此类工程的造价数据变化情况较一般新建工程变化频率更高、变化幅度更大，因此，主动、及时、准确得通过动态成本报告、财务报告等方式报告项目的动态成本显得更为重要。

例如：在案例工程中，全过程造价顾问会每周提供动态成本周报、每月提供财务报告，将最新的动态数据与估算金额、合同金额进行对比，以及时揭示项目的动态成本情况。

三、结论

上海的石库门老建筑修缮改造工程，由于其现状复杂性、做法特殊性、实施流程差异性等特点，相应的成本管控也存在着：成本前期预控难度大、造价的确定和控制难度大、成本管理需与现场施工管理高度融合等问题及难点。经过对案例工程的分析和研究，笔者认为：“通过充分的技术准备，完成个性化、细致化、精确化的工程招标”，以及“做好成本与现场施工管理的高度融合、进行更主动及时的成本管控”，分别是招标和施工两个重要阶段成本管控的关键要点。希望本篇针对石库门老建筑修缮改造工程之成本管控要点的分析和研究，能对越来越多的城市更新之老建筑修缮改造工程的成本管控工作起到一定的借鉴参考作用。

参考文献：

[1]《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，2010年修订本

[2]《优秀历史建筑修缮技术规程》DGJ08-108-2014