保障性租赁住房的设计研究

时帅

摘要：

住房和城乡建设部于2020年在全国住房和城乡建设工作会议中提出：加大力度发展租赁住房，加快构建住房保障体系，推动出台《住房租赁条例》。在此背景下，我国租赁式住宅社区得到了快速发展。本文将从市场及客群出发，结合实际项目案例，对于保障性租赁住宅项目的设计要点作出初步的分析总结。

关键词：保障性租赁房；客群需求；案例分析；

1.政策背景及市场研究

1.1政策背景

保障性租赁住房的思路可以从2015年开始，在2020年底中央经济工作会议中正式提出；目前已经进入了密集实施阶段，政策支持力度加强。

2021年提出了五项基本制度和六方面支持政策，明确了保障性租赁住房发展的整体框架。闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。

1.2保障性租赁住房地位

作为我国保障性租房的三大支柱之一，保障性租赁住房提出时间最晚，却是未来保障性住房体系发展的重点，是主要的增量和投资方向，在十四五期间全国共将建设980万套保障性租赁住房，占整体计划比例61.52%。

1.3市场研究

我国住房租赁市场在政策引导下自2015年开始了快速发展的模式，约60%的项目分布在一线城市以及发展较快、人口净流入较多的强二线城市。

发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。作为城市租赁住房业务的一种新型力量，主要客群集中在毕业五年内的高知人群，其租赁行为具有阶段性和过渡性的特征，同时对社区空间多样性与安全性、户型级配与租金的匹配度、生活配套的便利性更加关注。

2.客群需求分析

保障性租赁房主要面向新市民、青年人等特定群体，其中北上广深杭等大城市成为大学生等青年群体和进城务工人员大量流入就业的地区。在整体功能配置上，以满足基本起居、办公生活的一居室为主，辅助以社交、聚会、商业功能，从而形成综合性青年社区的特性。

2.1高适应性的产品模块

调查结果显示，有37.18%的新市民、青年人每月收入用于租金的比例在25%-50%，有61.15%人认为租金贵，有96.10%人希望整租，面积小、总价低的整租产品优势明显。2022年上海长租公寓投资大宗交易额达65.5亿元，同比增长263.89%，分析新时代客群的心理特征及租房需求，才能推动租赁式住宅的良性发展。

2.2灵活多元的功能配套

设计应以人为本，除基本居住空间之外，社区还应具备空间多样性及完善的配套服务。设计需更加关注租住人群的生活特征、性格特点和使用需求，推动租赁住宅从简单的物理居住空间向客群精神归宿方面的转换。《2022新青年理想居住小调查》调查结果显示，新青年在居住上更关注良好的通勤条件、周边较好的商业配套、体育运动设施、居家办公的舒适性、高质量的物业服务等。

2.3 开放共享的社区营造

理想居住社区，不仅要有完善社区配套，良好的户外社交氛围是年轻群体最为期待的。这类客群对新潮时尚、科技感的智能家居有较高的兴趣。萌宠社交、社区运动、文化活动、主题展览、共享学习等已经是新时代租房大军的新名词。

未来租房客群，进一步创造“话题触发”的社交空间功能、拓展安全管理服务等是提升租赁客群归属感的一个重要措施，也能进一步缓解新一代年轻人长期社会压力。

3.案例研究

3.1西虹桥永业地块项目

该项目位于上海青浦西虹桥商务区内，地理优势较为明显。以为西虹桥发展提供优质租赁配套服务为出发点，传承国际文化氛围，将其打造为西虹桥片区的城市活力谷。地块用地64534㎡，容积率2.5，预计2025年建成。

项目规划东西分区，东侧以租赁住宅为主，设置独立出入口及活动区域，辅助设置底层商业，为打造住区品质的同时，提供丰富的配套服务；西侧打造涵盖生鲜商超、运动商超、生活食享、社交餐饮等为一体的综合性商业配套，在保证满足周边居民对商业需求不间断的情况之下，提升城市配套的综合属性。两区之间打造24H全天候开放活动场地，通过滑板公园、互动性灯光设置等设施，提供沉浸式互动体验，激活片区夜间活力，为社区及周边群人提供网红活动打卡空间。

项目以青年客群为出发点，设置以运动为主题的共享篮球运动场地、青年夜光跑道的活动设施，满足青年人喜欢运动的特性。在地下设置1200㎡的公共活动空间，涵盖共享厨房、共享学习、社区路演等功能，可提供节日聚会、社交轰趴、学习办公的进阶需求，更有萌宠乐园提供养宠心得交流空间、林下咖啡会友交流空间、冥想独坐的环境及屋顶云台满足节日轰趴的兴奋。打造适合年轻人的“漫生活”选项，营造丰富的场景体验和社交需求，激发人们的记忆点和社交属性，进而打造一个有温度、有感情的现代青年宜居社区。

户型采用灵活模块的手法，建立以40㎡为基础的基本生活模块以及20㎡的功能拓展模块，自由组合40㎡的一室一厅、60㎡的两室一厅的户型体系，也可分为20㎡的仅可满足基本生活单元的户型，提供较为完善的户型选择，可以面对更广泛的人群，也为不同的运营提供了可能性。

户型的灵活性也体现在楼栋的整体布局之上，建立不同的居住空间，为未来应对不同客群需求的打下良好的基础，满足客群的多样性和各种生活的可能性。

  

3.2案例总结

不同的时代有不同的租赁居住需求。发展租赁性住房，是有助于人才集聚、有利于城市竞争力提升、有利于产业兴旺的重大举措，而在租赁住房设计中，必须要落实“以人文本”的基本原则，从新一代客群需求出发、解决基本的功能居住需求、打造精神寄托的生活场所是租赁式住宅的设计关键，从物理空间到精神场所，从基本居住到新型租住生活方式，更需注重生活细节、配套服务、可持续发展的设计落位，只有如此，才是一个社区的温暖所在，更是一个城市的温度所在。

1. 结论

随着国家对保障性租赁住房的大力建设，保障性租赁住房作为一种新型的居住产品，是国家“租购并举”住房体系的有利补充，更是承载了初入社会初期，在大城市打拼的大部分青年人的未来居住梦想。本文通过对现有政策及客群特性分析出发，初步阐述了租赁住宅设计要点，主要包含复合型保障性租赁社区的基本组团划分与融合、综合流线的梳理、公共共享配套设施的必要性、产品结构的灵活性以及户型家居产品的智能化等方面，以人文本，通过不同生活场景的打造，赋予建筑人文气质，解决好居住空间与精神场所的有机融合，也希望可以引起相关从业者对租赁住房设计问题的进一步探索和研究，将继续发挥民生安居保障服务者的积极作用，助力解决新市民、青年人阶段性住房难题，让“租得到、租得    起、租得近、租得好、租得稳”成为现实，助力住房租赁行业专业化、规范化发展，提升居民幸福感，坚定落实国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，深入践行“人民城市人民建、人民城市为人民”的重要理念，

参考文献：

【1】李钊，郭淳，刘吉臣等.保障性住房的发展于设计实现[J].建筑学报，2011（8）：65-69.