浅议房屋不动产登记历史遗留问题及其解决对策

兰天

摘要：不动产统一登记管理制度实施过程中，由于不动产信息统一记录系统从规范和运行等环节还处于磨合时期，并且随 着不动产资料移交、数据整合等工作的不断深入操作，在各个地区不动产登记历史遗留问题逐渐展现，最终产生了不动产办事效率低、部门沟通不畅通等问题。

关键词：不动产；管理内容；登记原则；房屋购买

房屋的所有权作为城市化基础而建设的主要不动产权利之一，而不动产权利和所属可以证明社会大众的房产财产，同样成为社会大众户籍证明的重要权利凭证，在此种发展背景下，不动产证件则是人们群众的合理诉求，但是在实际工作实施过程中，不动产登记工作则产生许多历史问题，造成无法办理不动产证明等问题和不足。

1 房屋不动产登记概论

房屋不动产登记在日常工作过程中又被称为不动产物权资料登记，是一种职能权利人、房产利害关系人向国家职能管理部门申请不动产权的记录行为。现阶段对我国不动产登记相关文件得知：由于文件中明确规定和列举了各种类型不动产权管理内容，其中包含：不动产权利首次登记、不动产所属权利的转变登记以及注销登记等，而不动产其他类型的资料登记则主要包含：不动产权利的更正登记、异常情况等级以及法律法规查封登记等类[1]。房屋不动产登记相关法律和文件中，办理不动产登记权利主要包含：集体土地、房屋、森林以及耕地等使用和承包权利，由于现阶段城市在建设过程中，海边与森林等信息登记和数据收集等还未全面开展，并且极易受到人民群众的影响，所以应详细探索房屋不动产登记历史遗留问题。

2 房屋不动产登记原则

2.1 按申请登记原则

为保证房屋不动产登记可以正常开展，实际处理房屋不动产登记历史遗留问题时应严格按照按申请登记原则，现阶段我国不动产登记相关条例文件中明确规定，想要正常开展不动产权利等级，首先应按照当地房地产标准要求进行等级，但是在日常工作环节上，按照申请登记原则并不是不动产登记的基础原则，因此实际开展资料登记时，应根据房产类型进行数据收集和分析后，进行相关的信息登记。换句话说，实际开展不动产登记时，其信息和数据则需要按照房主要求开展一系列等级流程，因此登记管理部门在不动产信息收集和管理方面上，应不能强制要求其在规定时间内进行文件申请。[2]

2.2 一体化登记原则

实际处理房屋不动产登记历史遗留问题时应始终坚持一体化登记原则，所以与分散时期登记、地方登记具有明显的区别，不动产统一登记之后则要求系统化的信息收集和上传模式，因此根据目前我国不动产登记文件明确指出，不同产权利管理结构实际开展数据收集时，应时刻关注和遵守主要结构体相同的基础原则，并且当事人实际进行不动产信息登记时应严格遵守以上原则。由于房屋实际开展不动产信息登记时需要单独登记，所以房屋类型与房地产自身存在的联系以及房屋数据上报具体需求等方面出现明显不同，比如：房屋、土地等使用途径存在不同，所以虽然房产已经登记但是土地使用权利却没有登记，或者两者进行登记的主体房屋并不相同。一体化登记原则在实施过程中则需要在不动产登记应用程序法律管理的基础上，确保房随地走、地随房走等发展目标，换句话说，则需要将土地以及建筑物视作为统一性的整体信息结构，并且要求两者之间的权利主体始终保持一致性。

3 房屋不动产登记留存历史问题的原因

3.1 登记分散

不动产信息登记进行分散登记时，由于房产证件、土地证件主要由相关的管理部门、土地管理部门共同管理，所以在分散登记时期由于信息交互相对较少、信息和数据管理效果普遍不高、以及不动产权利数据不统一等问题，导致不动产信息登记在后续环节不动产无法办证等问题[3]。除此之外，不动产实际开展分散登记时，各个等级和管理部门所需要收集的信息和数据，无论是收集标准还是数据收集内容都各不相同，长期以往造成系统内部数据与信息不能相互吻合，不动产管理部门之间的数据无法相互共享，房产与土地的信息数据更新无法同步，系统库建立十分困难。

3.2 行政监管不到位

政府管理部门在面对企业以及个人违法行为时普遍产生具有监督不及时以及房屋建设不标准等问题，又或者对企业、组织以及个人等方面违规行为无法及时处理。除此之外，许多工业企业在日常运行和管理环节上，不能及时办理不动产权相关证件，无法对不动产权利进行全面掌握，所以在行政监管实施过程中应充分发挥出政府的实际作用。然而目前各地区的政府针对房屋不动产的把控力度无法达到预期设想，所以为了保证城市发展进程，主要将不动产权利集中处理大项目、好项目等已经存在的经济投入以及建设规模不大的项目，则不能安排用地指标的补办手续。[4]

3.3 群众办证意识不高

传统企业在建设过程中，由于社会大众办证意识和思维不高，群众对于办理不动产证明的基础认知水平不足，从而忽视了不动产证件的重要作用，长期以往导致大多数不动产产权人即使购买商品房之后，仍然不会选择第一时间办理不动产权证件。同时建筑企业以及单位在没有获得标准建设文件、土地施工规划方案以及土地管理许可文件的情况下就开始项目建设，此种现状导致项目自身并不具备建设手续，一旦项目建设完毕后，则会导致没有标准手续无法投入使用，即使项目建立完成后部分手续也无法补办。

4 房屋不动产登记解决策略

4.1 政府起到主导作用

针对以上房屋不动产登记存在的问题，需要建立城市级别的专项工作领导小组，明确每个管理部门的相关职责，责任分工明确，以此来提高不动产登记所产生的问题和不足，并且在此基础条件上增强政府的领导能力，第一时间了解政府不动产登记的主体结构，从而拟定出城市管理部门，根据城市不动产登记现状设定专项工作管理团队，有效承担不动产登记所产生的问题，全面贯彻和落实登记工作。

4.2 系统排查

不动产登记历史遗留问题的处理建立问题台账则是不动产登记问题解决的基础条件，以便于构建出科学、合理的责任清单，不仅可以有效避免不动产问题有效排查，还可以防止产生其他类型的违规问题的产生。而在系统排查方面上则可以依靠全面查、单独查以及发公函等三种调查途径，并且面向企业、社会大众、房屋建设以及基层政府等目标对象，深入开展社会大众所关注的不动产历史遗留问题相关参数和信息。

4.2.1 全面排查

想要有效开展全面排查，应构建出情报员管理制度，并且通过不动产登记受理、审核、信息调查、资讯服务等相关工作端口，并且安排专门岗位，在工作一线收集上汇报社会大众身边的所反映问题，将其列入至历史遗留问题的解决清单。根据情报员岗位以及管理制度，并且以此作为基础条件，通过相关的电话热线、微信公众号以及员工信息调查等渠道详细收集社会大众所关心的问题。

4.2.2 单独排查

在单独排查实施过程中，企业服务活动开展过程中，应积极开展企业的服务月相关活动，以此有效面向各大园区、企业等，并且在宣传不动产登记管理政策的同时应帮助企业详细梳理历史遗留问题。

4.2.3 发公函

对于各个地区的政府、房屋建筑以及房产等相关部门所掌握的问题线索比较集中的话，应利用公函或者管理部门针对不动产信息和数据制作出表格，从而合理控制该地区不动产登记问题，并且根据不动产目前产生的问题，积极开展不动产登记专题分析工作，或者直接使用媒体的力量动员社会大众重点关注，有效解决不动产历史遗留问题。

参考文献：

[1]刘善彬,张蕊,李连苹.农村房屋不动产调查中无人机倾斜摄影技术研究[J].能源与环保,2022,44(8):143-147+152.

[2]徐映雪.已设立抵押权的不动产如何办理遗失补证业务[J].资源导刊,2022,8:51.

[3]张祺炜.主动撤销不动产登记的法律依据及条件——以一起登记机关自我纠错案件为例[J].中国房地产,2022,19:35-38.

[4]李红海.遗失声明公示期应缩短或取消——《不动产登记暂行条例实施细则》相关条款修改建议[J].中国房地产,2022,19:31-34.