蛇口工业区发展实践规律研究

高明宇

摘要：文章基于对蛇口工业区不同历史时期发展阶段的分析，分析蛇口工业区从侧重货物贸易与工业制造到更加注重人本服务与创新科技的改革发展趋势，总结蛇口工业区特色PPC园区发展模式特征。

关键词：蛇口工业区；PPC园区发展模式；区域联动；政企合一；企业化经营；价值枢纽

1.研究背景

2014年，前海蛇口自贸区获批，蛇口工业区成为广东自贸区的一部分，招商局集团全面、积极地推进前海蛇口片区的开发建设，计划将蛇口打造成21世纪海上丝绸之路的桥头堡、枢纽港、始发地及深圳湾区经济建设的重要门户，力图实现蛇口片区低端产业的转型发展，优化调整片区现有土地资源，规划建设一大批重大海洋创新创业产业，与前海形成优势互补、协同发展的新局面，打造成为改革特色、创新特色、市场特色的自贸区。

2.蛇口工业区发展历程

不同时期蛇口工业区根据外部环境不同采取不同的管理体系，决策者根据不同外部环境因素对园区的发展采取不同的发展策略，进而影响园区在相应阶段的空间演变。由此，通过“环境——政策——空间”三要素的变化发展与其作用关系，研究蛇口工业区不同历史时期的发展实践经验与特征。

2.1企业主导的政企合一发展时期（1978-1991）

蛇口工业区位于中国深圳特区的西南角，南濒南海，东面是深圳湾，面积约13.2平方公顷。迅速发展起来的现代化港口，正在成为深圳西翼的卫星城。离香港中心区约20海里，距珠海约14海里，离广州约80海里。1979年1月经国务院批准，由交通部的香港招商局在这里兴建蛇口工业区。

（1）环境因素：该时期深圳的发展动力来源于香港和国际产业转移，蛇口工业区与最便捷的陆地口岸——罗湖口岸仅30公里，良好的区位使得该时期的蛇口工业区呈典型的飞地型工业区。

（2）政策因素：该时期蛇口工业区采用租地的土地管理模式，这与国家的土地有偿使用与土地出让改革方向不一致，蛇口至今仍有大量无法确权的土地。但同时，租地到期后土地由招商蛇口收回并进行产业升级和再开发，租地方式便保留了未来很多宝贵的土地资源。

2.2行政职能移交与企业化过渡期（1992-1999）

（1）环境因素：自1992年邓小平南巡讲话后，我国改革开放和社会经济发展加快，出口战略开始由“量的扩张”转向“以质取胜”，努力实现“两个转变”。此时，深圳城市的发展重心也由于锦绣中华、世界之窗、南站科技园等项目的建设而逐渐由罗湖转向福田，改变了蛇口工业区与深圳市的城市空间关系。

（2）政策因素：该时期我国市场经济体制发生重大变革，此时期招商蛇口制定了“走出去”战略，并启动园区二次招商，以此来扩大经济规模和进行产业筛选，由临港工业园区逐步向综合工业城区转型。

2.3企业化时期（1999年至今）

（1）环境因素：2002年，我国加入WTO后迎来了十年的黄金发展期，开始与世界贸易组织的运行机制接轨，逐步扩大开放；强调科技提升促进出口，高科技产业在该时期快速发展。该时期深圳的城市发展重心进一步向西转移，蛇口工业区与前海、后海开始协同发展。2000年后深圳市科创产业新高地变为南山科技园，蛇口工业区迎来发展新机遇。

（2）政策因素：这一时期，招商蛇口的行政职能已经完成了向深圳市政府的移交，步入真正意义上的市场化阶段。市场优势在企业主导的模式下进一步得到发挥，加快推进园区发展。“企业+政府”体制使得蛇口得以进一步扩大区位和环境优势。该时期招商蛇口基本完成了蛇口工业区各项行政职能向深圳市移交工作，实现完全企业化运营。这种以企业为主导的“企业+政府”的管理体制，充分发挥市场优势推进园区在新时期的发展。此时期，蛇口集中力量发挥区位优势护环境优势，集中力量把蛇口建成中等偏高档楼盘的大本营。

3.蛇口工业区PPC发展模式

新时期蛇口工业区的开发建设取得了实质性的进展，这得益于PPC（port-park-city）即港、产、城综合开发模式，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。

3.1前港（Port）——以港聚业的起点

“前港”是指依托新建港口或升级已有港口，集结物流和贸易中心，构建高效、低成本的物流服务平台。在蛇口的PPC模式中，通过联动管理“船、港、城、游、购、娱”，实现了邮轮产业建设与运营的一体化，形成了涵盖旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等的完整邮轮产业链。

蛇口太子湾邮轮母港是华南地区唯一的现代化国际邮轮母港，集海、陆、空、铁于一体，可以停靠全球最大的邮轮。它将成为深圳通向港澳、走向世界的海上门户。

3.2中区（Park）——以业兴城的底蕴

“中区”是PPC商业模式中连接“前港”和“后城”的核心纽带，也是主要的载体。它依托港口发展，与港航物流密切相关，包括临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，推动先进园区开发和运营能力。除了提供物理空间，它还具备产业研究和聚集能力，采用“园区+资本”运营理念，通过多元化的创新投资融资模式，与有潜力的企业共同成长。

2010年推出的“蛇口网谷”因其可复制、可持续、具有核心竞争优势的园区开发模式，已成为将传统工业园转型升级为高科技产业园的品牌。。

3.3后城（City）——以人为本的家园

“后城”是承接港口和园区高净值人群生活与服务配套的区域。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力，为园区就业人员提供完善的基础设施、教育、医疗等软环境，满足其生活、消费、娱乐需求，吸引高素质人才落户。招商蛇口倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界最早实践并取得成功的“城市运营”和“可持续发展”的典范。

3.4港产城一体下的前海蛇口自贸区PPC开发模式

招商蛇口推进了PPC商业模式的平台功能，和区域资源进行衔接，计划将以港口为核心的PPC模式园区，成为前海蛇口企业重要聚集地和平台，从而推进了领头雁企业的上下游集聚发展、园区化经营方式，形成集群式发展，共建、共享“PPC”模式园区。

“区港联动”的前海蛇口PPC商业模式，通过PPC要素，将港口、产业、城市进行整合，将城市土地开发与城市产业升级有机结合，以培育产业集群的方式，提升区域土地的使用效率和综合价值。它的运行突出了产业集聚、产业集群的发展观念，还符合港口与城市的地理空间演变规律。

4.总结

未来国内很多开发区都会面临产业转型与空间升级，区域联动的问题。蛇口工业区的发展历程与特色的园区发展模式为国内许多开发区提供了良好的借鉴。其自身的升级转型也不再是简单的范围扩大，而更多的关注国际的科技产业革命趋势，注重国际化生产与人的需求和生活环境。蛇口未来的转型升级发展将对城市、国家甚至国际都有更大的辐射带动与示范导向作用。

参考文献

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[3]刘伟.招商蛇口“前港-中区-后城”开发模式[J].建设科技,2017(02):25-26.