认清人口因素对房地产市场不均衡影响

李世慧

摘要：“随着人口总量下降和人口迁徙，城市之间的住房供求出现分化。”国务院发展研究中心公共管理与人力资源研究所研究员冯文猛日前在接受本报记者采访时表示，结合城市化经验来看，一二线城市人口还会继续集聚，但是部分三四线城市人口可能会减少，人口趋势的变化给住房市场也会带来影响。北京大学教授陆杰华认为，2022年，我国出现首次人口负增长，未来人口趋势如何演变是广受关注的话题。陆杰华指出，在2035年步入重度老龄化社会前，我国人口负增长速度相对缓慢，人口年均减少量在350万以下，年增长率大于-0.25%。在步入重度老龄化社会后，总和生育率如长期在1.3-1.5的区间低位徘徊，彼时中国总人口为14.01亿，比2022年减少1100万，并以年均350万乃至1000万以上的速度加速递减。

关键词：认清人口因素；房地产市场；不均衡影响

引言

2013-2018年房地产贷款余额增速达20%以上，2019年房地产贷款余额占各项贷款余额的比例高达29%，金融资源市场占用度非常高。2020年上半年，为缓解疫情带来的负面影响，信贷环境较为宽松，部分资金借此违规流入楼市，再次形成房地产市场过热局面。若考虑大量债券、股本、信托及银行信贷违规流入房地产行业的资金，房地产行业实际金融资源占用度更高，预计超过40%。房地产行业的过度融资与高杠杆率，不仅容易带来系统性金融风险，还会对其他产业的信贷资源产生挤出效应，抑制其他行业的发展。为落实“房住不炒”的要求，控制行业融资规模，防范企业财务风险，2020年8月国家出台了针对房地产企业的资金监测和融资管理规则，具体包括三线四档，称为“三道红线”。“三道红线”旨在通过管控房企有息负债增长情况，从源头上控制资本流入房地产行业的速度，管控房地产行业杠杆水平，维持整个金融体系的安全和稳定。

1当前房地产周期出现了长期大拐点

我曾经提出过“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。客观讲，当前房地产市场的形势，是长短期、国内外多重因素叠加的结果。我们判断，当前房地产周期出现了长期大拐点，五大原因：第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房子建得差不多了。未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70％的城市房子将出现不同程度的过剩。除了人口流入的20％的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩。行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段，未来90％的房企将消失，房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。由于房地产大开发时代落幕，土地财政难以为继，因此房地产税替代土地财政是大势所趋。第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。第三大原因，人口老龄化、少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》，国内一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半。

2人口因素对房地产市场不均衡影响

现在单身户家庭增多，年轻人、老年人独居也越来越多，这些情况都值得关注。另外，随着代际更替，居民对住房的质量提出了更高要求，从房屋设计、品质、老旧房屋的更新换代看，还有很大的提升空间。此外，冯文猛认为，城市在公共配套设施和满足人民群众精神文化需求方面还需要发力。城市的土地不能全用来建住宅楼，也需要体育馆、图书馆、生态绿地等相关配套用地。中国社科院人口与劳动经济研究所研究员林宝在接受本报记者采访时表示，我国人口负增长的影响具有渐进性和不确定性特点，不宜过分夸大。在他看来，中国人口问题的关键是结构，而非规模。短期内人口负增长对我国经济增长的影响是温和的，经济仍能实现增长。从长期来看，人口负增长对经济增长的不利影响将是逐渐显现的，但给我们留下了一定的应对时间和空间。只要我们应对得当，可以降低人口负增长带来的影响。上海财经大学相关专家的统计结果是，从“七普”数据来看，146个地级市（州、盟、地区）在收缩。其中，有53个城市在连续两次普查20年间均出现人口流失与收缩。而清华大学的有关专家统计结果则是，2010-2020年间中国人口流失的区县为1506个，占比52%，人口流失的行政城市（市辖区）有266个，占比39%（不含新疆的数据）。专家认为，在人口负增长情况下，三四线人口流出型城市房地产市场首当其冲，会面临需求减少甚至房价下行的挑战。当然，这个过程是渐进式的。对于这类人口收缩型城市，需要同步缩小城市规模，减少资源浪费，在城市规划和产业发展等方面采取积极的应对措施。对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，当前，全球经济都在衰退，但中国一线城市有大量高收入人口聚集，还有一定的发展潜力，在房价保持一定阶段稳定之后，随着经济复苏还有可能小幅上涨。

3增强企业间的合作开发及引入战略投资者

在不增加负债的情况下，联合拿地、合作开发等模式目前在房地产界得到普遍运用，尤其是超投融资模式受到很多大型房企的青睐。具体运作方式是：为了支付土地价款，房地产企业与合作方成立项目公司，并约定双方的持股比例。但双方并不是按照股权比例来分担土地价款，通常房企只提供小部分土地价款资金，合作方提供超出股权比例的大部分资金，即房企享有的股权比例与提供的资金比例之间的差额部分暂时由合作方承担（此为合作方“超投”资金）。待项目获得开发贷之后，房企将合作方超投资金的本息返还给合作方。项目完工之后，双方再按约定的股权比例分配项目利润。超投融资模式中合作方“超投”部分以股东借款的形式计入房地产企业的“其他应付款”科目，不会增加房企的有息负债。因此，这种股权架构之下，房企不仅可以绕开有息负债规模的监管约束，还能在不增加房企资金负担的情况下获取土地，实现土地扩张。

结束语

从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。

参考文献

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