对城市土地及房产经济相关问题的分析

黄钦燕,王学霞

摘 要：当前，随着社会经济的快速发展，城市化的速度也在加快。城市发展逐渐向边缘地区转移，大量农村劳动力逐渐向城市集中，极大地促进了城市的发展。然而，它也导致了许多问题。土地制度不完善、土地规划不科学、土地利用对生态环境破坏严重等问题严重阻碍了城市的发展。对于土地管理者来说，土地经济相关问题的存在也是一个很大的挑战。同时，随着经济发展和城镇化进程的加快，居民收入的提高以及政府扩大内需政策的实施，房地产行业近年来发展非常快，以致出现了过热的迹象。整体分析我国房地产行业，笔者认为目前仍处于绿色繁荣区，但局部过热和房地产价格上涨过快的问题应引起足够重视。 

关键词：城市土地；房产经济；相关问题

一 城市房产经济呈现出新特点
　　（一）房地产投资稳中有升，区域热点显现。发展经济理论告诉我们，资本积累和投资增加是经济增长的必要条件。没有稳定的投资增长，任何一个国家都不可能实现从农业国到工业化和现代化的转变。对于我国这样一个人口众多的发展我国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近年来，全球经济增长放缓，我国经济保持7%-8%的高速增长，其中投资贡献率高达3.6%。在国内产业结构调整中，房地产投资在固定资产投资中的比重逐步提高，弥补了传统工业投资增速的下降，对经济增长的贡献率逐步显现。

从房地产持续投资热点分布来看，主要集中在以北京、上海、广州、南京、杭州等城市为主的大城市群。客观地说，这些地区房地产投资的火爆有其合理的因素，但也有令人担忧的一面。这些地区是我国经济增长最快的地区。经济的发展，居民收入的提高，消费的升级，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。但是，和其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就无法持续增长。当前的房地产繁荣主要是由需求驱动的。 

　　（二）销售率、空置率、区域分化明显。近年来，购房低息贷款、税收减免、户籍制度放宽是刺激居民购房的三大政策因素，商品房和商品房的销售率(当年销售面积占竣工面积的比例)基本保持在80%以上，其中商品房的销售率较高。

然而，由于房地产投资总额的不断增加，在销售率回升的同时，空置面积也在上升。我们需要对空置率做一个仔细的分析。首先，无论是什么原因，空置率的上升都不是一个好现象，高空置率意味着供需不匹配，占用更多的银行资金，影响资源的最优配置。其次，市场上任何产品都需要有合理的库存。房地产作为一种高价值商品，其合理的库存期内，库存比率应该是多少?以住房为例，我国房地产开发的住房多为高层和多层，国外多为一户一户的住房，不同风格的住房，其偏爱程度差别很大，因此，有好有坏的卖点。因此，不同类型住宅的空置率是否具有可比性值得探讨。

　　（三）房价的快速上涨和投机行为已经成为房地产行业发展的隐忧。近年来，全国一些大中城市住房销售价格上涨较快，涨幅超前。面对不断上涨的房价，大多数人都找不到自己的经济适用房。短期内房价上涨可能在可承受范围内，但当房价上涨过快超过大多数人可接受的水平时，就会对社会稳定、经济发展、吸引创业企业和人才产生不利影响。在香港，高地价和高房价已经成为制约其经济发展的主要因素。目前，有关部门出台了多项政策措施，遏制房地产投机行为，平抑房价的快速上涨，我们已经看到了一定的效果，能否有实质性的效果，还需要继续观察。

（四）房地产信贷发展，有喜有忧。房地产是一种投资大、价值高的资产，其投资和消费离不开金融的支持。从居民消费信贷分析来看，房贷信贷机制引入住房市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大贷款”的我国银行业来说，无疑是一次重大突破，对于习惯于“量入为出”的广大民众来说，更是消费观念和消费行为的一次巨大转变。个人住房抵押贷款的快速增长，不仅改善了银行的资产结构，增强了银行信贷资金的“安全性和收益性”，而且促进了住房生产和消费的良性循环。

从房地产开发信贷的分析可以看出，房地产开发企业的自融资主要依靠预售房和银行流动资金贷款。除了一部分个人储蓄外，消费者购房的预付款有相当一部分来自银行贷款。如果将资金投向市场需求潜力大的中低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增加社会财富。相反，盲目炒房圈炒高端楼盘，表面很热，实际上供需关系严重失衡，泡沫不可避免。因此，分析房地产行业是否存在泡沫，银行信贷的规模和增速只是一个变量，关键还是要看资金的投入和资产的质量。 
　　 
　　二、如何解决城镇化进程中存在的土地经济问题

(一)完善土地利用机制，切实提高土地利用效率

要坚持科学规划的基本原则，合理规划土地利用与城市建设的关系，既重视当前利益的获取，也要从长远的角度关注未来利益的获取，积极协调好集体与个人的关系。在城镇化建设过程中，要积极解决土地规划政策和制度问题，构建合理的土地利用规划体系，使制度与农业产业化、工业化发展相一致，采取最适宜的措施，实现土地资源的优化配置。

在土地利用过程中，最明显的问题是粗放型结构，造成了非常严重的土地资源浪费。对此，应合理分析实际情况，借助有效的改革，采取集约的方法，切实提高土地利用效率。首先，政府土地监管部门必须充分发挥监督作用，明确划分各部门职能，让各部门参照监管关系在透明的环境中行使权力，使土地所有权、使用权等权利更加规范，参照相关法律，严格监督土地审批流程，使其在公开透明的环境中开展相关工作。

农业、林业、土木工程等部门要严格按照相关程序，时刻注意规范自己的行为，切实提高土地利用效率，使土地集约化更加集约化;其次，政府部门首先要明确自己的职责，充分发挥自己的宏观调控作用，并借助合理的措施，在调控城市城市化发展的过程中，综合运用税收、土地租金等措施，有效提高土地利用集约化水平。针对土地交易效率极低的问题，要积极完善处罚机制，严惩违法违规行为，遵循因地制宜的基本原则，优化土地资源配置。

（二）完善土地市场，大力推进土地流转机制

土地流转在我国城市化建设的发展中起着重要而关键的作用。政府部门必须认识到这一点，并在有效监管的前提下，结合市场的具体情况，积极完善相关制度。在城镇化建设过程中，要保证土地总量的基本平衡，同时，结合时代发展的具体要求，不断丰富土地利用方式，切实提高土地质量，确保以最合适的方式实现农村宅基地有效流转。深入群众，加强宣传土地流转的必要性和重要性，使农民充分重视这一点，适时、合理地转移农村剩余劳动力，有效促进城镇化发展。科学分析农民工工作，完善新型农村社会保障机制等内容，优化内外部环境，切实提高土地流转效益。

（三）房地产经济的发展趋势

1. 市场正变得越来越成熟

从全球市场经济的发展现状来看，我国房地产经济处于两难境地。但从整体来看，政府管理政策的日益完善也为房地产市场的发展创造了良好的发展空间。比如商品房，它的投资高，而且存在高风险，一旦出现问题，购房者将遭受严重的经济损失。当前，我国将城镇化建设作为经济发展的重要组成部分，为房地产业提供了新的思路。因此，城镇化项目有望成为房地产经济的支柱。从这个角度来看，随着城镇化的建设，我国的房地产经济将会越来越成熟。

2. 管理政策变得更加合理

为了满足国民的住房需求，政府需要加强对房地产经济的管理。基于宏观经济发展的理念，政府提出了降低房地产交易成本、控制房地产交易数量等相关政策。目前，我国加快了保障性廉租房和经济适用房的建设，从而更有效地平衡房地产市场的供求关系，有利于国民生活水平的提高。与此同时，虽然我国房地产行业仍然面临融资难的问题，但国家并没有对这一现象视而不见，它将房地产行业的关键词，从“调控”改为“稳促”，可见房地产经济的管理政策将越来越合理，这将有望促进房地产行业的健康发展。

三、结 语
　　就目前的情况而言，我国经济市场发展要素日益丰富，房地产经济发展受到了一定的限制，从表面上看，其发展速度相对较快，为人们生活质量的提高提供了有利条件，但从细节上分析，由于发展速度过快，许多隐患也因此被忽视。对此，为了保持房地产经济的可持续发展，相关人员应保持良好的心态，从旁观者的角度分析房地产行业的现状，从而理性分析房地产未来的发展趋势。

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