再论城镇土地价格

万立宏

摘要：在通过对土地价格概念剖析和土地价格种类梳理的基础上，进一步分析城镇土地价格特点及其展现形式，摸清地价影响因素和其作用，充分运用好各类型城镇土地价格，引导社会投资方向，灵活调整供地政策，发挥政府调控城市经济、调控土地市场的职能。

关键词：城镇土地价格；展现形式；影响因素；作用

1土地价格的概念与种类

1.1土地价格的概念

土地价格亦称“地价”，指土地买卖时的价格。土地是自然物，不是劳动产品，本身不具备价值，因而也就没有由价值决定的价格。但是，土地作为商品在市场上进行买卖时，却有价格。在土地私有制的条件下，土地所有者凭借对土地的所有权收取地租，而且还可以通过出卖土地取得收入，这就形成土地价格。马克思指出：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。土地价格的形成内因也有与其他商品相同之处，土地价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。

1.2土地价格的种类

按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等；按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，地价可分为申报地价和公告（示）地价；按表示方法，地价可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等；按照用地类型可以分为建设用地价格和农用地价格，其中建设用地价格又可细分为商服用地价格、住宅用地价格、工业用地价格等，农用地价格可以分为耕地价格、园地价格、林地价格等。

2城镇土地价格特点

城镇土地价格一般是以宗地价格来具体表现。宗地价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。其具体有以下一些特点：

2.1不由生产成本决定

一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。 

2.2保值性与增值性

一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但宗地却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对宗地的需求日益增加；二是宗地的供给量受各类行政政策的限制；三是公共投资增加了宗地的效用。宗地的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。

2.3交易行为的个别性

这一价格特征是由宗地的不可移动性、数量固定性、个别性等决定的。这一特征表明宗地与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。

2.4构成因素的复杂性

从影响宗地价格因素来看，其影响因素很多，大致可分为一般因素、区域因素和个别因素，细分下来可达数十项，甚至是数百项，及其复杂。

2.5表现形式的多样性

宗地价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。宗地价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。 

2.6与物权的相关性

由于宗地的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该宗地的所有权、使用权及其他权益，所以宗地价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗宗地，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，宗地估价必须全面掌握宗地的权利状态。

3城镇土地价格的展现形式

目前我国城镇土地价格展现形式有多种，其中最为常见的有城镇基准地价、动态监测地价、标定地价和宗地地价这几种。

3.1城镇基准地价

城镇基准地价是指在土地利用总体规划（国土空间规划）确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。其主要有以下几个作用:（1）显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。（2）为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。（3）为政府征收土地税费提供客观依据。（4）为土地市场管理、实现土地资源的合理配置核算土地资产价值提供了依据。

3.2动态监测地价

地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。动态监测地价通过具体监测点地价测算得到，以平均地价形式展现。监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。实行地价动态监测其目的就是调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。

3.3标定地价

标定地价是政府为管理需要确定的，标定地价是标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。标定地价是我国城乡公示地价体系重要组成部分,是为了更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用。

3.4宗地地价

宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。是地价应用于各种不同目的的具体表现形式。

4影响城镇土地价格的因素

4.1三大类影响因素

通过前文分析，城镇土地价格一般是以宗地价格来具体表现。根据《城镇土地估价规程》，影响宗地价格因素从宏观到微观角度可以分为一般因素、区域因素和个别因素共三大类因素。一般因素主要包括城市资源状况、不动产制度与不动产市场状况、相关政策（包括产业政策、税收政策、金融政策等）、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。区域因素则包括区域位置、交通条件、基础设施条件、环境状况、自然条件、区域产业集聚程度、城市规划限制等等。个别因素包括宗地位置、宗地面积、宗地用途、宗地使用年期、宗地利用现状、宗地规划条件、宗地现状、宗地地质水文状况、宗地内基础设施状况等等。

4.2宏观影响因素的细析

在城镇土地价格即宗地价格评估过程中，由于某一时期市场状况基本稳定，在评估过程中往往只会注重区域因素和个别因素对地价的影响，然而对于一个城镇其土地价格远期价格走势情况进行评估和预测，则需要从宏观影响因素进行细致的分析和判断。下面列举一些重要的宏观影响因素。

4.2.1社会因素

社会因素是指社会上各种事物，包括社会制度，社会群体，社会交往，道德规范，国家法律，社会舆论，风俗习惯等等。它们的存在和作用是强有力的，影响着人们态度的形成和改变。不同的城镇在长期发展过程中会形成不同的社会面貌，良好的社会因素，如安定政治状况、良好的社会治安和优良的风俗习惯会促进当地的地价上涨。

4.2.2环境因素

所谓环境，相对于主体而言，是指在主体周围并与主体有直接或间接关系的因素和条件。城市环境也是相对于城市中的主体——人而言的，是指影响城市居民生活和生产活动的各种自然的和人工的外部条件。它是城市人类活动的基础，同时又受到城市人类活动的各个方面的影响。环境因素包括自然环境和人文环境两方面，自然环境往往可以很明显的被人感官到，因此其好坏一目了然，其通过人工干预手段很快可以得到改善，而一个城镇的人文环境则需要慢慢是培养和建立，一个良好的人文环境对地价的提升会有很大的促进作用。

4.2.3经济因素

影响宗地价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，宗地投资。这些因素对宗地价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：（1）经济发展。经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起宗地价格上涨，尤其是引起地价上涨。（2）物价：宗地价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时宗地价格也将随之变动。（3）居民收入。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此剧增，导致宗地价格上涨。至于对宗地价格影响的程度，要由收入水平及边际消费倾向的大小来定。

4.2.4人口因素

土地需求的主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等时土地价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对土地的需求必然增加，从而促使土地价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响土地价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高土地价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低土地价格。

4.2.5政策因素

政策因素包含的因子较多，主要有：(1)土地制度。土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。(2)住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。(3)城市发展战略、城市规划。这些对宗地价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。(4)宗地价格政策。政府可通过控制土地供应量提高土地出让价格以及宗地开发经营的税费，调整产业政策等措施，促使宗地价格提高。（5）税收政策。直接或间接地对宗地课税多少，关系到宗地的收益的大小，因而影响宗地价格涨落。（6）行政区划的调整。将某个非建制镇升格为建制镇，将某个县升格为市，无疑会促进该地区的宗地价格上涨。同样，将原属于某一欠发达地区划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的宗地价格上涨。

5城镇土地价格作用

5.1基础性作用

城镇土地价格可以对对城镇土地运营起基础性作用。如通过建立基准地价体系,可以直接显化土地资产价值,为土地的有偿使用以及资本运营提供依据和必要的前提条件。通过制定和运用地价政策,可以加强本区域的宏观管理和调控,有效地促进城市国有土地的盘活。通过建立与市场经济相适应的地价机制,可以促使土地资产重组和优化配置,实现从粗放管理到集约管理的根本性转变,并为政府带来更多的收益。

5.2调节器作用

通过加强城镇地价管理,运用地价手段,发挥地价的杠杆作用,可以直接帮助地方政府在调整产业结构、推动科技创新、促进经济发展,乃至维护社会稳定等方面发挥作用。实践表明,地价管理的调节器作用对社会生活的影响越来越大,而且也越来越引起地方政府的重视。

5.3显化剂作用

国有企业所拥有的土地资产是整个城镇国有土地的重要组成部分。国有企业中土地资产是企业资产的重要组成部分，国有企业改制过程中，可以通过土地价格评估显化企业土地资产价值。在国有自然资源清查过程中和领导干部离任审计过程中，可以通过地价计算出国有土地资产的价值量，从而为土地资产的保值增值奠定基础。

6结语

土地管理者应该厘清城镇土地价格的分类，全面了解影响城镇土地价格的影响因素，充分运用好各类型城镇土地价格。政府部门要经营好土地，把握土地市场走势，要高度重视市场信息的整理与披露工作、引导社会投资方向，灵活调整供地政策，真正发挥政府调控城市经济、调控土地市场的职能。

参考文献: 

[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2000.

[2]GB/T18508-2014，城镇土地估价规程[S].2014年.

[3]TD/T1052-2017，标定地价规程[S].2018年.

[4]TD/T1009-2007，《城市地价动态监测技术规范》[S].2007年.