关于对金融机构新型融资渠道拓展的分析

卜晓敏

为加快推进金融机构新型融资渠道项目工作，更好促进基础设施项目融资，实现城市整体功能升级，关于对金融机构新型融资渠道拓展的做几点分析。

一、金融机构新型融资渠道项目定义

（一）城市更新定义

城市更新是指对低效存量建设用地进行盘活利用，对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。我国已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的时期，将城市更新融入现代城市发展理念，对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，将有利于推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象。

（二）EOD定义

EOD是指以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。EOD模式以可持续发展为目标，将经济发展与环境治理相融合，从而实现区域整体价值增长，让生态建设与经济发展齐头并进，走出了一条绿色低碳高质量发展的道路。

二、金融机构新型融资渠道项目政策背景

（一）城市更新政策背景

2016年，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发[2016]6号），要求有序实施城市更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题。2020年10月，《十四五规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。2021年3月，城市更新首次写入政府工作报告，提出实施城市更新行动，完善主体市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

城市更新是地方经济社会发展新的增长点，也是提升城市高质量发展的重要手段。目前，住建部正在起草城市更新方案，预计城市更新将是后棚改时代推动城市建设的重要渠道和载体。

（二）EOD政策背景

EOD模式在国内的探讨最早是2014年，中信国安在北海开展EOD项目实践，2018年，生态环境部86号文中明确提出探索开展EOD模式。我国已开展两次，第一次试点，2020年9月向各地区征集EOD模式的备选项目，2021年4月同意36个项目开展EOD试点工作，第二次试点向各地区征集第二批EOD模式的备选项目，2022年4月同意58个项目开展第二批EOD模式试点工作。2022年4月生态环境部6号文提出，正式将将EOD模式项目纳入金融支持项目储备库，EOM模式项目完成从试点到常态化的“变身”。

EOD试点启动以来，2批试点项目数量共94个，第二批次较第一批次试点项目数量增加22个，实施范围遍及各个省份。

三、金融机构新型融资渠道项目基本内容

（一）城市更新支持范围

符合国家和地方政府城市更新政策，项目建设整体服务于城市更新目标，统筹实施的拆迁安置、生态环境治理、基础设施建设、公共服务设施建设和产业提质升级设施建设等，均可纳入城市更新项目支持范围。建设内容具体包括：

1.拆迁安置。在城市旧住宅区、老旧街区、老旧厂区、历史风貌区、城中村、自建房改造等建成区域内，对老旧住宅、企事业单位建筑的拆迁和对相关居民、单位的补偿安置。（严格控制大规模拆除，拆迁比不超过20%，）

2. 生态环境治理。包括人居环境整治、水环境治理、生态治理和修复等。

3. 住宅修缮改造。对保留改造的住宅区进行维护和改造，包括危旧住宅加固改造、节能改造、海绵化改造、外立面修缮等。

4. 基础设施完善。配套建设或修缮区域内城市道路、停车及充电设施，水电热气讯等管网管线、污水和垃圾处理；海绵城市、智慧城市及新型基础设施建设；配套社区便民服务等。

5. 公共服务设施配套。包括幼儿园、养老院所、邻里中心、群众服务中心、文化交流场所、体育设施、居民休闲设施等建设。

6. 产业提质升级及配套。根据城市功能布局及产业布局定位，为产业提供生产设施、标准厂房、众创空间及促进特色产业发展的生产平台；长租公寓等相关配套设施建设。

开发银行不得支持商业房地产，若涉及商业配套部分开发银行需与其他商业银行组建银团方式予以支持。

（二）EOD的产业分类

EOD模式的核心要义之一为融合，即需推进公益性生态环境治理与关联产业开发项目有效融合。故EOD的分类可分别从生态分类及产业分类来划分。

1、EOD生态分类

相关政策中，尚未对EOD中“生态环境类型项目”分类进行阐述。查阅文献资料发现，相关研究人员通过将三部委发布的第一批EOD试点名录项目涉及的生态项目类型进行分类，得到

EOD的生态环境类型分为七大类十五小类。其中，七大类为：水环境综合治理、流域综合治理、矿山修复、环境综合治理、荒漠化治理、农村人居环境整治、固体废物防治。

2、EOD产业分类

科技与财务司于2021年12月14日发布的“一图读懂EOD模式与试点实践”中，对EOD模式的关联产业的常见类型进行了分类，共分为三大类：生态产业开发项目：生态农业、旅游、康养等生态产业开发项目。产业集聚区开发项目：数字经济、洁净医药、电子元器件等环境敏感型产业集聚区开发项目清洁能源项目：“光伏+”、生物质能利用等清洁能源项目。

四、金融机构新型融资渠道产品介绍

（一）城市更新产品介绍

1、棚户区改造贷款

目前已有棚户区改造贷款产品业务的是农发行、工商银行。主要用于棚户区改造涉及的安置住房筹集、货币补偿、配套基础设施建设等方面。

以农发行为例，准入条件：须经省（自治区、直辖市）住房城乡建设部门认定，已纳入国家棚户区改造年度计划或者棚户区改造配套基础设施建设年度计划。项目实施内容要符合国家和农发行的相关规定，并取得当地政府或有权审批部门批复同意的可行性研究报告及相关行政手续。企业信用评级、生产经营及财务状况符合农发行相关要求。最长期限贷款期限不超过20年（含建设期），建设期还息，营运期开始还本，一年两还，每期还款金额根据评估结果确定。（以最终审批结果为准）。

2、老旧小区改造贷款

主要用于支付城镇老旧小区改造项目的市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、公共服务设施配套建设及其智慧化改造等各项投入及费用。

以农业银行为例，准入条件：农业银行城镇老旧小区改造贷款：1.申请条件：取得政府批准或授权其从事城镇老旧小区项目改造的相关证明文件；最近一期经审计财报所有者权益在3000万元以上，资产负债率低于80%；项目资本金比例不低于20%。2.最高额度：根据项目情况确定。3.最低利率：执行可比同业最优。4.最长期限：最长不得超过项目建设期加上15年对于仅支持小区住宅楼体、基础设施、公共服务设施改造（不涉及配套服务用房建设）的贷款期限最长不超过改造期+5年；对于涉及配套服务用房建设的贷款期限最长不超过改造期（建设期）+10年。5.还款方式：按约还本付息。

3、城市更新贷款

以招商银行为例：1.公益性项目（政府主导）：专项债。项目涉及危旧房收购处理、对公共基础设施改造提升、对涉及老旧住宅小区进行改造更新、对历史文物建筑活化利用；项目总投资XX亿元，其中财政出资XX亿元、市场化融资XX亿元，拟发行专项债XX亿元，发行期限20年；收入来源于商业出租收入、活动场地出租收入、停车位收入；方案特点 分期发行，将城市更新规划内的老旧小区项目和其他类型项目集合发行，纳入多种收入实现整体平衡2.公益性项目（政府主导）：银团贷款。村庄方案拆迁、安置房建设等。项目总投XX亿元，其中资本金XX亿元，剩余部分通过银团贷款融资解决。征地拆迁-土地协议出让-项目建设-安置房销售-归还融资，主要对项目现金流进行测算，项目收入包括安置房销售收入、剩余房源资产处置收入、配套底商处置收入和地下车库处置收入。扣减剩余房源处置成本、税附成本、运营期财务费用、所得税等。需要注意“项目主体合规性、资本金落实问题、隐性债务问题、土地贷款问题、房地产贷款问题。3.建立城市更新基金。组织形式为公司制、基金规模XX亿元，其中市本级筹集XX亿元、区县筹集XX亿元、XX投资机构XX亿元，运作原则为政府引导、市场运作、滚动使用、科学决策；投资方式”母子基金“、直投 投资方向：用于区域城市更新、老旧小区改造、棚户区改造，以及市城市更新工作领导小组批准的其他城更项目；项目储备：住建局牵头建立项目库，根据城更备选项目和发展要求进行项目推介。

（二）EOD产品介绍

1、生态环境贷款

目前已有城市更新贷款产品业务的是交通银行、工商银行、农发行、民生银行。主要用于资源节约集约循环利用、环境综合治理、山水林田湖草保护修复、林业资源开发与保护、生态产品供给建设及运营等方面。具体为资源节约集约循环利用、环境综合治理、山水林田湖草保护修复、林业资源开发与保护、生态产品供给建设及其他符合国家生态环境建设与保护相关政策、符合农发行信贷业务支持范围的建设内容。以交通银行为例，EOD生态环境金融支持项目准入条件：1.申请条件：根据项目不同发展阶段的资金需求，在符合监管规定并满足风险可控和商业可持续的前提下，一户一策制定合作策略；2.贷款额度和期限：具体额度和期限由贷款双方根据项目情况协商确定，期限以不超过10年为宜；3.贷款利率：执行国家利率政策和交通银行有关中长期贷款利率管理规定，原则上采用浮动利率方式，且不得低于基准利率；4.还款方式：一般采取每年至少两次偿还本金，利随本清的还款方式。

2、产业园区贷款

以

农业银行为例，准入条件是农业银行产业园区贷款：1.申请条件：新建类园区客户所有者权益不低于5000万元，改造提升类园区客户所有者权益不低于3000万元，上年度资产负债率不高于70%；近两年至少一年盈利；已取得政府有权部门同意项目实施的审批、核准或备案文件（或同等效力文件）；项目资本金比例不低于30%。2.最高额度：根据项目情况确定。3.最低利率：执行可比同业最优。4.最长期限：固定资产贷款最长不超过项目建设期加20年，流动资金贷款最长不超过3年。5.还款方式：按约还本付息。

3、保险债权投资计划

以北京银行为例，保险债权投资计划指保险资产管理公司等专业管理机构作为受托人面向委托人发行受益凭证，募集资金以债权方式主要投资基础设施、非基础设施类不动产等符合国家政策的项目，并按照约定条件和实际投资收益情况向投资者支付收益、不保证本金支付和收益水平的保险资产管理产品。最高额度：不超过15亿元；最低利率：随行就市；最长期限：不超过7年；还款方式：分期还本。

（三）适用于基础设施建设类的其他新型融资业务

1、城乡一体化贷款

以农业发展银行，主要用于满足县域范围（包括县级市、城市郊区郊县）内新型城镇化建设和城乡融合发展领域的固定资产投资和流动资金需求。具体为水、电、路、气、热、信息、管网管廊、智慧融合等基础设施建设；公共服务设施体系建设；新型城镇化建设、污水垃圾处理等配套设施建设。地方政府主导的、服务新型城镇化建设和城乡融合发展目标的产城融合建设涉及的基础设施、公共服务、配套产业支撑设施和配套便民商业设施建设。

2、城市基础设施贷款

以农业银行为例，城市基础设施贷款：1.申请条件：取得项目建设、改造或运营资格的文件或协议；近两年至少一年盈利；取得有权部门出具的项目投资、备案、核准、环保、用地等合法性要件；项目资本金比例不低于30%。2.最高额度：根据项目情况确定。3.最低利率：执行可比同业最优。4.最长期限：贷款总期限一般不得超过项目建设期加上15年。5.还款方式：按约还本付息。

3、产城融合贷款

以浦发银行为例，产城融合贷款：1.申请条件：（1）准入区域内的道路 、 桥梁 、 隧道 、 供电 、 供热 、 供气 、 供水及通信网络等基础设施项目；（2）准入区域内污水 、 生活垃圾处理 、 能量系统优化工程 、 绿色照明工程等生态环境保护项目；（3）准入区域内为中小企业创业 、 自主创新提供场所服务和技术服务的孵化器、公共技术支撑平台项目；（4）准入区域内的具备产业集聚效应的厂房、物流仓储、教育科研、办公、研发、存量二次开发、腾笼换鸟等产业载体；（5）准入区域内配套的人才公寓、租赁住房项目；（6）准入区域内教育、文化、卫生等社会事务发展项目；（7）准入区域内其他基础设施开发、建设、经营项目；（8）资本金比例最低20%。2.额度根据评估及审批确定；3.利率由总行根据市场价格审批确定；4.最长期限25年；5.还款安排灵活，每年偿还两次本金，前期可安排少量本金还款。

4、基础设施公募REITS

以建设银行为例，不动产投资信托基金，是向公众投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种公开发行上市的投资基金，准入条件是建设银行基础设施公募REITS：申请条件主要为基金穿透取得基础设施项目的完全所有权或经营权；原始权益人无担保、回购、偿还或业绩承诺义务;中国特色的发改委&证监会二元制审核，资产质量优中选优（名单制管理）；具有稳定的现金流，以获取项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,现金分派率不低于4%；首期募集标的物评估价值不低于10亿元；无固定利率、期限，随行就市。还款方式按年分红，一次性还本。邮储银行REITs是发行人打通“融投管退”业务链条的重要途径，既可有效盘活资产，又能拓展新建项目资金来源。二是优化资产结构，降低负债水平，理顺产权关系，修复资产定价。合理的REITs结构设计可实现基础设施资产出表，优化报表结构，降低财务杠杆。

5、产业园区融资

以兴业银行为例，可对产业园区的建设和运营给予授信支持，准入条件是兴业银行产业园区融资：授信条件类比城市更新，融资期限：园区开发类不超过5年，园区运营类不超过12年，园区开发+运营类不超过15年。融资金额不超过总投70%，具体贷款额度、利率及还款方式根据融资人及项目实际情况判断。

6、正常的项目贷款理财直融

交通银行正常的项目贷款理财直融1.申请条件：（1）符合国家产业政策；（2）特定资产的所有权、经营权、收益权和处置权清晰；（3）能办理合理、有效的资产抵（质）押登记手续，资产容易处置；（4）根据项目具体情况，一户一策制定合作策略；2.贷款额度和期限：具体额度和期限由贷款双方根据项目情况协商确定，期限以不超过10年为宜；3.贷款利率：执行国家利率政策和交通银行有关中长期贷款利率管理规定，原则上采用浮动利率方式，且不得低于基准利率；

4.还款方式：一般采取每年至少两次偿还本金，利随本清的还款方式。

7、新型城镇化项目

工商银行新型城镇化项目，积极贯彻落实国家关于推进新型城镇化的战略部署，把握稳投资和防风险的关系，按照市场化原则，在严守政策合规底线的前提下，支持重点领域和重大项目融资需求，稳妥参与隐性债务风险化解。重点支持全国性大型水利企业集团，水利部七大流域管理机构指数水利企业、省级水利投资集团本部承贷的防洪减灾、水资源优化配置、灌溉节水和供水、水生态保护修复、智慧水利等项目。主要支持贷款产品“项目前期贷款及项目贷款，项目资本金符合国家相关要求，且资本金与贷款同比例到位；涉及政府对借款人财政支出责任的，须逐年落实纳入预算管理等。贷款利率：同业最优贷款期限、额度：参考相关项目批复要求。还款方式：办理项目贷款的，须落实分期还款，每年还款次数应不少于两次。贷款利率：同业最优。贷款期限、额度：参考相关项目批复要求。还款方式：办理项目贷款的，须落实分期还款，每年还款次数应不少于两次。

8、ABCP

邮储银行ABCP项目是指单一或多个企业（发起机构）把自身拥有的、能够产生稳定现金流的应收账款、票据等资产按照“破产隔离、真实出售”的原则出售给特定目的载体（SPV），并由特定目的载体以资产为支持进行滚动发行的短期证券化类货币市场工具，为企业提供了兼具流动性和资产负债管理的新型工具。ABCP是资产支持票据（ABN）子品种，ABN相关投资安排可适用于ABCP。ABCP产品适用于多种类型的基础资产，即应收账款、保理债权、租赁债权等债权类资产都是ABCP成熟的资产类型。同时，在做好流动性支持前提下，还可进一步对接基础设施补短板、新型基础设施等行业资产，也可支持同步盘活不同类型资产。ABCP完全满足“资产多”和“信用强”关于盘活各类资产、降杠杆、降成本、拓渠道的需求。ABCP不限制资产期限匹配每期产品期限，产品期限长于一年/单期期限短于一年。可结合资金需求灵活确定每期产品期限，可“长”亦可“短”，每期发行规模也可结合届时资产盘活的需求，可“扩”亦可“缩”;如果不想滚动发行了还可以灵活地终止发行。 

作者简介：姓名：卜晓敏，（1975年-），女，汉族，籍贯：江苏， 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区金融服务中心/高级经济师（副高级），研究方向：财经、金融。

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