实施城市更新行动中房票安置方式的探索——以台州市黄岩区房票政策为例

张,丹

摘要：实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，必须尊重人民群众的意愿，顺应城市发展的规律，转变城市开发建设的传统方式，建立创新集约低碳的发展路径。传统改造安置方式为实物安置，资源配置效率低下。2022年7月，台州市黄岩区在实施城市更新行动中探索出台了房票政策，由政府向被征收人发放房票，再由被征收人向参与房票结算的房地产开发企业购买商品住房。房票安置通过市场解决安置住房，资源配置效率较高。黄岩的房票安置具有明显的房价抑制效应，兼顾了微观效率与宏观调控的需要。

关键词：城市更新，征收安置，房票

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。实施城市更新行动必须要必须尊重人民群众的意愿，顺应城市发展的规律，转变城市开发建设的传统方式，以创新集约低碳的发展路径。2022年，浙江省台州市黄岩区决定按照中央部署，全面实施“永宁焕新（城市更新）行动”，推动“千年永宁”城市形象进一步提升，城市功能进一步健全。在“永宁焕新（城市更新）行动”实施过程中，出现了实物安置方式资源配置效率低下的问题，同时房地产市场由于国内外各种因素叠加，去化速度急剧降低，库存数量居高不下，黄岩区决定探索出台房票政策。2022年4月，明确房票结算安置补贴从补偿总金额的12%上调至25%；7月，出台《黄岩区住宅房屋征收补偿市场化实物安置实施办法》，标志着房票政策开始全面实施。

一、房票政策的内涵

房票即房屋兑换凭证简称，是房屋征收中除货币补偿和实物安置外的第三种房屋补偿制度。房票一般由当地房屋征收部门发行，当被征收人签订房票协议之后，协议生效，房屋征收部门即向被征收人发放房票，被征收人可在房票政策规定的区域内根据自己的意愿进行房屋选定，并使用房票进行支付，销售房屋的主体凭收到的房票同房票发放主体进行结算。

二、城市改造安置方式的沿革

在实施城市更新行动前，为改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境而实施的棚户区改造是我国城市改造的主要方式，安置方式以房屋产权调换，也就是实物安置为主。棚户区改造的另外一种安置方式即货币化安置起源于20世纪90年代。1994年，天津市红桥区1800多户居民进行房屋拆迁时，开始尝试使用货币化安置方式，实践证明货币化安置大大加快了拆迁工作的速度，同时大幅度降低了拆迁的经济成本。[[1]] 在棚改工作推进过程中，出现了实物安置与货币安置外的第三条道路，即房票安置。2015年，安徽省的部分地市开始向棚改的被征收人发放房票，作为被拆除房屋的补偿，安庆市是比较典型的代表之一[[2]]。房票安置的实质内容是由征收人向被征收人发放房票，再由被征收人持房票自由选择参与房票结算的项目向房地产开发企业购买商品住房，最后由房地产开发企业凭收到的房票同征收人结算资金。

三、黄岩区房票政策的探索

（一）政策出台的原因

2022年，为落实城市更新行动，黄岩区决定实施“永宁焕新（城市更新）行动”，推动“千年永宁”城市形象进一步提升，城市功能进一步健全。实施过程中，黄岩区发现由于安置方式以实物安置为主，项目推进过程中存在安置房源短缺、安置周期长等众多问题。同时由于国内外多种因素叠加，黄岩区存在商品房市场库存大、去化周期长的问题，同时由于安置房建设任务重，占用了大量的土地资源，资源配置非常不合理，造成了可用于商品房开发的优质用地稀缺、少量推出的土地因去化问题又缺乏意向开发企业、建成的安置房进入二手房市场吸纳了商品房潜在客户的困境。房票政策能够有效利用市场存量房源解决安置房源短缺的问题，大幅度减少安置周期，降低安置成本，加快城市建设进程，同时也产生加快库存去化的效果，可有效节省建设用地和开发成本，促进市场活跃，有利于保障税收和财政收入，更有利于房地产市场乃至整体经济平稳运行。

黄岩区在前期推进棚户区改造工作中，出台过相关的两个政策：2015年12月，黄岩区出台《黄岩区住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》，由征收人向被征收人提供市场化安置补偿款，被征收人通过购买区内房产自行解决居住问题。2016年6月，黄岩区出台《黄岩区住宅房屋征收市场化安置房票结算办法（试行）》，由征收人向被征收人出具住房征收市场化安置购房证明（以下简称房票），被征收人凭房票直接购买本区范围内由征收人提供的市场化房源。

为加快推进城市更新行动，解决实物安置难问题，2022年7月，黄岩区出台了《黄岩区住宅房屋征收补偿市场化实物安置实施办法（试行）》。由征收人向被征收人出具市场化实物安置购房支付凭证，被征收人凭“购房支付凭证”直接购买本区范围内由征收人指定的房源，并废止了上述前期出台的两个文件。

（二）政策的主要内容

1.补偿标准

市场化实物安置“购房支付凭证”票面金额在结算区片价基础上再给予25%的补贴。

2.结算方法 票面金额=[选择市场化实物安置的安置房（或部分成套安置房）套型中间值面积×市场化实物安置结算区片价+旧房（或部分对应的旧房）补偿款-安置房应付结算款]×125%。

3.结算区片价 根据当前房地产市场情况，确定市场化实物安置范围和结算区片价，并由区住建局根据当地房地产市场适时调整发布。

4.结算方式 被征收人与商品房开发企业签订购房协议后，可凭“购房支付凭证”直接向商品房开发企业抵冲购房款，商品房开发企业凭“购房支付凭证”、经备案的商品房买卖合同及销售发票等相关凭证及时与征收人结算。被征收人购买期房、现房的，征收人首期支付市场化实物安置补偿金额的 95%，房屋交付使用并开具正式销售发票的，再支付5%。“购房支付凭证”票面金额结清后，由征收人收回“购房支付凭证”。

5.适用范围 已实施征收项目，被征收人签订套式安置征收补偿协议，尚未安置完毕，选择市场化实物安置的，由被征收人与征收人签订市场化实物安置征收补偿协议，方可按照本办法执行。

6.实行实名制 按被征收的房屋登记证书上记载的户主及共有人实名登记，不得转让、买卖、套现。

7.有效期 一般为一年，但被征收人选择购买本征收安置区块内的商品住宅房屋的，有效期可放宽至三年。

8.建立房源目录库 根据当前房地产市场情况建立房票可购房源目录库，并根据房地产项目预售许可和现售备案情况即使更新。

（三）政策的特点

1.房票限定的严格性

不同于传统的实物安置方式和单纯的货币安置，房票安置将两种模式有机结合在一起，在货币补偿的基础上实行实物安置。房票安置模式是以货币补偿的计算方式，将货币补偿的计算结果等价转换为产权，在此模式的执行过程中，被征收人具有自主选择权。房票事实上是安置方与被安置方达成协议的证明，被安置方通过此凭证来和房地产开发商完成商品房购买行为。房票的持有人实行实名制，只能用于房屋的购买，不能买卖、抵押和转让。这就在一定程度上保证了房票的使用初衷，房票只能用于购买房子，不能套现。同时房票政策规定了适用的项目，由住建部门定期发布，房票只适用于参与房票结算的项目。

2.房源的动态性

实物安置方式的价格补偿存在较多问题，其核心问题就是因为征收时间较长，带来征收时点评估价格和现行房地产市场价格差距较大，因此被安置方存在不满心里，而此价格差距也说明市场化安置补偿价格并不合理。其次，该差距的客观条件还在于被征收人对于市场价格的估计和认定不同于安置房，也存在价格波动对价格造成的影响。房票制度恰好通过其动态性特点弥补了这块短板，大部分参与房票的开发企业都和政府签订一年期内房源价格不上涨的协议。以保证被征收人的合法权益得到保障，以此保证政策的科学性。

3.方式选择的自愿性

推行房票安置,并不排斥实物安置方式的存在。为保障被征收户的根本利益，黄岩区采取了房票安置和实物安置并行共存的安置方式。在鼓励房票安置的同时，政府建设筹集一定数量的安置房，由被征收户自愿自主自行选择实物或房票安置。

（四）政策的优势

1.利于商品住房库存去化

商品住房去库存是从3条红线出台后，房地产开发企业最迫切的任务。一般参与房票的房源大部分为库存楼盘，房票能有效的把刚性需求引入这些库存楼盘，去库存效果明显。政府通过监督控制参与房票的楼盘，还能有效的抑制房价大幅上涨。房票政策的重要一环是参与房票安置的房地产开发企业承诺价格稳定，黄岩区住建局、征收实施单位和参与房票安置的房地产企业签订了三方协议,明确参与房票结算的房地产开发企业12个月内不得擅自提高销售价格，保持房源价格折扣率稳定。这种针对性的去库存，能较好地盘活库存企业的资金，同时也避免了房价快速上涨，促进房地产市场良性发展。

2.有效引导了资金流向

房票是征收人给予被征收人购买安置房屋的资金凭证,只有通过向参与房票结算的房地产开发企业购买房房，房票的纸面价值才能转化为被征收人的财富。房票的使用保证了征收资金的使用方向只能用于购房，避免了传统货币资金安置的一些缺点，如被征收人因未找到合适房源，而肆意挥霍或者盲目投资而迅速致贫，这种现象在以往的城中村改造中比比皆是。

3.降低了财政压力，缓解社会矛盾

若是传统的原地还建安置方式：政府要在短期内付出大量的金额建设还建房，同时还需要支付长达几年的周转租金。在短时间内加大了财政压力。还会因安置建设缓慢问题，引起大量群众上访，增加了社会不稳定风险。而房票模式通过同步拆迁安置以及先安置后拆迁的方式将此问题健康的革除，解决了因安置房建设周期长造成的被征收人长期在外过渡的困境,有助于和谐征迁的真正实现。房票模式在购买区域和安置区域中自由度更高，这样可以将被征收人的分散度提高，降低群聚效应。

4.满足多样化需求

被征收人持房票即可到全区各项目选择心仪的住房,改善被征收居民的生活条件的同时,满足被征收居民多样化、差异化的安置需求。政府建设的安置住房同市场上的商品住房相比，往往建设标准比较低，套型结构单调落后，小区公共服务配套设施差, 但是由于被征收人选择度有限，只能被迫接受，满意度较差。房票安置让城市更新区域的被征收人可以根据自身家庭需求状况和实际经济条件,按照自身对小区区位、户型面积、教育医疗等的需求偏好差异,选择不同项目的商品住房，满足人民群众对住房的多样化需求。

（五）政策的成效

黄岩区在2022年7月7日正式出台《住宅房屋征收补偿市场化实物安置实施办法》，就适用范围、补偿标准、结算方式等进行了优化调整，得到了广大征迁户的认可和支持。截至2022年11月中旬，已累计申请“房票”493户，申请金额近13亿元，完成发放256户，发放金额超6亿元。“房票”实现了“即时更新”，已纳入28个房地产项目，不仅有尚东悦庭、云栖望府、澄园等当前在售项目，还有天河辰山、春和锦庐等新预售项目，入库项目比例达到100%，其中天河辰山2022年9月办理预售，截至11月中旬已完成网签162套，108套使用“房票”购买，比例达到67%，“房票”客户与普通客户一样可第一时间购买优质房源，有效带动群众支持城市更新行动的积极性。

四、结语

房票政策，是在新型城镇化战略背景下，实施城市更新行动工作中提出的创新做法，基本目的为了更好的满足城市居民的实际需求，因此后期中应扩大房票的使用范围，更好地满足房票使用人的需求，科学制定房源的价格，确保被征收人的合法权益。

参考文献

[1]王树林.谈拆迁由实物安置转换为货币化安置[J]. 中国房地产，2000（4）：1.

[2]方诚 陈强.棚户区改造安置的第三种方式--以安庆市的房票政策为例[J].经济学，2021年3月，第21卷第2期：1.738

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[1]王树林.谈拆迁由实物安置转换为货币化安置[J]. 中国房地产，2000（4）：1.

[2]方诚 陈强.棚户区改造安置的第三种方式--以安庆市的房票政策为例[J].经济学，2021年3月，第21卷第2期：1.738