宏观调控背景下房地产企业融资策略探讨

郜景业

摘要：过去的20年，房地产企业为拉动我国经济发展起到重要作用，对调整经济结构、促进经济增长也有着重要意义。房地产企业属于资金密集型行业，资金周转周期较长，具有极强的金融属性，每一次宏观调控都对其有重要影响。近几年，随着抑制房价过快增长、抑制投资性炒房行为规模扩大化的一系列宏观调控政策的实施，房地产企业正面临融资困境，传统的融资模式不再符合当前发展要求，宏观调控背景下，房地产企业也要创新融资渠道，拓宽融资路径,建立多元化、多层次的融资体系,有效解决资金问题,实现长期稳定的发展目标。

关键词：宏观调控   房地产企业 融资

前言：所谓融资就是融通资金，也可以理解为对企业资金的筹集行为，一般分为债务性融资和权益性融资。房地产企业属于非常典型的资本密集型投入行业，从项目建设开始就要投入大量资金，如果单纯靠企业以往经营性盈利很难满足资金需求，如何融资成为摆在房地产企业面前 的一个难题。近两年，政府为了抑制“炒房”， 国家出台了一系列的宏观调控政策，加之其它因素影响，新房及二手房成交量逐渐下降，房地产企业面临更大的融资压力，融资渠道更少，融资更难。为此，房地产企业需要重视宏观调对融资 环境造成的影响，创新融资方法，加强成本控制，调整企业投资策略对发展战略进行转移，从各方面系统性解决房地产企业融资问题，积极推动房地产企业健康发展。

一、房地产企业融资简述

资金是企业生存的重要基础，如果资金出现问题直接影响企业正常经营，房地产企业对资金依赖尤其明显，日常经营中，会通过各种信贷方式、手段和工具为企业筹集资金，支持项目建设。房地产企业融资活动的特点也比较明显，呈现出以下几个方面：一是开发资金需求大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强；二是政府政策对房地产企业融资具有比较直接、重大的影响；三是融资的主要抵押品为土地和房产；四是财务杠杆过高，财务风险大。房地产企业是资金密集型行业，由于我国房地产企业大多是以销售为导向的经营模式，市场成为融资的关键因素，如以银行信贷为例，房地产企业倾向于用土地、房产或建筑工程作为抵押，如果房地产市场良好的前景情况下，房地产很容易实现销售目标和资产的不断增加，相反，房地产市场是不好时，会导致滞销和担保物的价值贬值的状态，贷款难度就会增加，金额减少。由此可以看出，国家宏观调控对房地产企业融资具有比较大的影响。

房地产融资的方式主要有上市融资、房地产债券融资、联合开发并购、房地产投资信托、海外基金、夹层融资、房地产信托融资、项目融资、开发商贴息委托贷款、短期融资券、融资租赁、房地产证券化等十几种，但最常用的融资方式是金融机构贷款，占比近90%，股权融资、房地产开发债券、IPO及定向增发也是常用几种方式，但都多少因为监管政策或政策调控导致融资难度增大。

二、宏观调控背景下加强房地产企业融资的策略

1．房地产调整好对宏观调控的认识心态

  房地产宏观政策调控是从经济角度，运用货币政策、财政政策、税收政策、土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。宏观调控会为房地产企业融资带来一些困难，但对于房地产企业来说，更应该理解和授受政策调控，转变方式，积极实现多元化融资，寻求新的发展空间。一方面要清楚认识到房地产企业宏观调控的必要性，它有利于调整房地产经济与国民经济的关系，有利于推进城市化进程，有利于协调城市规划和城市经济的发展；另一方面，对于宏观调控中可能存在的不尽如人意的地方，要承受起来，并从积极的方面去理解去接受，不管如何，国家的最终目的是希望房地产平稳、健康发展，而不是盲目上涨，企业也应该认同调控，只有调控才能把中国经济一些毒素消化掉，调控不是拉宏观经济的后腿，相反，调控是为了促进行业的可持续发展。

2．房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式

房地产企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的，一种融资方式，可能适用于多种融资渠道，同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集，因此，一定要密切关注融资方式和融资渠道的关系，企业筹集资金时合理运用两者才能实现更好的融资效果。目前，我国相关各项法律法规正在不断完善中，融资行为必须先要遵守相关规定，加上各项宏观政策的调控，个人投资门槛的增高，企业需要积极探寻多种融资方式。除了常规的银行贷款外，还可以采用基金融资，也就是产业基金融资，近年来，产业基金得到长足发展，部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8-10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。随着市场的发展，大量资金从传统地产领域挤压而出，具有强烈避险需求的大量资金以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。但是，在我国当前地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产。此外还可以采用夹层融资，这是一种在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的融资形式，是一种无担保的长期债务，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年，这种融资方式，股债间可以灵活变换，可谓“进可攻退可守”，是一种很好的融资形式。

3．房地产企业提高融资策略的科学性

   我国房地产行业经过了十多年的快速发展，但部分房地产企业还是不能将融资策略和自身发展周期进行完美结合，没有形成在较为科学的理论支持基础上的 科学融资策略，融资行为较为短期，缺乏长期思考 。为此，房地产企业在进行融资活动前，要先确定好投资策略，想想企业的融资战略和发展目标，结合开发项目的预估资金投入确定实际资金需求，避免由于融资超过需求造成资金成本偏高，或者融资资金不够影响项目正常运营，此外，房地产企业还应适度控制负债率和还债进度，这两个指标过高会导致企业陷入信用危机，为企业造成两难的困境，要么无法进行贷款融资，要么融资成本较高，为企业带来较大的财务风险。企业选择融资战略时，切不可只片面追求资金，需要科学合理的设计融资战略，及时把握国内外利率，汇率等金融市场的各类信息，准确研究国内外经济形势并结合我国财政政策和市场变化，考虑企业自身的发展情况和未来规划，寻求最佳的融资时机和额度。

4．房地产企业融资寻求开发合作

在当前宏观背景调控下，房地产企业的融资受到很多方面的限制，可以采取让施工企业垫资，企业支付利息，以开发房屋作抵押，寻求合作，或者与大公司合作，让出部分利益，既能得到资金支持，暂时解决融资问题，还能借助大企业的良好声誉吸引购房者，而合作企业也能使资金发挥最大收益，从而实现双赢。某房地产企业曾对一项预算造价20000万元，可售面积120000平方，预计售价8000元/平方的项目做过比较，采用自行贷款方案和垫资方案，通过扣除各项费用计算净利润，在自行贷款方案下，净利润25473.9万元，垫资方案下净利润26244.6万元。由此可以看出，垫资方案是最优选择。通过具体分析，房地产企业发现，在融资难的情况下，寻求施工方进行垫资，这种让利行为不仅没有降低企业利润，反而比自贷款方案下净利润多出770万元，事实证明，由于受税收及其它政策影响，自行贷款成本高于垫资成本，还能保证项目及时完工，是企业优先考虑方案。

结束语：融资对房地产企业的发展非常重要，在宏观调控背景下，企业应积极调整心态，结合自身需求和条件，科学选择融资策略，寻求多元化融资渠道，为企业获取充足的资金支持，增强企业支付能力和发展后劲，提高企业的市场竞争力。

参考文献：

1．宏观调控背景下房地产企业融资策略研究[J]. 王忻.中国集体经济,2021(17)：71-73

2．宏观调控背景下房地产企业的融资工具与融资规模选择[J]. 林慧静.企业改革与管3。理,2019(03)：121+124

4．宏观调控背景下房地产企业融资策略研究[J]. 刘凯.大众投资指南,2021(07)：19-20

5．宏观调控背景下房地产开发企业融资策略探析[J]  项俊英 经营者 2020（12）：248-249