生态转型发展背景下的工业片区更新规划方法探索——以长沙市暮云西片区控制性详细规划为例

生态转型发展背景下的工业片区更新规划方法探索

——以长沙市暮云西片区控制性详细规划为例

长沙融城经济发展集团有限公司 湖南省长沙市 410116

【摘要】 以长沙市暮云西区为例，针对片区面临的生态环境保护约束紧、城市规划建设基础弱、产业发展水平能级低等问题，通过科学的整体规划引领，提出保障规划延续、生态底线管控、统筹利益平衡、推动产业提升等原则，促进片区城市功能愈加完善，城市品质显著提升、产业服务日趋健全，建成富有城市活力、具有核心竞争力、彰显人文魅力的大长沙都市圈绿色创新产业聚集区、长沙南部生态智慧新城区、湘江东岸品质生活新典范。研究成果为生态转型发展地区的传统工业片区更新发展作出了探索和尝试。

【关键词】整体规划；生态转型；利益平衡；产业升级

1、研究背景

暮云片区属长沙市天心区辖区南部，位于长沙市最南部区位，毗邻长株潭三市接壤区域。暮云片区面积约46.42平方公里，自2001年设立暮云工业园以来至2018年，片区功能以传统工业生产为主，其他为少量的居住、商业、教育配套等，是一个中部地区的典型的城郊型工业片区。

为探索城市群绿色发展新路径，湖南2005年起提出“绿心”概念，将长株潭三市交汇地带约528平方公里区域命名为长株潭城市群生态绿心（以下简称“绿心”），并于2011年编制出台《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》（以下简称《绿心总规》），2013年颁布《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《绿心条例》）。2011年3月，习近平总书记考察长株潭两型社会建设时指出，“建立生态绿心，是保值增值的，是长株潭与其他城市群的一个重要区别”，“湖南保护好这个生态绿心，50年后将在全国、全世界都有重要影响”，为长株潭生态绿心建设提供了总原则、总方针。

2017年中央环保督察、2018年中央环保督察“回头看”，连续“点名”绿心生态破坏问题后，湖南省委省政府直面问题，开展绿心地区突出生态环境问题整改行动，加强绿心顶层设计与经济社会发展的适应性，开展了《绿心条例》和《绿心总规》的修订工作，进一步优化绿心地区空间管制分区。近年来积极编制绿心地区片区规划、控制性详细规划，引导绿心地区发展转型升级。

暮云西片区规划范围北至黎塘路，南至南横线，东至芙蓉南路，西至京广铁路，总用地面积961.63 公顷。全部位于绿心规划中长沙市绿心工业退出片区范围内，2019年上半年启动片区新一轮控制性详细规划编制工作。新一轮控规有效地指导了片区用地的合理开发，落实了长株潭绿心管控要求、适配了空间转型升级、加强了规划建设管控。

2、片区现状概况与分析

2.1现状用地开发

土地利用现状：现状城市建设用地为 495.70公顷，其中，经营性用地现状为210.44公顷，产业用地现状72.40公顷。规划区平均容积率0.76，建筑面积447.68万平方米；工业集中区平均容积率0.68，建筑面积96.99万平方米。建筑质量方面，工业厂房年代久远，多为1-3层；新建住宅质量较好，多为18-33层，集中在城市主干路沿线。

2.2空间利用问题

生态保育与修复：生态资源分布零散、缺乏维护，水系及绿地未形成连接体系，生态效应大大降低；人均绿地面积不足，指标不达标，现状人均公园绿地仅为1.35㎡。道路交通组织：核心区现状路网密度为2.9km/k㎡，低于城市型路网密度标准；现状路网尚未形成系统，尽端路较多，内部交通循环体系有待提升；道路交通设施陈旧，停车设施不足，乱停车现象突出；部分人行道无法使用，部分行车路面破损。公服设施配套：行政办公、医疗卫生、教育设施基本能够满足现状需求；商贸服务设施布局混杂、品质较低。市政设施配套：市政管网密度较低，市政设施较为缺乏，难以满足未来需求；给排水干管缺乏、排水设施老旧，电力电信线路较多架空附设。城市风貌管控：重要的城市界面风貌混杂，工业厂房与居住配套立面形象混杂；主干道沿线的重要城市界面的建筑形象和退让不统一；资源本底良好，规划区毗邻湘江，林塘丰富，内部丘城互望，而现状缺乏对可利用景观资源进行风貌管控。

2.3利益统筹与实施问题

根据绿心地区工业退出政策要求，暮云西片区原工业用地按照全部收储进行，按照现时点的基准地价，难以实现财务平衡。如需平衡，平均地价需要达到4000元/平方米左右，将造成企业用房成本大幅上升。

3、定位与发展策略

3.1上位规划解读

《绿心总规》：规划区位于控制建设区，产业以创新型孵化产业、高端现代服务业和休闲旅游业为主；公共设施用地、基础设施用地、经营性用地、绿色产业用地比例分别为15%、25%、35%、25%。

3.2功能定位

“长株潭大数据产业科创中心，智慧共享的国际化产城社区”，发展以大数据地理信息为核心的数字经济产业体系，包括专业研发、应用创新及衍生配套三大功能类别。

3.2发展策略

优化结构，降低成本：通过优化收储结构和用地布局结构，降低收储成本，提高出让收益，实现资金平衡。

用足政策，盘活产业：生态绿心地区退出的原国有工业用地，根据《长沙市生态绿心地区科技服务业项目建设管理指导意见》，通过规划修编，用地类别确认为科研用地（用于建设吸引科技服务业企业使用的平台和载体的用地）。从土地价值、产业成长需求，组织空间布局框架。第一阶段：利用科研新政，吸引企业入驻；第二阶段：完善孵化配套，同步扩展园区；第三阶段：适配商务需求，用地复合开发。绿色示范，引流发展：一是提高融城交通效率，新建结构性主干路网，提升对外交通能力；二是实践公园城市理念，高品质引流，扩大临绿地块界面，提升土地价值，规划临绿界面比上版控规提升30%以上。

4、规划方案

4.1结构特征

工业园区退二进三：园区内的工业用地，转变为科研用地、商务用地、商业用地及居住用地。公园绿环,品质引流：规划公园绿环贯通解放垸、园区、生活区，适配新兴产业对空间的利用需求。高价值区以经营性用地为主：轨道站周边以高价值的用地为主（商业、商住、商务办公），外围以科研用地为主。

4.2空间结构

“一环一带，两轴四板块”。一环：指规划区中部的生态活力环，生态活力环贯通蓝绿生态 空间，串联研发办公、公共服务设施与城市公园，提供公共活 动与绿色休闲的共享空间。一带：沿芙蓉南路形成的融城发展带。两轴：指东西向沿融城路形成创新发展轴；南北向沿中意路 （ 107国道）串联学校、医院等公共服务功能，形成中意路服务轴。四板块：科技办公板块、休闲服务板块、教育科研板块、生活配套板块。

4.3用地布局及人口规模

规划城镇建设用地842公顷。规划居住用地215.41 公顷，公共服务设施用地208.29 公顷，商业设施用地164.73 公顷，物流仓储用地4.76 公顷，道路与交通设施用地151.25 公顷，公用设施用地25.03 公顷，绿地与广场面积71.85 公顷。规划人口至规划期末规划人口3.5万人；容量人口至规划期末容量人口8.87万人。

4.4政府平台已收储范围用地指标

收储用地面积84.56公顷，建设用地81.48公顷。布局思路：经营性用地优先布局在园区范围内的收储地块；轨道站点周边优先布局高容积率的商业、居住和商务用地。

5、支撑体系

5.1公园城市，价值提升

生态保育：通过生态敏感性分析，梳理“廊道+斑块” 基底，构建维护片区生态本底的基本框架，建立生态安全格局。公园城市：6个城市公园+口袋公园系统，实现300米见绿，500米见园；建设三级绿道体系，采用绿道系统和休息节点相结合的方式配置，构筑绿脉贯城的绿色网络体系。海绵城市：通过“两级公园+两级绿廊” 形成水绿共生的海绵体系，建设示范性生态园区。形成“雨水花园→海绵公园→解放垸湿地→湘江” 的完整汇水空间路径 。绿色生活：绿色功能活力环串联组团，提供“绿色+服务”品质空间。绿地引入园区内部，打造绿色共享庭院，提供“绿色+服务”产品空间。

5.2效率园区，交通优化

道路交通体系：构建高效便捷“六横五纵”的骨架路网结构。六横：黎塘路、暮南路、创业路、融城路、南四线、莲华路；五纵：芙蓉南路、团结路、南托路、中意路、京广铁路东辅。园区路网密度：增加路网密度，适配产业园区功能转型，科研型产业园区路网密度为4-8km/k㎡，本次规划路网密度为8.01km/k㎡。原控规路网优化：优化道路等级，提升交通服务水平；结合现状地形及建设情况，优化路网线形。交通设施规划：衔接现状轨道站1处，预留站点4处；设置社会停车场3处，每处按20%的停车位配置充电桩；规划公交首末站3处，并以500米服务半径布置公交站点。

5.3重点导控，风貌塑造

建筑高度：建筑高度由枢纽及核心空间向外围逐级降低，突出城市重要节点形象价值，构建强中心、多节点的空间形态，形成兼具统一与变化的空间秩序。开发强度：沿融城路地铁站周边及中央庭院北侧等节点枢纽中高强度开发，在临近生态区区域进行较低强度开发，降低对生态空间环境的破坏。天际轮廓：在主要城市通道关注空间的节奏感 、秩序感、对比度和标志性，协调周边建筑高度，塑造富有层次及韵律的天际轮廓线，突出城市门户形象。

5.4完善设施配套

本规划按控规编制标准、居住区规划设计标准和长沙市相关政策、法规进行公共设施布局。贯彻十五分钟生活圈、十分钟生活圈、五分钟生活圈理念，根据人口规模，落实教育设施、文化体育设施、医疗与社会福利设施等各项公共服务设施布局。同时适度超前的布局给水、污水、再生水、雨水、电力、通信、环卫、燃气、综合防灾工程等市政基础设施。

6、与上版控规对比总结

产业转型：退二进三，园区转型，原工业用地转型为科研用地、商务用地。落实指标：按照绿心总规要求落实四类用地的指标比例。用地布局：公园城市理念，充分发挥土地价值，围绕绿地嵌入公共功能，构建三生融合的一体化空间。道路交通：按现代园区标准，增加路网密度，打通对外交通联系，提升交通通行能力。配套设施：增加绿地与广场，完善基础设施与公共设施配套。

7、结语

本文通过利益统筹，复合更新的系统性思维及规划方法，针对生态紧约束条件下传统发展路径下传统工业区的特征，提出了一套较为适用的片区更新规划思路与方法，为生态转型发展地区的工业片区转型发展作出了探索和尝试。

参考文献

[1]http://fgw.hunan.gov.cn/fgw/xxgk_70899/gzdtf/gzdt/201909/t20190923_10404036.html，《长株潭城市群生态绿心地区总体规划2010-2030年（2018年修订）》.

[2]https://flk.npc.gov.cn/detail2.html?MmM5MGU1YmE2YTI5MWQ4ZjAxNmM5NDQ1ZDMwMzQxMGU，《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》.

[3]http://zygh.changsha.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/lzyj/gfxwj/202208/t20220815_10736713.html，关于印发《长沙市生态绿心地区科技服务业项目建设管理指导意见》的通知.

作者简介:刘海波（出生年-1987），男，汉族，湖南邵阳，工程师、注册城乡规划师，本科，学士，主要从事规划设计研究及管理工作。