房地产企业城市更新业务探析

刘帅

【摘要】现阶段我国政府不断出台多种形式的房地产行业调控政策，这对于该行业过度的商业开发现状虽有所缓解，但也从某些方面遏制了房地产行业可持续发展的动力。为使我国的经济实现长期健康持续发展，关联的房地产行业应正确发挥其先导作用，仍要坚持高效发展，创新其核心理念，不能仅凭围绕价格及利润的商业化发展的支撑，而是要适应我国的经济发展需求，立足于符合国家及区域经济发展的标准，重视房地产行业对城镇化的促进作用，创新城市发展的理念及要求，提升行业的高质量发展。

【关键词】城市更新；房地产业；高质量方向

我国传统的房地产业是一个具有高投资回报的行业，房价急速攀升引起了社会民众的强烈不满，同时也造成了房地产企业过于重视商业利润的现象。国家实施宏观调控以来，房地产相关的市场格局逐渐产生转变，但房地产价格的有效调控并不是要抵制房地产业。房地产业在这种巨大的压力下该如何继续发展、维护其产业的龙头地位、明确行业的可持续发展目标诉求，是新时期房地产业急待解决的问题。

一、城市更新模式概述

城市更新指的是城市结构在发展中发生的功能减弱，造成城市的生态环境、外在形象及综合竞争力随之减弱等问题，合理开展城市结构及功能的调整、治理优化环境、基础设施建设、重建形象等措施，重新塑造城市发展活力，达成城市健康及可持续发展，从而提升城市全面的综合竞争力的全过程。现阶段，城市更新分为拆除重建、有机更新及综合整治等3类模式，具体如下：

首先，拆除重建类。是将区域现有的建筑物开展点状保留，其余部分全部拆除，再按照最新的城市规划进行重新建设。更新前后在土地使用权、建筑用途等方面发生质的转变。如，传统的城中村中居住的老居民，土地为集体所有；根据最新的城市规划重新布局并开发更新之后，城中村转变成商场、办公楼、酒店、商品房等，原本的土地在使用权和用途上都有所改变。改造棚户区、拆迁城中村、拆除老工业区等都归类为这种模式。

其次，有机更新类。有机更新与拆除重建有所不同，其是将区域建筑整体保留，只做少量的拆建并加以更新。有机更新前后在土地的使用权、功能及用途方面的主体可按实际情况确定是否变更。如百货公司进行自我更新后依然作为商场，主体的土地使用权、功能用途并未发生改变，但实现了商业业态转化；还有一种情况是主体的土地使用权、用途功能等有相应的改变，如老业主将一间已失去商业运作能力的老旧招待所转让给新业主，土地使用权主体随之改变，新业主可实施更新改建为酒店、写字楼及公寓等，在功能用途方面全面改变。

最后，综合整治类。这一模式大体上不会拆建房屋建筑，而是利用整治、保护、改善、活化来完成区域中的基础设施、公共配套、环境等的优化更新，使改造区域全面完善各项基建。此类型城市更新与基本民生密切相关，如停车场、电梯等设施提升数量，新建的商业设施、养老、养护等社会服务的健全。

以上三种模式的城市更新中，拆除重建注重规划建设，有机更新注重运营招商，综合治理类则注重社会及环境效益。现阶段，我国的房地产企业大部分都会涉及棚改、旧改、片区开发等更新项目，但更多的还是拆除重建及综合整治的模式居多，有机更新模式相对较少。

二、房地产企业城市更新业务的创新路径

（一）强化运营，深度参与城市更新业务

第一，建设智慧及数字社区的研究。基础物业实施的同时，利用数字化平台的创建，持续提升信息化水平及管理成效。房地产企业可不断创建标准化的服务体系，建立全面的从小区到社区再到城市的信息一体化服务体系，并持续加以推广。房地产企业在未来提升重视城市更新中的技术更新，用以实现数字、智能化的社区建设。

第二，增强公共空间、特色街区、专项服务等运营能力的研究。项目在城市更新中要注重提升居民的生活品质，加强便民化、创建人民美好生活方面的完善。如建设运营文体场馆、社区中心、特色街区等，有效提升公共空间及特色街区的运营能力。

第三，在房地产运营项目方面，开发企业提升城市更新项目的同时，可按项目需求，根据当地政策对项目的产业链接进行统筹规划，添补城市更新业务单元中的产业空白，力争为城市更新业务建立产城结合、绿色环保、可持续发展的运营模式。对于城市更新业务中的老工业区改造，可研究对接产业的运营服务主体及联盟等平台机构，以当地产业结构为前提，添补城市更新项目中的资源及产业服务的空白，实现宜居宜业的示范更新。

（二）完善管理，合理融入城市更新进程

首先，房地产企业应提升政策研讨能力。现阶段，我国虽未形成全国性的系统化城市更新的相关政策体系，但在深圳、广州及上海等一线城市内已基本形成了法规、管理及操作细则，乃至具体到技术标准规定的城市更新政策制度体系。精准细化这些制度体系，可有效提升执行主体的工作效率，同时也能保障完整的更新操作过程合理合规。

其次，提升对市场的研判能力。目前的经济发展形势下，不同区域及城市在发展的结构、体量及质量方面都有着明显的区别，并非所有城市都符合城市更新的业务标准。房地产企业若要有效实施城市更新业务，就要做到精准掌握不同城市对于城市更新项目的政策及经济环境，准确预测该业务的市场体量及建设周期，从而合理地开展市场布局。所以，房地产企业要将研究方向确定为各个城市在城镇化、存量房结构、产业结构等方面的占比，用以全面提升自身对市场的研判能力，进而实现精准的布局。

（三）创新产品，提升城市更新业务能力

第一，培养打造产品的能力。城市更新不仅仅是对建筑进行复原重建，而是要提升使用功能及产品品质。更新主体应全面采用高技术标准的建筑工艺，创建社区物业，使更新建筑更加宜居。如商务中心创建、保障城市配套和服务、应用创新技术、打造人文生态等各方面的能力。

第二，培养招商运营能力。与传统房地产的开发项目的区别在于，城市更新业务主要是利用自持运营的业态，实现长期稳定的经济利益。提升更新项目的运营，带动效益、激发活力是城市更新体现区域提升自身价值的重点环节。其中包括产业招商、日常运营服务、辅助企业成长等方面的能力。

结语

总之，城市更新是城市发展及创新房地产企业发展的全新模式，同时也是房地产企业以客户利益为基础，创建宜居的生活环境、和谐生活社区的全新建设活动。在新时代的不断革新中，城市更新是顺应形势的城市新型建设模式，引导了我国房地产业可持续发展方向，房地产业也应将业务内容及经营模式的提升作为今后的工作重点。

参考文献：

[1]周润臣.房地产企业城市更新业务创新发展研究[J].中国住宅设施，2022（06）：84-86.

[2]孙玉宝.房地产企业城市更新业务能力建设分析与建议[J].中国房地产，2021（16）：21-25.