不动产登记实务中的测绘成果审核研究

唐佳骏

摘要：不动产登记制度在生态体制改革的有效应用，促进了自然资源统一登记工作的规范化、信息化和法治化发展。文章对不动产登记实务中的测绘成果审核的先决条件进行了论述，在此基础上对不动产登记实务中的测绘成果审核方案进行重点研究，提出结合不动产登记实务中的测绘成果审核的基本原则，建立归属清晰、流转通顺、监管有效的产权保护制度，实现对自然资源的合理开发，促进生态文明建设和自然资源的有效管理，以此为土地、森林等一系列自然资源承包权和经营权的流转过程提供参考。

关键词：不动产登记实务；测绘成果审核；自然资源

0引言

想要实现《中华人民共和国物权法》中不动产权利人财产权益的有效保护，需要参考不动产登记暂行条例，对土地、森林等一系列自然资源承包权和经营权的流转过程进行详细分析，通过不动产登记实务测绘成果检验，确保房地产市场的持续稳定发展，并为税收政策的落实做好充足准备。通过促进自然资源统一登记工作的规范化、信息化和法治化发展，建立归属清晰、流转通顺、监管有效的产权保护制度，实现对自然资源的合理开发。不动产登记为生态文明建设和自然资源的有效管理服务，只有充分了解自然资源资产产权，才能够针对资产保护提出相应的管理制度。

1不动产登记中测绘成果审核的先决条件

1.1 审核主体

不动产登记实务中测绘成果审核的主体是行政主管部门，由于测绘技术标准各不相同，在进行不动产测绘工作管理的过程中，国土、林业、海洋等不同类型的行政管理部门处于分散管理的状态，不同部门各自负责不同类型的不动产登记管理，将数据信息集中整理发送到不动产登记中心进行统一的登记管理。通常情况下，不动产登记中心缺乏专门负责不动产登记中测绘成果审核的测绘审核科室，专业的管理组织机构不健全。随着不动产测绘市场体制的变革发展，国家提出了一系列法律规定，不动产测绘成果审核研究变得越来越重要。因此，申请人需要将测绘结果提交到专业的审核部门，在审核结果通过后才能够作为不动产权属登记的重要参考资料，审核内容和审核方式受到区域发展的影响存在明显差异，缺乏统一的审核标准，导致在工作开展过程中存在一系列操作问题。

1.2 审核制度

针对不动产测绘工作，国家出台了一系列法律规定，包括《中华人民共和国测绘法》《测绘资质管理规定》等，要求在不动产登记实务工作开展的过程中，测绘成果的审核工作由行政主管部门负责，对测绘单位的测绘资格、测绘报告中界址点的正确性、面积测绘中的参考依据等进行统一审核，审核完成后将最终的测绘成果保存到房产档案中进行统一管理。

1.3 审核原则

（1）适用性原则。在不动产登记实务中测绘成果审产业论坛23核的过程中，首先需要明确相关文件中的信息数据，与申请书中的权利和事项之间的密切联系，判断数据内容是否满足不动产登记的根本需求。适用性原则要求测绘结果的完整性、审核形式的规范性、审核内容的准确性，要求申请人提交的测绘成果报告中各类测绘信息齐全，在登记过程中能够根据不动产的主要类别和实际发展情况顺利完成审核要求。对一些特殊项目进行实地考察，申请人在首次申请房产登记的过程中，不仅要提交测绘成果报告，还需要提供审批材料与行政单位出示的销售方案。为了保证审核流程的规范性，应结合不动产登记机构所提出的根本要求，选择正确的测绘成果审核形式。

（2）真实性原则。不动产登记实务中的测绘成果，需要真实地反映出空间界限、面积、界址点等重要数据信息的准确性，测绘成果内容要符合相关法律规定和各项规章制度的根本要求，保证测绘成果材料的合法性。登记机构通过实地查看的形式，分析不动产登记报告中各类信息的准确性，明确具体的审查范围，标注测绘活动中各单位工作人员的测绘资质，审核人员要审查申请人所提交的登记报告，判断测绘单位是否具备报告签字的能力，保证测绘成果主体的合法性。不动产登记中变更、注销登记，需要结合相关规定实地查看空间界限和土地面积，保证各项要素的真实性。

2不动产登记实务中的测绘成果审核方案

2.1 明确测绘成果审核的主要任务

（1）划分登记单元。不动产统一确权登记首先需要划分等级单元，将其作为基本单位，登记机构与林业、水利单位、生态环境保护部等机构建立合作关系，针对不动产的所有权范围开展有效审核。明确申请的不动产种类以及在生态保护、环境规划、经济发展、国防建设等方面具有的重要意义，编制相对完整的生态功能研究材料，并参考自然资源统一确权登记暂行方法，根据集中连片、生态功能等地理因素对材料进行划分。

（2）明确权属状况。在进行权属认定的过程中，需要结合相关法律文献了解具有法律效应的土地所有权，确权登记信息以不动产登记事务中测绘成果为主，对存在的变化情况进行核实处理，并在审核阶段通过实地检查重新开展地籍调查。

（3）划清“四条边界”。四条边界指的是全民所有与集体所有边界、全民所有与层级政府所有边界、集体所有之间的边界、自然资源间的边界，划清四条边界是指在不动产登记的基础上，实现自然资源确权登记，以此来支撑权责明确、有效监管的资产产权制度，为生态文明建设和自然资源保护奠定有力基础，其发展并不会对地方发展空间进行限制，只是为了确保确权登记的统一性。

（4）完成确权登记。在进行不动产登记审核的过程中，确权登记主要是结合地籍调查结果及其提供的审批文件，对不动产的实际用途进行综合管理，构建生态保护红线，严格按照特殊保护规定对不动产登记结果资料进行审核。

2.2 不动产登记实务中的测绘成果审核流程

在进行测绘成果审核流程分析的过程中，以某市重点自然资源统一确权登记项目为例，进行各项资料信息的审核。

（1）准备阶段。前期准备阶段主要指的是对各项资料内容的收集与整理，分析自然资源、水利情况，要求林业、生态环境部等机构的共同参与，将得到的数据信息进行数字化处理，并保证数据更新后变更成果的准确性。将各类信息整合到一起，编制工作图、划分等级单元、发布系统通告，要求申请人出示基础数据信息、各类资源的调查结果报告、不动产登记成果资料，以及由特殊保护的区域提供的属于公共管制的完整的审批资料。

（2）调查阶段。调查阶段根据自然情况、权属状况、公开管制等业内调查信息进行实地核实，确认无异议后通过外接调查的形式对调查成果进行整理。当存在的文件争议时，将争议信息统一整理到规划争议区进一步审查，采取实测、解析和图解相结合的方式，开展实地补充调查。

（3）数据入库审核阶段。数据入库审核主要包括数据质量审核和登记成果审核，数据质量审核主要是针对单元界限、权属界线及关联信息等数据内容的真实性进行审核处理，了解当前自然资源空间的保护需要，判断其是否与城市开发边界存在矛盾。登记成果审核主要是围绕项目文件，通过实地考察了解界址点是否一致，审核登记单元范围内国家与集体所有权边界、层级政府所有权边界、集体所有权边界是否合理。

3  结束语

综上所述，不动产登记实务包括生态空间和自然资源所有权的登记处理，了解当前自然资源的发展情况以及权属情况，结合不动产权益和公共管制要求进行不动产登记实务中测绘成果的审核处理。在政府部门的组织领导下，按照层级登记处理的方式，保障测绘成果的准确性，测绘成果审核是全面践行不动产登记“四统一”的重要途径，明确标注不动产的界址、范围，了解不动产资源之间的相互关系。只有通过审核的测绘成果，才能够作为登记实务中的重要参考资料，将测绘成果作为不动产统一登记的重要依据，正确地行使资产所有权和监督管理权。

参考文献

[1]康昊华,黄秋燕,陆汝成.不动产登记实务中的测绘成果审核探讨[J].南宁师范大学学报(自然科学版),2020,37(3):141-145.