中小房地产企业财务风险管控探究

蒋慧芳

摘要：受政策、市场等方面的影响，房地产行业内部的竞争越发激烈。尤其对于中小房地产企业受限于自身实力和规模，在应对各类风险挑战时，必须投入更多的精力，制定合理科学的风险管控措施和策略，将风险因素影响降至最低，确保自身在行业中的竞争力。因此文章就围绕财务风险管控，探讨了影响中小房地产企业财务风险的因素，并提出了相关管控措施，以供参考。

关键词：中小房地产企业；财务风险；原因；管控

1引言

在企业管理工作中，财务风险管控起着非常重要的作用，它不仅关系到整个企业的资金安全性，还与企业的可持续发展息息相关。中小房地产企业的管理人员必须要明确现阶段在中小房地产企业业务开发过程中存在的财务风险类型，并且对其出现的原因进行深入分析，确保能够采取科学有效的解决对策。同时财务负责人要不断向大型房地产企业借鉴财务风险管控的成功经验，加大管控力度，提升中小房地产企业的竞争力。

2中小房地产企业财务风险的具体表现

2.1筹资风险

在房地产公司的经营中，随着材料和人工成本的增加以及操作时间的不断延长，对房地产公司的资金要求也在不断提高，只有资金管理支持到位，才能保证在激烈的市场经济竞争中保持优势地位。基于此，房地产行业将进行分析融资，其主要融资渠道包括债务融资和股权融资。一般来说，这两种融资行为方式所带来的风险是房地产开发企业内部财务会计风险的主要数据来源，因为这两种融资方式方法通常涉及资产负债率的统计，当筹资规模较大时，金融业务风险也会增加[1]。此外，房地产企业在生产经营过程中还必须重视财务杠杆的重要因素作用，以便更有效地利用财务杠杆来平衡资金，保证公司的长远、健康发展。

2.2债务风险

虽然房地产建设开发公司采取了资本金制度，但是，就开发公司而言，他们在起步阶段往往侧重于负债开发，公司自有资金比例严重不足，开发资金大部分都是来自借贷。如果债务公司不能及时获得预期收益并收回投资成本，将面临无法偿还债务的巨大风险，影响公司的声誉，甚至可能导致公司因债务违约而倒闭。

2.3利率变动风险

房地产开发行业是资本密集型行业。当前，我国房地产开发企业的融资渠道主要是通过商业银行贷款的间接融资，利率是资本使用成本的反映，影响房地产开发企业的融资成本。当贷款利率大幅上升时，开发商获取资金的资本成本也将上升，在房价不上涨的情况下，资金的利息成本无法合理地转移到房地产价格中，房地产开发企业的收入间接被抵减，其项目资金的运作将受到很大影响。显然，随着通货膨胀压力的增加和国家对宏观经济运行的严格控制，房地产企业通过银行的融资方式很容易受到影响，这将损害企业的财务信息安全和稳定发展。

3导致中小房地产企业出现财务风险的原因

3.1内部因素

目前导致中小房地产企业出现财务风险的原因，主要有内部环境因素和外部环境因素。从企业内部进行分析，当前导致出现财务风险的原因主要体现在以下几点，第一点是内部企业中的财务管理部门和风险控制部门的决策能力相对较弱，尤其是目前我国经济环境复杂多变，做出准确的投资决策是当前提升企业发展稳定性的重要措施，而很多风控管理部门由于决策能力较弱，经常会出现很多决策失误的现象，进而增加了企业出现财务风险的概率。第二点是很多中小房地产企业所构建的财务管理部门，其管理能力相对较弱，并且因为工作人员的综合素质较低，导致财务信息共享不及时，同时，在财务信息监督时内部管理混乱，无法提升监督力度，进而降低了中小房地产企业的抗风险能力[2]。第三点是很多中小房地产企业只关注投资和收益，没有科学合理的资本结构，尤其是在投资和融资阶段，出现的资金负债率过高，导致企业偿还债务的压力过大，进而增加了企业违约的财务风险。

3.2外部因素

外界环境因素的影响，主要和目前市场经济的发展状态，以及政府和国家的宏观调控政策有关，由于目前我国经济的增速放缓，以及外部的经济环境下滑，导致房地产行业的市场分化现象越来越明显，为了完成去库存的目的，很多房地产企业实施降价销售的政策，这也导致在短时间内房地产企业的资金无法得到回笼，进而增加了企业内部的财务风险。同时，国家和政府的宏观调控，也会严重影响当前我国中小房地产企业的发展，在很多一二线大城市中限购政策的实施，以及抑制房价上涨的宏观调控政策，给当前房地产企业带来了很大的经济压力，增加了中小房地产企业的财务风险。所以中小房地产企业必须要针对内部存在的问题以及外部环境因素的影响，采取更加合理的财务风险管控措施，确保能够降低中小房地产企业的财务风险。

4中小房地产企业财务风险应对措施

4.1建立健全公司内部控制机制，优化风险管理

首先，企业需要优化内部治理环境，了解房地产企业的财务风险规避；其次，对于如何降低成本，针对风险管理机制应给予完整的设计，合理地健全企业内部控制机制。可以从以下几个方面着手：（1）完善绩效风险管理。房地产企业建立健全内控风险相关的管理工作部门机构，组织员工绩效风险控制管理研究小组评估绩效变动风险、现金流风险的责任，以便于房地产企业利用科学技术手段搜集业务发展风险信息，从而优化风险防御策略，进而提出可靠的风险治理结构方案应对各种风险。例如，就绩效下降风险，管理研究小组应定期开展中国市场需求调研、市场容量调查，阶段性评估绩效考核目标设置，在展示自己企业实现预期

的现金流水平之后就能及时整改调整财务策略。（2）健全风险信息反馈机制。房地产企业不断优化沟通机制，确立风险识别分录、风险信息反馈等基本操作流

程，便于企业销售人员能够有效地识别内控活动中的风险点，业务人员及时发现这些风险，财务人员进行科学研讨，从而搭建一个全面的风险决策链条。（3）

健全业务风险资产评估结果分析解决机制，这需要房地产企业就自身实际业务应用价值体系进行准确性评估，对业务绩效充分预测，不仅要考虑到宏观政策变

动、还要注意金融生态环境变化带来的影响[3]。例如，就房地产配套公共基础设施工程项目开发的一些问题，事前的投资风险评估必不可少，对风险、机会成

本也应给予有效的度量，才能有助于房地产企业调整定价优化财务，最终规避成本增加的风险。

4.2制定财务风险预警系统

新时期房地产企业可以在内部设置财务风险预警系统，这样可以有效的预防潜在的财务风险，例如房地企业可以在财务报表以及其他数据分析的基础

上，根据自身企业的发展情况，全方位的评估资金使用规划以及投资决策，通过设置财务风险预警系统，能够让企业管理者了解到潜在的财务风险，分析经营中潜在的经营问题，提升房地产企业防控财务风险的预见性[4]。同时房地产企业也可以将财务评估系统与财务预警系统有机的结合起来，达到优势互补的目的，其中财务评估系统能够对风险发生之后进行监督和反馈，财务预警系统主要是能够在事前对财务风险进行预测和控制，将两者结合可以实现对财务风险事前、事中、事后进行控制。

4.3优化资本结构，分散筹资风险

房地产公司一直资产负债率都很高，这与其融资渠道的单一有直接的关系。而投资者在分析公司财务数据的时候，也会误以为公司的经营能力不行，认为公司的债务风险非常的大。一是要对长期债务和短期债务的结构进行适当的调整。公司在负债方面应该采用组合的方式，既要有短期债务，也应该有长期债务，而且应该合理地结合利率变化情况以及公司的资金需求情况，对二者的比例进行确定。二是选择恰当的筹资方式。在进行筹资的时候，既要考虑到政策因素，也要考虑到市场因素，根据公司对资金的需求情况以及债务风险的承受能力，按照利率的变化，来选择适当的融资周期和规模。灵活地利用上下游资金来满足自身的资金需求，从而降低资金使用成本。在灵活进行投资的同时，也需要合理地确定负债结构和资产结构。提前对资金的使用进行规划，而且要充分考虑到资金的回笼情况，确保能够如期的还本付息。如图1所示，就为某公司所采用的筹资风险管控流程。

图1筹资风险管控流程

4.4增加现金流管理力度

在项目建设过程中现金流管理的重要性不言而喻。首先，要对资金的流入流出情况进行明确的记录，并且结合现阶段企业资金账目情况，制定项目的资金需求计划，同时要对流入和流出的资金时间以及数额等进行把控。只要保证流入的资金能够满足企业的发展需求，流出的资金可以满足项目的建设需求，则可以极大程度上降低财务风险发生的概率。对于一些大额资金支出来说，则应该明确其资金使用动向，确保能够利用更少的资金，创造更多的价值。企业在不同的发展阶段，应该制定不同的现金流管理制度。以3~5年为周期进行战略规划，对企业发展的不同阶段，编制符合当下发展的现金流规划制度。确保能够通过合理的现金流规划，促进企业的可持续发展。最后，要不断完善现金流的控制体系，确保能够有专门的岗位负责对现金流进行管理，同时还要对目前企业上的账目资金进行调配和统一监督管理，确保每一项现金流出业务都能够进行全方位监控，并且要不断加大收款的力度，提升资金的流转速度。

结语

综上所述，目前中小房地产企业所面临的财务风险影响因素较多，企业必须要明确财务风险管控的重要性，并且强化相应的管理理念，确保能够将财务风险管控工作落实到整个项目投资建设过程中，进而提升企业发展的稳定性。同时，要善于掌握市场最新经济动态，明确国家政策调控方向，确保自身的企业优势，提升企业竞争能力。

参考文献

[1]徐胜利.SOHO中国房地产企业财务管理风险分析[J].现代经济信息，2019（07）：293.

[2]沈鹤英.中小房地产企业财务风险管控探究[J].中国集体经济，2021（36）：121–123.

[3]赖勇.房地产企业财务风险分析与应对[J].全国流通经济，2020（5）：137–138.

[4]尚晓勇.房地产企业的财务风险分析与防范——以华夏幸福基业有限公司为例[J].现代营销，2021（7）：141–143.