不动产预告登记制度及创新性运用探析

侯松

摘要：预告登记作为不动产登记中的一项制度，在期房交易中发挥着不可替代的重要作用，但当前我国各地预告登记的办理主要局限在预售商品房等房屋买卖范围，运用范围的局限和配套法规不健全制约着预告登记作用的发挥。本文从探析预告登记的制度出发，分析了预告登记制度的创新性运用方式，以期使预告登记制度变得更加完善，最大限度发挥服务市场主体的作用。

关键词：不动产预告；登记制度；创新性

1 预告登记制度探析

1.1 预告登记的概念

从预告登记产生的初衷方面看，预告登记的产生是在某些情况下，由于不动产变动合同或协议的成立与约定的不动产物权实际变动的发生不在同一时刻，即约定的不动产物权实际变动的发生时刻在变动合同或者协议的成立时刻之前，这就导致不动产受让人或者他物权设定的受益人的利益实现存在风险，预告登记便是为了避免这种风险的发生而设定的制度。从预告登记与正式登记差别方面看，假如把预告登记后的正式登记比做本登记，那么预告登记就是当事人在所签订的实现不动产物权变动合同或协议成立之后，进行本登记之前所采取的一项约束并保留实现本登记权利的物权登记措施。

1.2 预告登记与本登记的异同

预告登记与本登记相同点表现在：预告登记与本登记一样，同样遵循登记的一般性规定，办理登记时的申请人、提交资料清单、审核流程和要点均基本相同。预告登记与本登记不同点表现在:一是预告登记与本登记可实现结果不同。预告登记是为了保全将来发生的尚未实际实现的不动产权进行的登记，此时的不动产物权可能是非完整物权也可能是完整物权，本登记指的是登记已经具备完整物权且可实际实现的不动产登记；二是预告登记和本登记的发生时点不同。预告登记时点在不动产变动合同或协议的成立之后，约定的不动产物权实际变动的发生之前，当预告登记的物权具备完整物权或达到本登记条件时，即可将预告登记转本登记；三是预告登记与本登记可实现权利不同。预告登记实现的是使得以不动产物权变动为内容的债权的请求权，具有排他性和对抗性，但并不导致不动产物权发生任何变动，而本登记实现的是使得要设立的不动产物权即刻实现，是终局性效力权利。

1.3 预告登记的应用范围

预告登记的应用范围较为广泛，所有与不动产物权变动的合同或协议满足预告登记条件的情况下都可以进行预告登记，其中不动产物权变动包括不动产的所有权、用益物权和担保物权的变动。在对预告登记具体范围的研究中，笔者认为预告登记的应用范围在不同的领域有所不同，在我国不动产机构办理业务时，预告登记应用范围包括所有不动产物权的设立、变更、转移和注销。在法律界研究探讨中，预告登记所保全不动产物权变动为内容的债权的请求权应用范围包括根据合同或协议、人民法院和仲裁委员会的生效法律文书、人民政府作出的行政决定书等产生的请求权，这里所指的请求权是请求变动的不动产物权可以进行不动产登记或未来可进行不动产登记的物权。

需要明确的是，不动产预告登记的范围并不仅仅局限于大部分人理解的预售商品房的预告登记，而是涵盖了所有与不动产物权变动的合同或协议在满足预告登记条件的情况下进行的预告登记。需要特别指出的是，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，对于全民所有的国有土地及地上建筑物或附着物所涉不动产物权变动可办理预告登记，对劳动集体所有的的土地上设立的土地承包经营权、土地经营权和宅基地使用权及房屋所有权也应可以纳入可以办理预告登记的范围，以发挥预告登记制度的应有功能。

2 预告登记的创新运用探析

2.1 国有建设用地使用权转移预告登记

国家为了防止非法土地交易、炒卖土地的行为，出台了一系列法律法规规定，转让房地产时应当符合完成开发投资总额的25％以上条件方可转让。房地产开发过程中，许多取得国有建设用地使用权的企业因自身原因不能开发建设需转让土地，具备开发建设能力的意向企业想取得该土地，但终因受该法条限制无法转让，导致土地长期闲置，土地利用不充分且效益低下，土地要素不能得到很好的配置。

为了更好配置土地资源，有效避免项目等土地耽误经济社会发展的情况，在不违背相关法律法规的情况下可探索实施国有建设用地使用权转移预告登记，当前湖南、海南等省份已有一定的探索经验，主要做法是市场主体通过土地二级市场交易存量国有建设用地，对项目建设投资额未达到开发投资总额25％的，经当地人民政府批准，土地使用权人可与买受人签订转让合同，完善相关税费后办理预告登记，待达到法律法规规定的土地转让条件后再办理转移登记。在国有建设用地使用权转移办理中运用预告登记，在不违背国家有关土地交易相关法律规定同时，实现土地生产力要素的合理优化配置。

2.2 农村不动产预告登记

据调查了解，宅基地使用权及房屋所有权、土地承包经营权和土地经营权等农村不动产物权尚无办理预告登记的先例，当前我国农村土地承包经营权颁证工作的已基本完成，接下来将推进土地经营权登记工作，农村宅基地使用权及房屋所有权“房地一体”建设工作的也不断推进，农村不动产赋予合法不动产权属证书，农村不动产交易活动将日益活跃，若农村不动产纳入预告登记应用范围，有利于保护农村不动产交易活动安全。

我国关于农村不动产能否办理预告登记等问题虽暂无明确规定或政策指导，但为了有效保障农村不动产交易的安全，可参照《民法典物权编》和《不动产登记暂行条例》关于不动产预告登记的规定的条件，登记机构可探索性依据《不动产登记操作》（试行）等规定办理农村不动产预告登记，在盘活农村不动产资源的同时，有效保护农民权益，规范农村不动产交易市场秩序。

2.3 限购限售下的房屋预告登记

为了保持房地产市场平稳较快发展，落实“房住不炒”等调控措施，全国大部分城市出台了商品房限售限购政策，并发文将二手房网签备案合同纳入登记要件。但我国关于对房屋买卖合同网签备案的法律规定仅针对预售商品房合同，二手房买卖合同网签备案并无明确法律依据，故依据政策要求便将二手房买卖合同网签备案作为不动产登记要件无法律法规依据。从依法行政的角度讲，登记机构将二手房屋买卖合同作为转移登记前置要件无法律依据，但若不执行属地的限购限售政策，将影响当地房地产市场调控的效果，许多登记机构因此事左右为难。

预告登记就是为了保障不动产物权变动的合同或协议在未来实现的请求权的一种制度，请求权未发生可以是房屋尚未满足完整物权的条件，也可以是买卖双方约定的条件或时限未到。按照《民法典合同编》有关规定，即使二手房处于限购限售条件下，但买卖双方签订合同合法有效，合同中约定限购限售取消后办理转移等附加条件也应合法有效。在限购限售政策未取消区间，为了保护购房人未来顺利获得该房屋产权，登记机构可依据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作》（试行），先给予办理二手房买卖预告登记。

3 结语

虽然当前预告登记的使用范围等规定还有一定的局限性，但随着群众法律和维权意识的不断增强，对预告登记的运用意识也会不断提高，群众对拓宽预告登记使用范围的诉求将越来越强烈，一定程度上会促使各地登记机构采取创新性思维运用预告登记来保障群众不动产交易安全。同时，随着国家推出电子证照的相关技术标准，立法确立数字签名和电子印章合法定位，以及互联网技术的应用，“互联网+预告登记”的积极推行，为创新预告登记的运用方式和拓展运用范围提供了客观条件，也必将极大满足群众不见面办理预告登记的需求，提高预告登记办理的便捷性。

参考文献：

[1]毛安艺,农村不动产能否办理预告登记[J],中国土地.2021年第1期

[2]石晨谊.限售房能否办理预告登记[J].中国不动产.2021年第5期