房地产企业信用风险评价研究关键要点

马佶

摘要：房地产产业作为国民经济的支柱产业，其有着高风险，高收益和高投入的特点，因此必须要建立完善的房地产企业信用风险评价体系，依靠信用风险评价工作的开展，确保房地产企业与金融机构之间的合作机制是健康的，是可持续的，由此才能够引导房地产产业发展进入到更加理想的格局。本文从这个角度入手，首先对于信用风险评价的概念进行概述，分析信用风险评价体系设立的原则，继而对于房地产企业信用风险评价体系构建的问题进行探讨，期望可以引导房地产企业信用风险评价可以进入到更加理想的格局。

关键词：房地产企业；信用风险；风险评价

房地产企业的信用风险评价体系越发健全，往往可以帮助投资者更好的做出决策，监管部门可以更好地做好监督管理工作，债权人等相关利益关联者也可以更好的看清楚房地产市场的发展趋势，管理层也可以依靠内部控制，切实地实现经营管理模式的优化，由此使得房地产企业进入到可持续发展的格局。

一、房地产企业信用风险评价概况

（一）房地产企业信用风险评价

房地产企业信用风险评价，是指对于房地产企业债务偿还能力的诸多因素进行研判和评估，无论是财务因素，还是行业因素，再者是管理因素，亦或是政策因素，都会考虑进去，继而对于房地产企业的信用风险等级进行界定，这样的界定结果会成为后续金融信贷，投资决策的重要依据。

（二）房地产企业信用风险评价的价值分析

对于投资者，可以依靠全面真实的房地产企业信用风险评估报告，做出更加正确的决策，避免投资风险不断扩大；对于监管部门，在获取到房地产企业信用风险评估结果之后，可以更好地制定针对性的房地产政策，确保房地产市场的监督和管理进入到更加理想的状态；对于债权人等利益相关者而言，可以迅速地理清楚企业运营情况，继而做出决策；对于房地产企业管理者，可以在准确研判房地产企业信用风险的基础上，强化内部控制，确保经营管理模式得以优化，由此使得房地产企业的运营可以进入到更加理想的格局。

二、房地产企业信用评价的基本原则分析

   房地产企业信用评价体系构建的过程中，要秉持如下的基本原则：其一，坚持全面性原则，确保评价指标体系可以综合性地反馈对象的实际信用情况；其二，坚持科学性原则，保证能够切实地处理好指标之间的关系，确保各个指标之间可以相互配合，不要出现重复的情况，使用科学的计算方法，保证科学有效地进行评价；其三，坚持针对性原则，可以依照不同的评价对象和目标，合理的实现不同的评价方案的设定，确保评价体系可以更好地与不同的房地产企业实际情况吻合起来；其四，坚持公正性原则，就是评价指标体系对于评价对象，要坚持真实性的原则，评价人员要能够保持客观公正的态度，确保营造良好的评价氛围；其五，坚持合法性的原则，也就是在进行房地产惬意信用风险评价的过程中，要保证严格遵守相关的法律法规，将此作为底线，保证与宏观政策保持一致性。

三、房地产企业信用评价体系构建策略研究

（一）以预收账款为基础，实现评价指标的调整

从整个结构上来看，定金和预付款在房地产行业资金结构中占比处于比较高的状态[1]，从会计科目上来看，可以将其界定为预收账款，出现在资产负债表上，代表的是利润表上的销售收入。有收入的性质，负债性比较弱，在评价负债性的时候，需要将其从负债指标中排除出去。从确认收入到实际转化为收入往往需要一定时间，评价周转能力的时候，是不受到预收账款影响的。考虑到此方面的特殊性，在进行信用风险指标体系优化的时候，会将现金流量、流动比率、周转比率、规模等融入进去，由此对于房地产企业的盈利性、流动性、规模、偿债能力、短期偿债能力进行综合界定。

（二）界定指标的主要成分和权重

     在上述评价指标重新优化之后，还需要对于各个指标的主要成分和权重进行界定。在此历程中，需要合理地将销售尽利率、三年平均成本费用率、三年资本累计率、资产增产率、所有者权益、已获利息倍数、带息债务与全部投入资本比、经营活动现金流与负债比、流动资产周转率、三年营业收入平均增长率、息税前利润与流动负债比、资产负债率、速动比率、总资产净利率、存货周转率等。在主要成分界定之后，要对于线性组合进行界定，这样就可以得出综合风险取值。在此之后，调整后的评价体系主要成分有：盈利变现力，权重为0.2468，运营效用，权重为0.1645，发展能力，权重为0.1433，风险控制力，权重为0.1262，偿债能力，权重为0.0969，企业规模，权重为0.0794，资本结构，权重为0.0760，杠杆效用，权重为0.0669。

（三）依靠新建体系，实现房地产企业信用风险的评价

在确定所构建的信用风险评价体系是可以适用的，并且有良好可比性之后，接着就需要将其合理的融入到实际房地产企业信用风险评价中去。在此过程中需要注意的节点有：其一，依照每个主要成分和各个因子之间的线性组合关系，科学的对于企业各个主成分的取值进行界定，在理清楚综合风险取值与主成分的线性关系之后，就可以切实的获得企业的综合风险值；其二，选择合适的数据来源，指标与权重相乘，继而最后综合值，可以反馈该公司的信用风险，在此过程中综合取值大的，意味着信用风险处于比较小的状态。在此基础上对于实际综合值大小进行排序，排序靠前的，意味着就是风险比较小的企业

[2]。

（四）切实地发挥Fisher判别模型的效能

    在获取到对应公司排序之后，还需要对于对应公司和排序后的公司作为信用风险大的参考对象，将其风险变量界定为1，排序靠前的作为风险小的参考对象，将其风险变量界定为0，由此就可以实现多家企业的样本库[3]。继而选择其中15个财务指标，合理地实现对应模型的构建，在此过程中，为了保证模型的精准性，还会对于数据进行标准化处理，依靠逐步判别的方法，实现多个财务指标的挑选，对于因变量有显著影响的，要能够合理地合理地将其融入到判别模型中。在上述操作的过程中，可以切实的使用SPSS软件，确保处于自动运行的状态。在获取到变量过程输出结果之后，给出变量的筛选过程，依靠三个步骤，可以得出对因变量显著影响的三个变量，界定其是否有显著影响，此时输入的变量主要有：所有者权益、三年营业收入平均增长率、三年平均成本费用率[4]。在计算之后，对模型正确判别有显著影响的财务指标系数得以界定，在此基础上就可以迅速地获得具体的Fisher判别模型。为了验证模型对建模样本外企业的适用性，还会引入更加多排序在中位的风险小的企业样本，合理地将其风险变量设定为0，作为风险小企业的预测样本，由此可以使得实际模型的适用范围不断提升。在测试样本中可以得出模型的检验结果，其呈现出这样的结果：该模型对于新样本的识别效果也是比较好，因此在实际的评价体系建设的过程中，可以很好地将很好地将该模型融入进去，这样可以保证房地产企业信用风险评价工作能够朝着更加精细化的方向进展[5]。

四、结语

    综上所述，在房地产企业快速发展的过程中，要能够关注持续发展，关注核心竞争力的塑造，这就需要高度关注信用风险评价体系的构建，依靠这样的方式确保房地产企业的发展决策更加精准，房地产行业的发展政策更加合理，房地产市场的进步才能够进入到更加理想的格局。由此要懂得在实际房地产信用风险评价体系建设中进行更加多的投入，以保证风险评价工作展现出科学性、全面性、真实性和有效性的特点。

参考文献

[1]何叶荣,范志豪. 商业银行房地产信贷风险度量方法比较[J]. 辽宁工业大学学报(社会科学版),2021,23(05):14-18.

[2]鞠咏秋. 房地产企业资金风险管理研究[J]. 经济管理文摘,2021,(14):55-57.

[3]王晓菲,刘继端,詹梓雯,刘彦清,张燕玲,周燕. 基于AI与传统风险度量模型下房地产企业信用风险度量分析[J]. 商讯,2021,(20):89-91.