论小区业主建筑区划的法律界定——以某小区业主诉湖北某置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷案为例

（祁海燕,张玲,胡杨亚）

一、案件的背景介绍

2008年初，湖北某置业有限责任公司（下称某置业公司）获得了位于东湖开发区曙光软件园内某地块国有土地使用权，并计划分为4期开发建设某山水房地产项目。至2017年，某置业公司开发完成某山水1-3期项目的建设并交付业主使用。第4期为改善型住房，单独的建设规划，于2021年开发完成并交付业主使用，小区亦单独命为“某山水四期九程”。

因“某山水四期九程”小区（以下简称“四期九程”小区）是以改善型住宅小区的标准修建，故其小区内环境、道路、配套设施设备均较前三期有较大幅度的提高，该小区属于单独的物业管理划区域，单独聘请了物业管理公司，物业费标准亦高于前三期，在水、电、物业用房等配套公共设施上均系独立建设和使用，与前三期不存在共用关系。也正是因为“四期九程”小区的建设标准大幅高于前三期，该小区的724户业主为避免其建筑物区分所有权利益受损（主要目的是排除前三期业主的共有权），故对某置业公司提起了诉讼，要求确认某置业公司交付的某山水四期九程小区红线范围内的公共道路、绿地、架空层、围墙、公共景观、物业管理用房、水泵房等属于“四期九程”小区全体业主所有。

该案为典型的建筑物区分所有权确权纠纷案件，根据《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，本案中“四期九程”小区全体业主若需对绿地及公用设施设备等确权，则必须首先确定“四期九程”小区是否属于法律规定的独立建筑区划。

二、建筑物区划的法律含义？

“建筑区划”一词在立法上最早是在《物权法》第六章中首次被使用, 之后在《民法典》物权编第六章建筑物区分所有权制度中，再次沿用这一概念。然而，何为“建筑区划”目前国家法律层面尚无明确的认定标准进行规定，因此在实践中亦引起了不少的争论，本案所涉的纷争也是因此而引起。故能否正确诠释“建筑区划”的法律涵义，关系到我国业主的建筑物区分所有权制度的准确把握和贯彻实施。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四、二百七十五、二百七十六条的规定，建筑区划是指一定的区域范围，在该区域内不仅有区分所有建筑物和为全体业主服务的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房等属于业主的专有部分房屋和共有财产 , 还有城镇公共道路、城镇公共绿地以及规划用于停放汽车的车位、车库等等，既包括属于业主共有的财产，也可能包括不属于业主共有的财产。 虽然不论是过去的物权法，还是现在的民法典都没有对何为建筑区划加以定义，但从相关条文的表述中不难看出，建筑区划不仅是一个空间上的概念，更代表着一种权属上的边界，又因该概念的产生晚于我国的土地、规划、建筑等相关法律，故其具体含义仍需要从如何形成“建筑区划”这一概念的源头和过程中去寻找答案。

根据《城乡规划法》的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须遵循先规划后建设的原则,符合城乡规划,服从规划管理。故建筑区划,像其他建设工程一样,其建设过程受到规划管理的约束, 即城乡规化决定建筑区划的具体内容。以成都市房产管理局关于印发《成都市建筑区划划分暂行办法》为例, 其中第四条规定：“建筑区划的划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。”，第五条又规定：“新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。”

综上，笔者认为所谓法律意义上的建筑区划是指具有独立的建设规划，且同时具有可独立使用的附属设施设备的建设项目所在的区域。

三、如何在法律上对建筑物区划进行界定？

法律上界定建筑区划，需考察所在区域的规划的有独立性、附属设施设备的共用范围，以及建筑物建设及物业管理上是否具有的独立性等问题，具体包括以下几个方面：  

第一，规划是否具有独立性。一方面，即从物理空间上判断建筑区域的规划独立性，以建设项目用地规划许可证确定的红线图为依据，判断某个所在的建筑区域与比邻的建筑区域在规划层面的物理空间上是否相互独立，若彼此独立则具有规划上的独立性，可划分为单独建筑区划，反之则不能划分为单独建筑区划；另一方面，亦可从规划时间上判断建筑区域的规划独立性，若所在的建筑区域与比邻建筑区域在取得规划许可时间上明显不同步，所在建筑区域具有规划上的独立性，可划分为单独建筑区划，反之则不具有规划上的独立性，不能划分为单独建筑区划。

第二，配套设施设备使用上是否具有独立性。若所在的建筑区域业主生活需要的全部配套设施(如供电、供水及物业用房等)，与比邻的建筑区域业主不存在共用重叠的情形，区域内各自有彼此完全独立的道路用于出入和通行，则所在建筑区域可划分为单独建筑区划，反之则不宜划分为单独建筑区划。

第三，建设规格上是否具有独立性。譬如所在的建筑区域在建筑物设计规格、宗地容积率方面，与比邻的建筑区域的建筑物有较大的差别，则可考虑划分为单独建筑区划，反之则不适合划分为单独建筑区划。

第四，物业管理上是否具有独立性。即综合考虑所在的建筑区域与比邻的建筑区域在物业管理区域上是否各自独立，考虑所在的建筑区域与比邻的建筑区域的物业服务水准与收费标准。若各自均具有物业管理区域独立，且服务水准与收费标准具有较大差距，则可以考虑划分为单独建筑区划，反之不适合划分为单独建筑区划。

四、某山水九程小区是否构成单独的建筑区划？

笔者认为，某山水九程小区可以构成单独的建筑区划。主要有以下方面的理由：

首先，“四期九程”小区在建设规划上具有独立性，且在“四期九程”小区尚未规划之际，某山水前三期已建成并交付使用，故前三期的业主并无对未来第四期建设规划上的预期，因此承认四期九程小区系独立的建筑区划亦不减损前三期业主的既得权益。

其次，“四期九程”小区业主在配套公共设施设备的使用以及物业管理区划上具有独立性，故不论是出于便于物业服务、设施设备使用便利的需要，又或是出于业主的安全保障权益的考虑，“四期九程”小区业主独立建筑区划的权利主张理应优先得到保护，而至于前三期业主要求共享四期九程小区内的道路及设施等，本质上是以牺牲“四期九程”小区业主利益为代价满足自身的新增利益，该诉求明显欠缺正当性。

最后，“四期九程”小区的建设规模及标准与前三期存在重大区别，“四期九程”小区内业主所共享的以改善型定位而打造的居住环境，归根结底是以全体业主所支付的更高的购房款作为对价所换取，故在前三期业主未向“四期九程”小区业主给予额外补偿的情况下，将“四期九程”小区与前三期归属为一个建筑区划，对“四期九程”小区的全体业主明显有失法公平，亦不符合基本的法律精神。

综上，承认“四期九程”小区构成独立的建筑区划，既不减损前三期业主利益，又能有效保护“四期九程”小区业主的合法权益，符合法律公平正义的基本精神，故本案中应以“四期九程”小区的建设规划红线图、物业管理区域红线图等作为确定该小区独立建筑区划的依据。

五、结语

截至本文发表，我国尚未对“建筑区划”在立法层面进行规定，但随着中国商品房市场的日益成熟，司法实践中小区业主与开发商、小区业主之间因建筑物区分所有权引发的纠纷越来越多，然建筑物区分所有权纠纷的处理很大程度上依赖于如何正确认定“建筑区划”的范围，目前因国家立法上的缺位，实践中对“建筑区划”范围的界定标准各异，很难有效保护小区业主的建筑物区分所有权。对此，笔者强烈建议我国应尽快完善对“建筑区划”的法律界定，以确保业主所享有的建筑物区分所有权能有效且便利的实现。