关于房产测绘共用面积分摊问题的探究

龙卓彬

摘要：就当前房地产行业的发展状况来看，建筑规模和数量在不断增多，房屋的交易程序也越来越向规范化发展。尽管房地产行业的服务和销售越来越规范化，实际房产在共用面积分摊过程中存在许多问题与争议，导致房地产企业与房屋购买者之间出现许多经济等方面的纠纷，导致房地产的市场管理工作遇到许多困境有待解决。要想做好房产共用面积的分摊工作，避免共用面积分摊问题的出现阻碍房产行业的发展，工作人员需要注重房产共用面积的测绘工作，降低测绘数据与实际情况之间存在的误差。基于此，本文针对房产测绘共用面积分摊的问题展开分析，为解决面积的分摊问题提出一定的参考。

关键词：房产测绘；共用面积；面积分摊

引言：

共用面积作为房产面积的重要组成部分，在房屋交易过程中占据一定的价值，且对房屋的出售率具有直接影响。房产交易的活动量在不断提升，促使房产交易的流程不断向规范化发展，房屋面积方面出现纠纷的现象也越来越严重。特备是房产共用面积的分摊问题，不同面积分摊的方式会直接影响业主的权益和经济效益。所以，在开展房产管理工作的过程中，要保证房产测绘的结果，针对房产共用面积的分摊制定相对完善的测绘措施，降低面积分摊问题的发生率。

1. 房产测绘共用面积分摊问题的分析

1.1 测绘人员专业技能掌握水平较低

测绘技术的应用范围较广，在房产的面积测量工作中运用房产测绘技术，能更加精准的掌握房产的共用面积相关数据，提升房产的营销率[1]。房产测绘工作需要工作人员具备较强的专业性和技术性，因此非专业的工作人员并不能胜任房产测绘的岗位。房产测绘工作作为一项敏感度较高的工作，直接关乎到各业主之间的利益。具有丰富工作经验且专业技能掌握水平较高的工作人员能保障房产工作的有效开展。但实际大部分测绘人员的专业技能掌握水平并不高，甚至对自身岗位职责的重视程度较低，导致在房产共用面积测量和计算的过程中会存在许多问题。测绘人员不具备较强的专业能力和水平，便意味着工作人员不具备良好的工作状态，且责任心较低，极易导致测绘结果出现偏差。虽然目前国家与相关部门已经就房产面积的测绘工作制定相对规范的制度，但实际在对房产面积测绘的过程中，工作人员对自身专业知识和技能的掌握不全面，仍会导致测绘结果与实际不符。面对这一问题，还是需要从房产企业测绘工作人员加强专业培训等方面入手解决。

1.2 房产测绘现行相关规范不合理

就目前大部分房产测绘现行的相关规范制度而言，房产面积的计算与实际共用面积的分摊缺乏一定的关联性，现行规范不合理，导致房产面积分摊缺乏一定的可操作性。测绘工作人员实际开展房产面积测绘工作的过程中，极易受到人员变动和单位变动等因素的影响，导致测绘结果与实际面积存在偏差，进而造成房产测绘结果与实际状况存在差异。就部分结构比较复杂的建筑而言，工作人员开展测绘工作的过程中，极易因为房屋户型不同导致测绘的结果不同。这不仅价格低房产测绘的精准度，还在一定程度上影响房产的销售状况，导致房产在销售的过程中出现纠纷等问题。总之，房产测绘现行的相关规范制度不合理，会导致测绘人员不清楚自身的岗位职责，在房产测绘的过程中出现测绘结果与实际面积存在差异，影响房产的正常销售甚至还会引发财物纠纷等问题。

1.3 开发商房屋测绘工作开展不规范

就我国当前房产的价格持续上涨影响下，许多开发商为了从中获取更多的利益，在对房产面积测绘的过程中采取违规的手段，导致房屋的测绘面积降低。因为房产的面积与共用面积的分摊决定产权的办理，直接关乎到业主的利益，是业主维护自身权益的重要条件。若开发商在对房产测绘的过程中采取不规范的手段，导致房产的实际面积与测绘的面积存在差异，不仅会对影响到业主的利益，还会在某种程度上加大了房产管理的难度，极易因为房产面积产生纠纷问题。由此可见，开发商在房屋测绘工作开展中采取不规范的测绘手段，会影响房产的营销与管理效果，加大房产的管理难度，且加大了因房产面积产生纠纷的几率。要想保障房产面积的测绘效果符合实际，就需要工作人员在对房产开展测绘工作的过程中严格按照相关制度规范开展，保障房产测绘技术的有效性和科学性。

2.房产测绘共用面积分摊问题解决的对策

2.1 充分把握且坚持共用面积分摊原则

在对房产面积开展测绘工作的过程中，测绘工作人员需要充分把握且坚持共用面积的分摊原则[2]。（1）在房产共用面积分摊的过程中可以以“幢”为单位；（2）在对房产面积分摊的过程中，需要严格按照相关协议和文件进行分割，尽可能保证共用面积分摊符合实际标准，按照每幢楼内房产的建筑面积和共用面积按照比例计算，保证共用面积分摊的合理性；（3）在对每幢房产面积进行分摊的过程中，物业可以根据房产以及整幢楼的共同面积进行分摊，在部分房屋分摊的过程中，物业需要服务局部公共面积；（4）在对共用面积分摊的过程中根据分摊系数进行计算，在面积分摊后不能随意对分摊面积的数据进行更改，房屋产权上建筑的面积界限也不可随意更改。因为共用面积在分摊的过程中情况比较复杂多样，所以在对房产共用面积分摊的过程中需要严格遵循相关规定进行分摊。

2.2 合理计算共用面积分摊避免纠纷发生

就当前房产建筑面积的分摊问题来讲，行业领域内并没有制定明确且细致的参照标准，且在共用面积分摊的过程中，不同的测绘人员在对面积测绘的过程中会站在不同的审视角度开展工作，导致不同测绘人员对房产面积测绘的结果存在一定的差异。对于部分比较复杂的面积分摊中，工作人员很难做到合理的取舍，只能根据自身以往的工作经验和审视角度决定检测的方式，这种房产测绘手段很难保证测绘的面积与实际面积之间存在的误差，因此共用面积的分摊结果必然会存在一定的偶然性和不确定性。实际在房产实际面积测绘计算的过程中，产权人需要将与房屋面积相干的信息和文书进行交接，待与购房人协商后达成协议。但实际上二者在交接房产的过程中，很难达到达成协议的效果[3]。

2.3 提升测绘工作人员综合素质能力

就当前大部分企业测绘人员的工作重视程度而言，测绘工作人员需要定期参与专业知识和技能的培训活动，提升自身的专业水平，从而保障房产测绘结果与实际存在的差异减小，通过专业培训的参与加强测绘人员保证房产测绘工作质量的意识。工作人员在啊对房产进行检测的过程中，需要严格按照相关制度和标准开展房产面积测绘工作，减少房产测绘结果与实际面积之间存在的误差，提升对自身岗位职责的重视度，不定期为测绘工作人员开展专业技术交流会，拓展测绘工作人员视野的同时，为测绘工作人员提供良好的学习交流渠道，从根本保障测绘工作的有效开展。

结论：综上所述，房产测绘作为近几年开展的全新行业，能通过测绘技术对房产面积进行测量，不仅能明确指出不同房产的面积，还有助于共用房产面积的分摊工作开展。工作人员在对房产面积进行测绘的过程中可以以“幢”为单位，控制好共用面积的测绘数据，尽可能减少测绘结果与实际房产面积之间的差距，不仅能减少不必要的纠纷和责任问题，还能进一步促进房产产业的持续稳定发展，且有效维护业主的权益。

参考文献：

[1]朱素钦.房产共有共用的分摊问题分析[J].中国住宅设施,2022(06):60-62.

[2]蔡伟,于庆锋,马传宁.商业房产共用面积分摊模型的研究[J].测绘与空间地理信息,2019,42(05):220-222+226.

[3]赵丽君.房产测绘共用建筑面积分摊方法分析[J].南方农机,2018,49(13):236.