长租公寓改建领域内，如何通过金融工具获得低成本融资

姜红 

摘要

自我党的十九大报告指出：“租赁并举”住房相关制度以来，我国在住房政策上不断释放利好的消息。其中长租公寓作为租赁市场的重要业态已经被大量的专家以及学者所看好，但快速规模化发展却并不尽如意。

关键词：长租公寓；融资；创新；工具；

1.融资成本

公寓运营机构公司一般是有不低的财务成本的，一般企业的融资方式有贷款，发债和ABS。贷款方面，房地产行业作为“三高一剩”行业是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看，普通房地产公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别，但是基本上都在5.5%以上。

1. ABS

在进行长期公寓借贷中，本文主要介绍两种融资工具，分别是类REITS和ABS，其中这两者，前者属于私募的基本形式，后者则是以信托的收益为相关的基础。信托和REITS在国外，尤其是欧美发达国家的资本市场，非常的发达。很多的大型的公寓管理者通过相关的发行保底型的基金的形式获得相关的融资，一般融资的年利润在4.8%-6%之间。保利、魔方和自如等都发行了各自的产品，这两类金融产品几乎都是面对具有一定大规模的大型长租公寓企业。

表图1 魔方、新派、保利产品对比

项目	魔方	自如	新派	保利
发行时间	2017/1/10	2017/8/15	2017/11/3	2018/3/13
发行规模	3.5亿	5亿	2.7亿	17.17亿
优先级发行利率	4.8-5.4%	5.39%	5.30%	5.50%
产品期限	3	3	3+2	3
基础资产	信托收益权	信托收益权	私募基金	私募基金
底层资产	4000间未来三年租金	房租分期小额贷款	委托贷款利息股息	委托贷款利息股息

2. 股权融资

能够获得一定风险投资基金的股权融资则是一些新兴的长租公寓品牌，其中被投资企业一定是通过转让一定的股权获得对应的融资。最后在VC风投下，通过相关的溢价并购或者是上市的退市，进而获得一定的丰富的收益。其中对股权融资则是最低成本的融资。除了转让股权、稀释股份的代价外，对于相关的初创公司，几乎是没有资金成本的发生。当然有些风投公司会对于创业公司会有一些对赌的协议，这些协议要求相关的企业达到一定的销售业绩或者是IPO时间的要求。否则投资方则是以原价回购并按照一定合约支付利息，这种“明股实债”的做法可以说是对于创投公司的一种自我保护以及自我的鞭策，目前根据相关统计很多的长租的公寓都获得了相对应的股权融资。目前行业内获取融资比较多的企业有魔方公寓、自如等。

对于以上的部分的融资方式则是都偏向于中大型或者是国内知名的企业，很

多的中小型以及长租的公寓相关的融资渠道则是比较的窄。仅能通过以下几种方式获得相关的融资。

3. 银行贷款

一般的融资可以通过相关的银行进行贷款，其中主要是国有的四大行，中、农、商、建四大行都是具有长期的针对于长租公寓的贷款产品，其中银行则是规定对于特大型的企业可以一定程度上获得银行的比较低息贷款，其中的年限一般为3-5年，贷款的利率为6-8%不能，另外就是主要针对中小型企业的公寓的相关的公司的经营性的贷款，利率相比高一般在7-10%作用。为了进一步的降低风险，这个时候的银行还会要求相关的企业法人或者是股东等提供相关的资产担保或者是提供第三方的责任连带担保等。

4. 众筹

在相关的股权融资中，其中对于众筹也是其中的一种，只不过则是众筹的对象从精明的筹资者变为个人的投资者，于此同时相关的投资金额也是大大的降低，其中基本的起步门槛为2万-5万左右。其中广大低净值非专业的人士成为项目的股东，除了基本的正常的股东分红外，平台为了相关的投资人的利益，对于项目则是具有一定的收益以及保底的要求，他会要求第三方担保或者项目方现金补足承诺的分红收益，金融术语叫“明股实债”。在成功获得融资以后，众筹平台方会提取融资金额5%作为佣金。目前，酒店，公寓类主要有天使汇，人人投，多彩投等众筹平台。其中多彩投已经成功协助E+青年公寓，包租婆女神公寓和蜂趣公寓获得融资，对中小品牌公寓来说，众筹是一种非常有效和低成本的融资渠道。

5.租赁住房专项债

租赁住房专项公司债券是我国推行租赁住房过程中的一个重要的融资工具探索，跟资产证券化有很大的差别在于租赁住房专项债是事前融资工具，就是在项目建设之前就可以通过发债融资，融到钱以后拿来建房、装修、经营，相当于开发商可以“借鸡生蛋”。根据上交所披露数据目前三家公司涉猎租赁住房专项债：龙湖、葛洲坝和保利，截至2018年8月已经成功发行三期。

数据来源：上海证券交易所，联讯证券

我们用某项目中的一个计划用途数据来看，该专项债项目如果要让租金完全覆盖财务成本，收益率必须在5.6%以上（债券票面利率），

从目前长租公寓市场来看，集中式长租公寓是普遍高于周边房子价格的，今年北京永丰附近的一个自持租赁项目“xx翡翠书院”，90平月租1.5万，10年起租，2020年前付清。而相比集中式，分散式长租公寓的价格在市场上却很有竞争力，如果考虑到装修（一些地区出租房源卫生条件不太好），管理（家电、设施等正常维修快速上门、正常损坏不收费，定期保洁）和无隐性收费（无网费），价格基本符合市场水平。

图1 散租式长租公寓无隐形收费

房源	普通散租	分散式长租公寓
房租	7000	7000
中介费用	580	570（6830/12）
服务费	0	0
网费	100	0
家电家具维修费	100	0
总计	7780	7570

数据来源：网络证券。联讯证券

6.资产证券化

相比这种事前融资的专项债，作为事后融资工具的资产证券化开始时间更早，因为相比发债看重公司资质，资产证券化更重视底层资产的资质，所以一些涉足长租公寓较早的创业型公司早就在用资产证券化的方式来融资。

资产证券化要求项目在“可以产生独立、可预测的现金流”的基础上发行，就是项目已经建成，并且能产生稳定的现金流，这种资金一般可以用来还债或者建下一个项目来扩张规模。而且资产证券化比发债还有个好处就是可以实现出表，降低企业杠杆率。目前我国一共有5个长租公寓资产证券化项目：中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划，包含重资产的CMBS、类REITs，和轻资产的租金收益权ABS。

这5个项目的基本结构都是双SPV结构，基本思路都是将未来的租金收益权转化成信托贷款/委托贷款/消费信贷的债权，然后通过双SPV结构进行资产剥离和风险隔离后发行ABS，具体结构详见《长租公寓REITs模式全解析》。

参考文献

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[2] 凌煜茹. 保利长租公寓REITs的案例研究中国. 西南大学.

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[4] 唐龙虎. 长租公寓离不开金融,也必将走向金融[J]. 中国房地产, 2017, 583(26):45-46.

[5] 陈亚舒. 新时期背景下长租公寓离不开金融,也必将走向金融[J]. 环球市场, 2018(34)

[6] 胡日. 长租公寓"租金贷"法律问题研究[D]. 上海师范大学.

姜红（1982-）女，汉，河南省信阳市，国际资产管理协会，国家高级培训师，中级薪税师，国际认证项目管理专业师(PMP),国际注册资产管理师（CMP）。研究方向：资产管理