房地产政策与房地产市场的探析

李蓉

摘要：近几年，随着经济水平和生活水平的提高，房地产业的规模不断增大，不论是在国民经济中，还是在全社会固定资产投资以及地方财政收入中，甚至在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，所以客观上说，房地产必须要稳定和健康发展，直接关系这国民经济的命脉。基于此，面对当下房地产市场的形式，国家出台了相关的房地产政策，例如刚刚下发的“土拍政策”“双集中政策”等。这充分说明了我国政府对房地产价格抑制的决心。在诸多政策控制中，为什么房地产价格并得到控制?对此，笔者根据其政策控制影响因素对当前的房地产市场进行了简要分析。

关键词：房地产政策；市场分析

引言：房地产政策的完善是市场良性发展的必要保证。因此，有必要落实根本问题，解决房地产市场持续稳定发展的问题，完善金融体系，以确保行业的长期发展机制。

1房地产政策的市场效应

1.1稳地价，安房价

房地产市场是否平稳最重要的两个影响因素是地价和房价，地价过高或者地与地之间差距过大导致“地王”频现，都会导致不同房企之间对房价的恶性竞争。

双集中政策下，每年供地的次数原则上限制在三次以内，每个城市都有自己固定的供地节奏，有效避免产生“事后遗憾”的心态，稳定房企对于土地供给的预期。限地价、限房价规则一施行，已经在土地市场和住房销售市场上预先设置了“牢笼”，政府有意抑制地价上升，本意就是稳地价，安房价。22个试点城市中，有一半以上的城市土地溢价率明显下降，比如成都市，仅仅是在第一轮土地供地之后，土地溢价率较之2020年下降八个百分点。这表明首轮供地降低土地市场溢价热度的初衷初步实现，双集中政策对降低土地市场热度具有明显作用。地价平稳，各地块之间的房价差异缩小，购房者对购房的未来价格预期不会过于强烈，整个房地产市场倾向于购房以“住”而非“炒”。故而双集中政策对于稳地价、稳房价和稳预期发挥了积极效应。

1.2筛企业，助分化

土地集中供应，对企业自有资金有了更高的要求，资金实力雄厚的房企可以同时布局多个城市，而资金存在问题与压力的房企需先完善自身资金问题，整体分析对房地产市场的整体发展具有重要意义，从企业资金方面限制企业的高杠杆问题，对其已开发项目提供保障，避免盲目扩张造成的暴雷与烂尾问题的出现。

1.3公开化，助联动

醉着房地产政策的驱动下，市场更加公开透明，监控市场中的土地信息，房地产企业间寻求合作的机会更容易。由于众多民营房企压力增加，其自有资金难以支持整体发展，而国企、央企、头部房企资金实力雄厚强劲，存在利好，在优质地块竞争加剧的背景下，代建、并购的可能性增加，拍地前后企业寻求合作的机会增加，一二级联动或者通过收并购方式获得土地的可能性大幅提高。如下表所示，北京头部房企和中型企业合作拿地的宗数占到了总成交宗数的47%，这意味着北京多数的企业已经意识到在双集中政策下只有一二级联动，发挥合作优势，才有机会在土地出让中拔得头筹顺利拿到意向土地。

2房地产政策控制影响因素

2.1地方政府自身效益和房价升降有着直接影响

我国在土地出让形式上，政府为成为房地产市场的掌控者，将土地售卖主动融合到房地产商品价值的生成，一些区域地租单价在房地产单价的50%之多。政府自身效益和房价升降有着直接影响。所以，针对一些建筑规模较大并且有较多债务的政府，房屋价格的降低易造成房地产市场交易量的降低，进而降低了整体经济进步。同时，使得完全依靠土地的财政单位也将出现财政赤字现象。所以，多数地区政府较为被动的进行该政策落实，不断的观察市场经济进而等待着减小控制力度。例如：在某一线城市楼盘新的政策发布前进行修改，开发商的最大顾虑为“一户一房”政策被取消。一些城市城府在媒体会议中为新的制度政策造势，提出控制效果得到提升，在后续新楼盘交易单价由10%--20%的降低。而根据可靠数据调查显示，该地区建筑的90m2或以下房屋价格比同期提升了25%。

2.2保障性的房屋建筑缺少可行性保护方法

作为政府影响房产市场的主要政策依据。不管是经济收入较低还是中等收入的人都有一定保证，前提要求是对市场的“查缺补漏”。在国家新颁布的“国十条”中提出了：保障性住房对人们的重要作用，强调各城市应在近期制定和发布住房建计划，确定保障性住房、中小普通住房的建造数量与比重。保障性住房、棚户区域建设与商品房用地应在住房建设用地供应量的70%以上。同时，优先供应。伴随着近600万套保障性住房的政策落实，其房产市场走向了新的发展时期，进而弥补商品房不足，保障房市场空间较大，有待进一步挖掘。不过，在其过程中应注意，保障性住房政策对其主体的定义标准含糊、退出制度不健全。至今为止，我国仍然未有相关制度进行明确，只是国务院和部委部门有相关关制度与证法规。由此可见，保障性住房建设发展任重而道远。

3房地产政策的完善与市场环节的优化措施

3.1细化政策细节概念

在有关政策制度中的具体内容进行概念定义，解决由于政策制度的模糊而造成在实际落实中问题百出现象。所以，想要确保房地产政策的有效落实，还需要在对有关细节政策进行完善。

3.2健全土地招标、拍卖、挂牌体制
相比于协议转让经营性土地体制形式，实行招标、拍卖、挂牌形式更具有科学性、合理性。同时，能够有效防止土地资源的流失，进而避免权力租赁等人为因素影响市场环境。依法打击圈地与地皮炒卖现象，确保公众利益不受影响。不过，该种方式也存在诸多不足，有待进一步完善。尤其是在地王现象的发生，影响了市场环境造成价格引导失效。为抵制房屋价格增长较快问题，其当务之急就是健全土地招标、拍卖、挂牌体制。虽然现阶段该制度有相关政策制度，不同区域政府根据具体状况颁布了相关落实方法。

3.3房地产企业加快转型

伴随着政策推行，强者恒强，弱者愈弱，中小企业和民营企业的生存空间被进一步压缩，虽然头部房企、国企、央企实力雄厚，但也并非一系列开发事宜都擅长。在土地竞拍前，加强对重点城市的企业竞拍情况进行监控，对有寻求合作必要的企业，应积极主动的寻找拍地前和拍地后的合作机会，发挥自身产品设计能力、营销策略等多方优势来寻求机会，可以考虑代建、股权收并购或者联合开发。

3.4转变经营策略

在双集中政策下，大多数城市对企业拍地前的资金来源进行严格审查，缴纳保证金和土地出让金都需要一次性支付大额资金，前期的土地市场已经占用了大量自有资金，后期的销售市场又面临着集中上市带来的销售压力，资金回款速度减慢。因此房企要转变自身经营策略，搭建适应政策变化的投资决策部门，强化决策能力，在土地市场参拍前就尽可能审查好自身资金能力，决定是否参拍，减少盲目参拍对自有资金的占用比率，在住房销售市场，要根据竞品的品质和销售节奏来合理安排布局自己的营销策略，加快资金回笼。

结语：

纵观我国近年来房地产业的发展情况，在高速发展的同时还存在着许多的问题，导致房地产供应过剩与大量刚需消费者买不起房的问题共同存在的尴尬局面。要摆脱这一局面，还需要针对有关政策因素对于房地产发展的影响进行深入研究，合理进行政策调控，推动房地产行业在未来的健康稳定发展。

参考文献：
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[2]张风华，孙熙隆，刘佳佳，高雅，汪寿阳.我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究[J].科技促进发展，2017（01）.