住宅小区公共配套设施建设与管理探析

穆振国

摘要：房地产价格的高低是众多影响因素共同作用的结果。房地产价格影响因素可以分为自身因素和外部因素两大类,其中自身因素又可以分为区位因素、实物因素、权益因素。公共服务设施属于区位因素的细分,包括交通、教育、购物、医疗、休闲等方面。住宅房地产估价视角下的公共服务设施可及性,是指在住宅小区一定范围内各类公共服务设施的数量、等级等能否满足民众便利生活的需求。

关键词：住宅小区；公共配套设施；调查与研究

引言

住宅小区既可以展示城市形象,又可以展示居民的生活环境。同时,城市住宅小区的规划设计水平,还能够反映出城市的精神风貌和发展程度。所以,在正式施工前,对城市住宅小区进行规划设计与建筑方案设计非常关键。如果这两项工作没有做好,那么城市住宅小区的建设进度和后期居民的使用体验将大打折扣,甚至城市的生活环境和文化形象也会受到一定的负面影响。因此,为了确保城市住宅小区规划设计的科学性与合理性,设计人员需要遵循基本的设计原则,制订全面可行的建筑方案,从而提高住宅小区的整体质量水平,打造更为优质的城市居住生活环境,推进我国现代化生态城市的建设。

1公共配套设施组成

《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018中明确公共配套设施是对应居住区分级配套规划建设，与居住人口规模或居住区建筑面积规模相匹配的生活服务设施；主要包括基层公共管理、商业、市政服务设施及社区服务设施、便民服务设施。社区服务设施是指五分钟生活圈居住区内，对应居住人口规模配套建设的生活服务设施，主要包括社区服务、托幼及养老助残、卫生服务、商业服务、文体活动等设施。便民服务设施是指居住区内住宅建筑专门配套建设的基本生活服务设施，主要包括便利店、物业管理、活动场地、停车场（库）、垃圾收集点等设施。的规划设计标准虽然不能完全套用城市居住区规划设计标准，但作为居住建筑类型中的一种，城市居住区规划设计相关标准也具体较强的参考意义。社区的公共配套设施组成在此基础上，结合农民的生活习惯、居住、工作特点进行增减。

2目前存在的普遍问题与矛盾

2.1新建住宅小区公共配套设施不到位

新建住宅小区公共配套设施投诉的焦点主要如下：仅有信报箱，没有快递收发设施；没有设置电动自行车车棚与充电桩，非机动车出入口坡度过大；小区出入口设计不能满足小区出入安全和疫情管控要求；绿化率不足，绿建措施不到位；缺少高空抛物监控；架空层设计不到位，适合中老年人群的活动空间不够；小区无障碍设计与实施不到位等。

2.2规划设计缺乏远见

缺乏远见是现阶段城市住宅小区规划设计工作中普遍存在的问题。现阶段,住宅小区的规划设计中存在两种极端的规划设计方向：一方面,设计人员运用传统的设计理念对小区进行规划设计,这会导致小区居住环境与形象较差,无法满足人们的居住需求；另一方面,设计人员过度追求规划设计的新概念,以独特的风格或科技含量作为住宅小区规划设计工作的核心,提前透支小区的发展潜力。由此看来,设计人员如果缺乏对城市发展的前瞻性考虑,就会影响到小区的规划设计质量。

2.3老旧住宅小区功能不完善

老旧住宅小区存在的主要矛盾如：雨污水分流不彻底；电气设施老化、长期处于超负荷运行，火灾隐患较大；消防设施维护不到位，管道锈蚀渗漏严重；垃圾没有分类设施；缺乏机动车停车位；小区无障碍设计不到位，缺乏必要防护设施；建筑公共区域给水管道保温不到位，难以保证极寒天气住户正常使用。同时也存在电动自行车车棚与充电桩设置不足；缺少快递柜；缺乏公共绿地、儿童与老人活动设施；小区出入口难以满足安全、疫情管控要求等。

3住宅小区公共配套设施建设与管理

3.1优化空间，提升配套设施质量水平

城市老旧小区在建设时期，其空间设施设计和管理质量水平都相对较低。随着城市的不断建设发展，原有的设计已经不能够满足现代小区的实际居住需求。例如，老旧小区中存在着明显的公共空间不足、停车管理混乱等问题。对此，就需要按照现代化住宅小区的建设标准和实际使用问题，制订科学合理的设计改造方案，尤其是对老旧小区的内部道路、公共空间和配套设施等进行优化设计，一方面使小区的整体环境优化，另一方面也为居民的居住生活提供便利，使得小区的形象和居民的归属感都能够得到有效提升。

3.2计算住宅小区公共服务设施资源禀赋指数

估价师在进行公共服务设施可及性评价时,可以计算住宅小区公共服务设施资源禀赋指数,该指数的计算主要分为四个步骤：（1）以距离作为基数计算有效范围内各个公共服务设施点的得分；（2）将某类公共服务设施所有得分进行加总,得到该类公共服务设施的总得分；（3）用相同的方式计算某领域公共服务设施的得分；（4）将各领域公共服务设施得分进行加总,得到该住宅小区公共服务设施的综合得分。上述得分以指数的形式进行展示,通过对该指数的全面分析估价师可对住宅小区周边公共服务设施的可及性进行综合评价。在计算公共服务设施的得分时,估价师应充分考虑不同公共服务设施的规模、等级,以及该设施影响住宅房地产价值的方式和特点,从住宅房地产估价的角度优化所选用的统计学模型,从而提高公共服务设施可及性评价结果的准确度。

3.3坚持以人为本的原则，呼吁公众积极参与

城市老旧小区的环境提升和整治，归根结底是为了满足居民的使用需求，因此，在老旧小区改造前，可以广泛征求业主的整改建议，从生活环境、设施、空间等各个方面收集居民的整改意见，结合居民的实际使用诉求进行针对性的整改设计；必要时可以向居民公示设计图纸，以免后续发生不必要的纠纷，这样也能够在一定程度上提高居民的参与度，使其积极参与到小区环境整治和维护工作中。

3.4规范管理住宅小区电气设施建设

一是深化设计源头，严把规范落实与设计深度，设计时留有余量。二是选择优质电气设备与材料，要有系统配置、高配电的概念，明确主要性能参数。三是电气设备材料验收时可引入第三方复测。四是提高电气工程施工质量，建立管控流程，合理设置工期，坚决杜绝如电线线径变小、管壁壁厚不足、品牌产品“工程版”等电气工程质量的通病，避免质量粗糙和各工种之间的交叉破坏等问题。四是加强物业日常维护管理。建立电气火灾监控系统，建立日常维护管理电气设备程序，设置巡检频次、及时预警预报、排查隐患及时处理、定期更换到期设施、确保消防设施正常使用等。五是提高住户防灾减灾意识。积极开展防灾减灾宣传教育、应急演练活动，让群众熟悉灾害预警信号、应急疏散路径，了解所在社区应急避难场所以及灭火器材使用方法等，提高电气火灾防控意识。

结束语

综上所述,建筑住宅小区规划设计是建筑工程设计的重要组成部分。建造一个新的、实用的、安全的住宅小区对每个设计师来说都是一个考验。设计人员在进行城市小区规划设计时,应该秉持全面安防、小区绿化、可行性、生态保护、以人为本、可持续发展的设计原则,掌握城市住宅小区建筑方案设计的要点,从而为人们提供更加绿色和健康的居住环境。

参考文献

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