浅析房地产营销策划现存的问题及对策

魏玉琳

摘要:近年来，随着社会的发展和进步，许多行业都得到了快速发展。特别是近年来，房地产的发展得到了层递式的增长，是我国经济的重要组成部分。在房地产开发过程中，应将房地产广告与营销计划相结合。事实上，房地产营销规划在房地产开发中发挥着重要作用。打那是市场推广在房地产业发展中也存在着一定的问题，这一问题不容忽视。本文分析了房地产广告营销策划中存在的问题，并试图在房地产广告营销策划中找到解决方案，以促进房地产的进一步发展和社会经济的发展。

关键词:房地产宣传营销策划；现存问题研究；解决之策

引言：伴随着市场竞争的越发激烈,很多的地产项目的策划不在是简单的对原有项目的分析报告的完成后的分析和方向的判定了。伴随着策划工作范围的逐渐延伸和对策划报告提出的更高的要求,很多房地产项目只有通过更为精细化的房地产策划才能实现项目的经济利益最大化。精细化房地产策划是房地产策划的一个新的发展阶段的必然产物,精细化不仅要在诸多已有基础数据和要素中进行衡量调整,而且要通过分析与策划基础数据密切相关的诸如容积率、户型、日照等诸多因素来得出更为精准的策划成果。

一、房地产营销策划存在的主要问题

（一）市场调研不足

凡是营销策划的事物并非单凭想象自然就完成的,是需要以大批的真正可靠的房地产市场消息为基础。而掌握产业消息则需要经过正确的市场调研,并据此为客户做好了房地产市场位置,从而深入掌握同行业情况,并剖析竞争者,从而窥探市场需求变化的实际情况。《孙子兵法》所云:“知己知彼,方能百战不殆。”就是对这个问题最好的解释。但是,纵观现今地产业,不少楼盘项目开发商都没有深入而有深入的市场调研,脱离了实际,从而使市场营销计划变成了高空楼阁,也经不上了时代的推敲和市场经济的考察。如市场调研方式片面、结果没有相互印证、无论楼盘多少,取样结果总是个常数；研究数据针对性不够,对项目规格、区域、特点等消费因素的关联性没有总体掌握；样品量不够,以偏概全,致使结论和实践差异较大[1]。

（二）目标市场不明,市场定位模糊

研究表明,在一般的地产营销策划报告中,对消费群体的表述必定充斥着类似的字句:“中高人均收入的功成名就人员”、“重视日常生活质量”、“住和投机兼有”之类千篇一般的套话。而很多的地产开发商、策划者却把自身的目标购买群笼统定义为高端消费者,从而盲目兴建高端产品。虽然伴随中国人民生活水平的提升,消费群体对高端住房的需要量也在逐渐增加,但由于消费者群体地位、国民经济水平以及素质的不同,其要求也就会显示出多层次性的特征。不少楼盘开发商因为没有全面充分地了解到这种市场需求的巨大差异性,或者无视企业本地经济基础以及能力和普通市民的心理承受能力,又或者毫不考虑企业本身的资源条件,或者缺乏明确具体的发展目标,不加以科学合理的市场定位,而盲目建设高级公寓、豪宅、办公楼和商品住宅,最后造成了许多楼盘产品的滞销现象,但满足中国广大中低收入家庭的社会经济住宅产品却非常匮乏。

二、提升房地产营销策划的对策

（一）增强房地产营销策划，增加楼盘价值以及附加值

房地产销售房子,目的就是将自己建设的房子销售给消费者。但是房地产营销策划会让你知道:相对于卖房子而言,情感和文化更加重要。为什么在同一个地段,同一个房子,不同的楼盘有不同的价格。比如:某市的碧桂园楼盘,和同地段的楼盘相比,其销售价格始终都是较高的。那么,追根问底,其根本原因在于品牌影响力,有些经济条件好的人,他们买房子并不只是为了居住,还追求精神方面的享受,特别是在一二线城市,外地人都想要在自己生活的城市买房,这样可以让他们的心灵上得到安慰,从某个角度来看,房子既可以让外地人实现自我,又可以让外地人体现自我。他们喜欢的房屋往往都是非常有个性的,若买房的客户看完房子说“这就是我心目中的房子,真的好喜欢。”那么,他们即便多花一些钱也是心甘情愿的。因此,想要增加楼盘的价值以及附加值,一份好的营销策划是尤为重要的[2]。

（二）重视市场前期调研工作

房地产的建设规模大,在实际的工作中,难免存在多样问题。只有做好房地产市场前期调研工作,对前期调研工作进行分析,并对存在的不足进行分析,才能实施全过程的宣传营销策划工作。所以,做好前期调研工作,房地产营销工作的主要目的,就在于深度的市场调研,根据调研结果开展相关营销工作。就目前的房地产发展来看,基本住房基本已经趋向饱和。随着社会经济的发展与变化,更多商品房项目发展势头良好。但是,没有对商品房的市场进行全面调研,做好去前期工作,也不能对竞争对手开发项目有全面掌握,就会导致调研信息收集存在诸多错误,进而导致项目选址不准确,出现决策失误现象。所以,要有完善的市场调研体系,对即将要开发的项目开展调研工作,对每一个项目的可行性数据进行具体分析。只有做好市场调研工作,就能避免这些存在的问题再次出现

[3]。首先,要对政府的政策变动及时了解,这也意味着,企业的管理者,在人才选聘上,一定要选取了解法律、法规政策的人员,对调研工作进行指导。只有企业内部的管理人员,熟悉相关法律、法规,才能保证计划不出现差错,进而规避不必要的损失。同时,要主动了解周边楼盘价格,并调查附近的居民生活情况,像是居民的购买力、人员构成以及住房需求。只有利用调研工作,对这些动机进行掌握,才能明确市场定位,对开发项目进行确定。

（三）精准房地产项目市场定位

只有明确房地产项目的市场定位,才能做好房地产的营销工作,进而提升资金的回流速度,使开发商不会出现资金断流问题,进而确保国家土地资源得到合理应用。只有这样,国家的宏观调控,才不会对房地产行业造成负面影响。所以,作为房地产的开发商,要在施工前,对自身项目进行清晰定位,也就是说,在项目未施工前,就要将地位工作放在首要,这也是房地产能够应对宏观调控的主要因素。精准的房地产项目市场定位,也是开发商必须要考量的问题。如果,项目的定位不准确,就不能正确的理解不同客户的实际需求,更不能获得更多经济效益。因此,在项目定位前,要对市场进行细分,充分了解不同客户对居住的实际需求,进而确定有潜力的目标客户,对其进行精准定位。

（四）树立品牌意识

房地产的宣传营销策划工作,不能多读关注广告营销方式,如果自身的品牌形象不佳,那么即使在广告商投入更多资金,也难以得到大众认可。要想做好房地产宣营销策划工作,就要结合房地产发展实质需求,树立企业品牌形象,才能满足客户需求,使房地产行业理性化发展。就目前的房地产行业发展来看。房地产已经从卖方市场逐渐过渡到买方市场。在此种背景下,要想具有持续能力,获得全新发展机遇,就要满足消费者需求,培养更多高忠诚度的客户。只有这样,才能在投入最低的宣传营销策划成本的同时,得到最大化经济效益。所以,要对消费者的需求进行具体分析,在房地产项目确立中,充分尊重广大消费者建议。不断优化当前的购房服务,为消费者提供一体化服务,使消费者买房无后顾之忧。并为其打造具有文化品位以及审美等价值的建筑项目,增强消费者的认可程度。制定良好的宣传影响策划方案,为大众传递独具魅力的房地产项目。只有这样,才能提升消费者购买欲望,进而主动与房地产销售人员进行沟通与交流,使消费者最终被优质楼盘吸引。

结语：经过近30年的发展，我国房地产业已经从一个新兴产业发展成为国民经济的支柱产业。目前，随着房地产市场竞争的加剧，房地产营销策划的重要性越来越重要。因此，科学的营销计划旨在引导和改变以往封闭式的营销手段，这是房地产项目不可分割的一部分。在整个营销过程中，应该创新或采用正确的营销计划方法，根据实际情况不断修改和调整，吸引潜在消费者的注意，帮助开发商销售产品。

参考文献：

[1]杨立沛. 基于全过程的房地产项目成本管理成效关键影响因素研究[D].郑州大学,2019.

[2]刘春水.“鼎浩国际城”房地产项目营销策划研究[D].吉林大学，2017.（08）：23-27.

[3]李仁杰.广西房地产营销策略研究[D].广西大学，2017.（07）：134-136.