城市更新中直管公房管理的实践和探索陈彦梅

陈彦梅

摘要：按照习近平总书记 “把人民群众对美好生活的向往作为奋斗的目标”的重要论述，近年来，上海市委市政府城区改造的思路从“拆改留并举，以拆为主”转变为“留改拆并举，以保留保护为主”，强化了整体保护理念，采取了既要改善群众的居住环境又要更好地保护保留老建筑的城市有机更新方式。这对上海直管公房住宅小区管理工作提出了新的要求。

关键词：城市更新；直管公房

如何补齐老旧小区特别是直管公房小区物业管理的短板，改善居民群众的生活环境，让居民群众共享发展成果，提升获得感，已经成为政府加强基层建设、进一步提高社会治理精细化水平的过程中亟待研究解决的重要课题，也是区属国有房产企业应负的社会责任。

一、统一公房管理模式的措施、实践与成效

(一)发挥主体作用，统一管理模式

1.探索打造智能化、网络化物业管理平台。

南房集团根据黄浦区委区府部署实现功能转型，将业务重心放到房屋的维修和管理工作上。在2018年6月底，采用“集团统筹，管养分离”的运作模式，由属下南房物业全面接管公房业务管理和养护修缮工作。为更好地匹配公房管理的公益性特点，落实物业管理的考核监督，按照黄浦区南片4个街道行政区划，在每个街道设立总公司办事处暨物业服务分中心，实行一门式受理服务，投资180万元新置现代化智能设备进行信息化建设，设立业务办理取号、等候叫号等功能，在公房管理系统中增设身份证识别系统、人脸识别系统，有效地避免了伪造身份的情况的发生，增设电脑扫描资料直接归档系统，减少资料流转的环节，降低资料遗失的风险，提高业务办理的效率。

2.落实精细化服务措施，树立窗口服务形象。

集团选派具有一线服务经验、熟悉业务的工作人员担任4个物业服务分中心的主任，加强对小区经理、记账员、窗口接待人员的职业道德培训和业务培训，切实增强员工的爱岗、敬业、诚信、服务精神。集团主要领导、分管领导召开动员大会，要求一线人员的服务以百姓安居为准绳，落实各项精细化服务措施，树立窗口服务形象，接受社会监督。

(二)统一公房管理模式的实践与成效

1.建设直管公房服务平台，重视直管公房管理对社区管理的外溢。在中国特色社会主义的城市基层社会管理中，物业服务企业客观上也是向社区提供良好公共环境的平台，是构建和谐社区的重要载体。要实现这种社区物业管理的外溢。必须针对百姓对直管公房管理的需求，转变传统物业服务方式和服务理念，以全面提升公房管理物业服务水平和服务质量为重要抓手，以提高老百姓满意度为出发点，辐射公共服务有效供给。

2.建全房屋管养事务调度平台，发挥国有企业在房屋维护、修缮、急修、抢修工作中的作用。在2018年7月1日收回直管公房管理权限之前，集团积极发挥国有企业在房屋维护、修缮、急修、抢修工作中的作用，在旧小区综合管理中，结合房屋大修等改造工程，切实改善旧小区的居住条件和居住环境，进一步提高旧小区综合管理水平，极大地改善了小区的居住环境，使小区整洁有序，面貌焕然一新，提高了居住质量，促进了和谐社区、和谐社会建设。

2018年7月1日之后，集团将原7家民营物业公司116名维修人员择优重新聘用、培训，精简整合成66人的4支便民小修队伍，提高了工作效率。

从2018年7月到2019年6月，集团共投入便民小修维修资金7486435元，解决居民报修49829项，比往年同期减少了10%。在上海物业服务满意度考核中，南房物业名列前茅。

3.探索“四保合一”模式，规范旧住宅小区物业服务。

(1)从2015年1月起，集团根据区政府、区住房保障房屋管理局的要求和部署，因地制宜，形成“一小区一方案”，推进封闭式、半封闭式、组合式多元管理模式，以适应成片售后房小区、老式公房小区和零星公房小区的不同管理需求。具体到各小区，由房管局、街道和南房集团、南房物业共同确定小区的管理方案，增加必要的保安岗亭，通过购买服务的形式，引入专业化保安、保洁队伍实施管理。

(2)进一步完善便民小修考核管理制度，在报修回访、应急托底保障、督修、抽查和数据监控五个方面强化管理，切实提高便民小修服务的及时率及满意度，提升窗口工作服务能级，夯实各项服务措施。

(3)老旧小区管辖绿化面积共计72606平方米，未明确产业归属的里弄零星绿化1273平方米，已完成一次药水除虫和修剪。完成白蚁应急报修443单，大修工地完成白蚁查勘预防10000平方米。

二、对策和建议

(一)统筹各类资金使用，提升资金的使用效率

1.统筹直管公房存量专项资金使用。

针对目前涉及公房管理的资金较多的状况，建议作进一步梳理之后，统筹盘活各类资金的使用。直管公房除涉及日常租金收入外，尚有残值补偿金、售后公房净归集资金等，均属于财政专项资金，用于房屋大修等特定项目，建议区政府根据有关规定，结合黄浦区公房管理的实际，进一步明确专门的使用办法及范围，在确保资金规范使用的前提下，更好地盘活存量资金，提升资金使用效率。

2.实行归口管理，规范补贴标准。

要改变直管公房物业管理方面政府补贴的方式和标准不统一的问题，建议在全面梳理的前提下，统一补贴方式和标准，归集补贴渠道，将管理的责任主体和资金的使用主体统一，以实现资金的一口管理。

3.合理配置租金收入，逐步提高租金标准。

解决好不同公房管理单位的租金收入存在差异的问题，建议统筹考虑，优先将资金向所管直管公房面积更大、房屋结构较差的管理单位倾斜。针对直管公房的租金收入和运营支出不平衡的现状，建议尽快调整直管公房租金标准，减轻管理企业经营负担，可从直管公房中的非居住用房以及使用权转让后的新租赁户入手，逐步将租金调整为市场标准，同时相应提高物业服务标准，推动直管公房管理的良性发展。

(二)加强管理队伍建设，提升直管公房管理专业化水平

1.建立企业人力资源规划。

有关部门要加强对物业公司人力资源配置的指导，理顺物业公司的招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理、劳动关系管理，形成企业内最优化的人力资源配置，保持企业的良性运作。

2.发挥专业公司作用。

通过政府扶植，以购买服务的方式，引入专业化的保安、保洁队伍参与到直管公房的日常管理之中，提升管理的专业化水平，弥补现有公房管理队伍的缺口，为直管公房全面推行“四保合一”夯实基础。

(三)依法落实直管公房的转租赁管理制度

进一步加强受权经营管理单位的主体责任，不断强化其“产权人”的意识，采取切实措施，落实依法管理，具体建议如下:

1.通过司法途径解决违规问题。对于承租人的对房屋不当使用、违法违规等行为，应依据法律规定，要求承租人及房屋实际使用人承担法律责任及履行法律义务，杜绝不文明行为，并就相关违规问题，寻求司法途径予以解决。

2.尝试建立空置房屋承租权的回收机制。进一步核实、排摸直管公房的承租人基本情况，对已经空置或今后可能空置的房屋进行登记备案，并重点监管，逐步回收此类房屋，不再建立新的公房承租关系。建议这部分房屋收归国有以后，对其进行保护性修缮，建设人才公寓，逐步缓解中心城区租赁难。此外，可以与现有城市更新中的留改工作相适应，为房屋内部改造创造空间条件。

在“住房不炒”的总基调下，要用“旧改”来支撑房地产业的投资和消费，加大城镇老旧小区改造力度，整体地、有步骤地改造和更新老旧城区物质生活环境，引进品牌物业，实现新时代的城市更新。这从宏观经济角度对物业管理提出了更高的要求，为此，我们将进一步完善和创新管理体制、机制，不辱使命，切实履行新的历史使命。