物业公司交接纠纷产生原因及解决途径

余戈

摘要：物业公司交接主要就是新物业和旧物业之间的交接，按照物业公司的服务项目特征以打造舒适性、优美性、安全性与清洁性的小区环境为标准，以提升管理工作完善性、减少投资数量、保证基础设施的连续性稳定运行为目的，科学严谨进行物业管理的交接，为日后的物业管理服务工作提供准确依据。但是目前部分物业公司在交接过程中经常会出现纠纷问题，而纠纷问题发生的原因就是缺乏完善法律制度，新旧物业之间不能合理进行交接，业主缺乏一定的满意度，引发严重的纠纷问题。基于此本文研究物业公司交接纠纷产生原因，提出几点解决途径的建议，旨在为物业公司交接工作的顺利开展提供帮助。

关键词：物业公司；交接纠纷；产生原因；解决途径

引言：物业公司交接的过程中为预防出现纠纷问题，应结合纠纷产生的原因制定完善的交接工作方案，争取国家相关部门的支持健全法律制度，强化新旧物业之间的交接管理，提升业主的满意度，从根本层面预防出现交接纠纷的问题。

1 物业公司交接纠纷产生原因

1. 1. 缺乏完善法律

目前我国房地产行业发展的速度不断加快，物业管理服务业务规模和数量开始增多，而我国相应的立法存在滞后性，在民事法律规定中缺乏对物业公司交接纠纷方面的法律依据不仅会导致解决纠纷问题的过程中无章可循、无法可依，还不能确保物业公司交接行为的规范性，难以规范物业公司在交接过程中的合法行为。

1. 2. 新旧物业公司问题

新旧物业公司在交接过程中出现问题的原因，就是部分物业管理公司没有形成正确的观念意识，原本的物业公司不能顺利退出，在合同期期满或是前期物业管理结束之后业主大会重新进行物业管理公司选聘的环节，原本物业管理公司继续占据小区，拒绝和新的物业管理公司之间相互交接，进而产生严重的纠纷问题^[1]。

1. 3. 业主缺乏满意度

业主缺乏满意度的物业公司交接矛盾，一方面是由于物业公司本身没有摆正自身的位置，将自身当做是小区主人，认为在业主住房之外小区中其他的部分都属于物业公司，缺少为业主服务的观念意识，导致业主缺乏一定的满意度。另一方面，在业主大会公开进行物业管理公司选聘的过程中，缺少完善的物业区域管理制度，多数物业区域都是开发商明确物业管理公司所需要负责的职责任务，业主被动性接受，在此情况下不能通过物业管理公司之间相互竞争的方式选择最终的物业管理公司服务主体，导致其竞争意识不强、缺乏一定的危机意识，不能为业主提供良好的服务、也不能和业主之间合理沟通互动，难以提升业主对物业服务的满意度，最终引发纠纷问题。

2 物业公司交接纠纷解决途径

2.2 健全相关法律

建议我国按照物业公司交接过程中纠纷问题的发生原因和特点，健全关于物业公司交接管理的法律制度，明确新旧物业在交接方面的行为准则，必须要按照所有的流程进行交接，同时还要在法律中提出新旧物业交接期间不规范行为的惩罚标准，这样在法律制度和规定的震慑下能够增强物业交接的行为规范性与合法性，从根本层面避免出现纠纷问题。

2.2 新旧物业公司的合理交接

新旧物业交接的过程中为避免出现纠纷问题，可以采用以下几种途径增强交接的顺利性：①被解聘的物业管理公司与业主委员会之间应该以自愿性、平等性、互让性的原则进行相关事项的交接，如果存在物业管理费用拖欠的现象、物业管理公司代收代缴水电费结算的事项、物业管理公司需要收回小区之内公共建设额外投入资金的问题，就必须要进行双方的协商，在平等性与互让性协商的情况下可以避免出现纠纷问题，维护原本物业管理公司和业主委员会的双方利益，以免发生交接纠纷，对业主的正常生活造成影响。②目前我国在物业管理的条例中已经提出规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应该针对行政区域范围之内的物业管理情况进行监督管控，一旦出现违反规定不移交资料的物业管理公司交接问题，有关主管部门必须责令在一定时间周期之内改正，逾期不进行物业公司交接资料移交的必须要进行建设单位或者是物业管理企业的通报，处罚一万元到十万元的罚款。在此情况下可以按照我国的物业管理条例规范标准，在出现新物业和旧物业管理公司交接纠纷问题之后，如果双方沟通协商没有达成一致的意见，就必须要向当地区域房地产行政主管部门提交解决纠纷的申请，主管部门立案查处。如果在交接期间有治安事件或者是刑事事件，就要向当地区域公安机关报案，由公安机关进行处理。③新旧物业公司交接期间，如果双方当事人在物业服务合同内明确约定出现争议之后要提交到仲裁委员会进行仲裁或者是在出现纠纷问题之后双方达成仲裁协议，其中任何一方当事人都必须要向仲裁委员会提交争议事项，然后仲裁委员会按照法律规定标准要求解决问题，对纠纷进行裁决。由于仲裁委员会具备中立性的特点，所做出的裁决有着一定的社会公信力，而且仲裁是当事人自愿选择，有助于消除新旧物业管理公司交接的矛盾，但是考虑到我国正在推行或裁或审的基本原则，一旦向仲裁委员会提出解决纠纷问题的申请就不可以向法院提出诉讼，所以在申请仲裁之前新旧物业管理公司交接双方当事人应考虑实际情况，选择仲裁解决纠纷问题还是法院诉讼解决纠纷问题。④可以选择向人民法院提起诉讼来解决纠纷问题。我国司法实践期间，为全面维护业主的合法权益，各个地区已经给予了业主委员会诉讼主体地位的认可，例如：北京市的高级人民法院已经提出了物业管理纠纷案件的审理意见，在诉讼主体中规定业主委员会符合具体情形之后，就可以当做是原告进行诉讼，将主要的负责人作为代表人，具体的情形为：在新旧物业交接期间物业管理企业违反了合同之内的规定对业主公共权益造成损害；或者是业主大会提前决定要将物业服务合同解除，但是物业管理公司拒绝退出；或者是在服务合同到期之后原本的物业管理公司拒绝将资料移交给业主委员会来选聘新的业主管理公司；或者是其他对所有业主公共权益造成损害的情况。这些情况下业主委员会都可以按照规定，在发生新旧物业管理公司交接纠纷的过程中向人民法院提起诉讼，由人民法院按照法律规定公正性、公平性进行判决。同样的新旧物业管理公司交接期间物业公司也可以向人民法院提起诉讼维护自身合法权益，这样在一定程度上能够有效解决纠纷问题，使得新旧物业管理公司顺利交接。

2.3 提升业主的满意度

要想从根本层面避免出现物业公司交接的问题，还需重点提升物业公司本身的服务工作和管理工作质量水平，增强业主的满意度，预防发生纠纷问题和矛盾问题。首先，无论是新的物业公司还是旧的物业公司，都必须要形成正确的服务观念意识，充分认识到为业主提供高质量服务的重要意义，旧物业公司在到期之后或者是业主决定提前解除合同的情况下应根据具体的情况向业主委员会移交资料，如果有争议就要相互沟通交流，必要的时候才能选择仲裁或是法院诉讼的方式解决问题。其次，新的物业公司应作出为业主提供高质量服务的承诺，增强服务效果，满足业主需求，避免出现纠纷问题。

结语：

综上所述，当前我国物业公司交接纠纷问题的发生率较高，而纠纷问题产生的原因主要就是缺乏完善法律法规、新旧物业公司交接过程的问题、业主满意度低，难以确保物业公司的顺利交接。因此在新时期的环境下应重点完善物业公司交接的法律法规，在新旧物业公司交接过程中合理解决纠纷问题，同时还要注重业主的满意度，达到有效预防和处理纠纷的目的。

参考文献：

[1] 吴青春. 新旧物业管理公司交接中的纠纷及其解决策略[J]. 企业改革与管理,2017，22(20):215-233.