房地产市场现状分析

张凯昱

摘要：随着我国经济实力的提升，以及国家大力推进城镇化进程，我国的房地产事业迎来了行业发展的高峰阶段。但现阶段，由于国家整体经济结构的改革转型，导致市场上库存增多、购房需求大幅度下降，从而造成了房地产行业由数量化覆盖转变为靠质量取胜的新局面。本文将结合PEST分析法对现阶段的房地产市场现状进行系统化的分析。

关键字：房地产；市场现状；PEST分析

引言

PEST分析是指对企业所处行业的宏观环境进行分析的一种模型，主要是从四个方面进行影响企业外部环境的分析；其一是政治法律环境因素（Political），其二是经济环境因素（Economic）、其三是社会与文化环境因素（Social）、其四是技术环境因素（Technological）,

从战略发展角度分析地产行业所面临的宏观政策的调整，进而实现“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的这一目标任务要求。

1 房地产市场宏观环境分析

1.1政治法律环境因素分析

1.1.1房住不炒，房地产行业发展取向

早在2016年，中央就提出了“房住不炒”的房地产行业发展的新局面，2018年两会期间也同样提及了此项事宜，2020年两会再次提及“房住不炒”等关键词，强调具体城市具体制定政治措施，2021年在全国两会报告中“房住不炒”被第三次提及，这就奠定了房地产行业的未来定位，从政府层面进行管控，即落实城市政府责任，通过稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，加快多渠道保障、实行租购并举的住房制度。

1.1.2优化经济结构，调整资金流向

2020年是我国过的比较艰难的一年，在这年里西方的发达国家明令禁止对我国出口高新技术产品，同时也限制我国对外高科技领域进行投资，为了扭转受制于人的处境，“十四五”规划将创新驱动发展提升到了前所未有的高度，并明确指出经济结构优化和体制增效是未来五年里我国的工作重点，这也就意味着，作为密集型行业的房地产业，近些年来吸金能力一直是所有行业中最强的，所以大力发展房地产行业会阻碍到我国实体经济转型升级工作的进行，为此，将商品房转变为住房是顺应时代变革所必须进行的，

1.1.3加速实行房产税落地速度

据国家统计局统计数据可知，2019年商品房住宅存量面积为337.5亿平方，2020年全国住宅施工面积65.56亿平方，二者相加可以粗略的推算出商品房住宅存量总面积约达403.06亿平方，参照2020年全国商品房住宅成交金额每平方9980元计算得出全国商品房总市值402.25万亿元，做出房产税税率为1%的假设，即全国每年会在增加4.02万亿的税收收入。如果实行房产税政策落地，即仅对存量住宅房征税，就会取得接近土地收入一半金额的税收收入，因此推行该政策的落地，可以缓解地方政府对土地财政的依赖程度。

1.14防范金融风险，实施房地产去金融化举措

银保监会主席郭树清强调说，现阶段，房地产是我国金融风险方面最大的灰犀牛，该言论一经发出即引起了市场对于金融风险的高度重视。基于房地产市场已经被赋予了金融属性，具有类似于股市、汇市、债市的特征，即具有风险性、流动性和收益性，但是基于我国房产事业常年的发展情况，使得人民群众往往会忽略掉房地产市场存在的风险，使得在没有对冲机制的前提下，大量资金被困于房产行业，最终演变成房价越来越高的局面，市场泡沫加速扩大。但是从2020年开始，政府就通过加强调控力度、控制流入房产行业的资金量，降低房地产市场资金杠杆率，去除房产行业的金融属性，有效遏制房产行业泡沫进一步扩大。

1.2经济环境因素分析

1.2.1低收入群体较多，人均GDP不高

在2019年对我国人均可支配收入进行调查，调查结果显示为城镇居民人均收入为4.24万元，农村居民人均收入为1.6万元，并且根据国家统计局发布的《中国统计年鉴2019》的数据披露可知，我国有近5.6亿人每月收入在1000元以下，属于极低收入人群一类；月收入金额在2000元以下的人数占比高达62%，月收入在5000元以下的人占比高达89%；而每月收入在10000元以上的人数仅有7110万，尽管目前我国已经成为了世界的第二大经济体，但由统计数据分析可知，我国的人均收入还比较低、收入差距相对较大，而大部分人群属于低收入群体，该群体的消费能力普遍偏弱，没有充足的资金去进行房地产项目的投资，这就导致了房地产行业的受众群体减少，不利于潜在客户的培养工作。

1.2.2房屋资源浪费现象严重

根据人民银行发布的《中国城镇居民家庭资产负债表》可知，现阶段，我国城镇居民的自有住房率达到了96%，其中仅有一套住房的占比58.4%，有两套住房的占比31%，有三套即三套以上的占比10.5%，而一些发达国家的自有住房率平均值为65%，有将近三分之一的居民选择租房生活。

目前，我国二线、三线城市的住房闲置率分别为22.2%和21.8%，远远比一线城市的16.8%要高，并且通过对现有房产的使用面积进行调查可以了解到，现阶段的居民购房偏好主要集中在80-140平米，交易订单成交量在87.5%，其中100-120平米面积区间最为受欢迎，占总订单成交量的40%以上，但由于收到总房价的影响，购买低价房源也是被广打人民群众所接受的，其中购买总价值低于80万元的人群主要占总人数的一半。

与其他的理财产品比起来，投资房地产是目前最稳定、最简单、回报率最高的金融产品之一，绝大多数高收入人群选择将收入投到房地产企业，进而实现财富增值，但是正是由于这样的心理，使得大量的货币资金流向企业，进而产生了通货膨胀；而中低收入群体由于资金短缺，无法实现财富增值，并承担了通货膨胀所带来的弊端，进而加剧了贫富差距，形成一个死循环。

1.2.3居民还贷能力不高

居民的可支配收入以及闲置资金，共同决定了购买者的偿债能力，随着居民贷款增速不断上升，但居民实际可以的可支配收入速度却是增长缓慢，使得居民的还款压力逐渐变大。按照银行月供收入比要超过50%的规定，如果想要购买一套100平米的居民住宅，要求夫妻双方每月收入总额要达到1.58万元，事实上，这样的收入水平已经超过了89%的家庭，属于站在收入金字塔11%的顶部位置。但是现阶段并没有实现这样的设想，绝大多数的家庭还属于低收入群体范围，可能还是没有能力去偿还每月的住房贷款。

1.3社会与文化环境因素分析

1.3.1人口增长率下降

自新中国成立，目前我国出现了三轮生育高峰。第一轮，1950—1958年。受国家政策的影响，年均出生人口高达2100万；第二轮，1962—1975年。该阶段属于生育率补偿性时期，年均出生人口达2628万；第三轮，1981—1994年。在前两轮生育高峰出生的人口早就已经步入婚育阶段，完成了孕育大事，使得八零后人口激增，年均出生人口达2246万。但是，在以后年间人口出生数量开始了漫长的下降过程，直到2016年推行“全面二孩”的政策，出生人口才有所回升，但随后又开始下降，并且降幅逐渐变大。据第七次全国人口普查结果显示，于2020年出生的新生儿，其数据是1200万人，出生人口数量与上年相比下降265万人，降幅高达18.09%，“全面二孩”政策的实施效果显然没有达到整体的预期，生育堆积效应消退程度明显。分析得知，2020年出生人口数不仅低于1950年的1419万人，甚至低于1949年的1275万人。目前，我国人口平均寿命为75岁，到2024年第一轮生育高峰出生人口将陆续年满75岁，纵观现状，不难想象，在未来几年出生人口数量下滑的趋势并不会扭转，势必会出现我国出生率低于死亡率的情况，甚至于会步入人口负增长时代。

1.3.2人口老龄化现象加重

目前，全国的人口老龄化程度正在逐渐扩大。根据“七普”数据可以了解到，截至2020年，我国65岁以上口占比13.5%，比“六普”增加了4.63%。并且老龄化还表现为老年人口规模扩大、老龄化速度明显加快、城乡老龄化水平差异明显的特征。最近几年，我国老龄人口增速稳定在4.8%以上，按照现阶段老龄人口的占比增速，我国老龄人口占比即将突破14%，正式步入“老龄社会”。

1.4技术环境因素分析

1.4.1租房的便利性带来了投资新契机

从资源分配方面分析可知，可能在一二线城市中依然存在“供不应求”的情况。其原因是有很大一部分流动人口外出打工，这些流动人口的工作地点主要是在在一二线城市，一定程度上导致三四线城市人口流出，所以房屋空置率比会较高；但是，一二线城市可使用土地面积有限，并且伴随着房价的激增，城中村和城市的群租房明显对廉价房的需求大幅增长。且信息技术是不断发展的，使得早前进入租房市场的房企，可以借助信息技术进行大数据分析，优化整个房屋租赁流程，量化租赁市场的实际需求，提高租赁服务效率，建立规范的长租公寓市场发展蓝图，盘活可以进行存量住房的资源，降低租赁住房所需要承担的税费金额，帮助解决流动人口的居住难题。大力促进租赁住房市场的发展，不仅是解决大城市住房问题的指向标，同时也是房企转型发展的方向。

1.4.2物业管理服务的推行，迎来了房企利润的高峰

在以前，物业服务仅仅作为房产的附属品，但就目前而言，各大房产商已经开始涉足物业行业，希望凭着提供更优质的物业服务，来推动顾客对自身品牌和价值的认可，更好地建设房产品牌基础，因此，物业服务行业将是日后房地产企业进行转型的一个重要方向]。而物管企业以后的发展方向就是通过与互联网结合，将大数据分析技术应用到物业管理服务创新中，在完成扩大服务范围、提升工作效率的同时，还可以最大程度的降低企业成本。

结语

综上所述, 尽管我国房地产市场上已经取得了一定的发展成效, 就整体而言，其发展速度也比较高。但是，房地产市场在发展过程中，仍然存在着很多不容忽视的问题, 对房地产市场日后进行规范化发展有着不利的影响。因此，展开对房地产市场当前发展形式的预判分析，并且应根据分析结果，制定出一套科学的、完成的宏观调整措施， 为优化房地产市场的整体发展提供支持。

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