以某项目为例浅谈如何盘活烂尾楼

孙成永

摘要：烂尾楼的存在不仅浪费社会公共资源，也严重影响城市形象，本文分析烂尾楼形成原因，并以某项目为例，阐述了盘活烂尾楼的思路与方法，并提出了防范措施。

关键词：烂尾楼；成因；新方法；防范对策

1. 绪论

随着社会经济的发展，城市化率的提高，城市中出现很多烂尾楼现象；烂尾楼造成土地资源的浪费，严重制约经济发展，是政府和社会的心头之患。因此研究烂尾楼的形成原因，提出行之有效的解决措施，使烂尾楼重新焕发生机，对减少社会资源浪费，提升城市形象有重要的意义。

1．烂尾楼的概念

烂尾楼普遍的理解为^[1]：建筑工程项目已经开工，并具有一定建设规模，由于相关手续无法办理及缺乏有关机构的批示，或参建单位资金断裂、工程项目质量检验不合格等原因，致使项目停工一年以上的工程。

2．烂尾楼的成因

（1）项目未经合法审批。很多项目缺乏合法的审批手续，在选址、规划、建设等方面是违规的，被判定为违章建筑；此外，由于未经前期的合法审批流程，缺少施工许可证等合法手续，项目完工后不能通过竣工验收，形成烂尾项目。

（2）参建单位资金链断裂。房地产行业是典型的资金密集型行业^[2]，参建单位往往需要向金融部门或其他企业筹借较多资金，贷款额大、投资周期长、资金回收慢。因此，一旦参建单位经营不善，陷入经济纠纷中，易导致资金链断裂，进而影响相关项目的推进，形成烂尾楼。

（3）施工质量缺陷。工程建设项目一旦启动，相对于项目总体目标的安全、质量与进度，经济效益才是开发商与承包商所考虑的重点，部分参建单位不遵守建筑安全质量的相关法律法规，产生因质量不达标的烂尾楼^[3]。

3．烂尾楼的危害

烂尾楼建筑形象陈旧丑陋，极大影响市容市貌，大多烂尾楼项目场地内部杂乱，塔吊、升降梯等设备长期滞留在烂尾楼上，年久失修，形成安全隐患；另一方面，烂尾楼往往占用大量的土地、资金资源，不利于房地产市场的健康发展。

综上所述，烂尾楼是房地产领域一个存在广泛且危害极大的现象；如何盘活烂尾楼，对于减少社会资源浪费，提高城市形象，促进房地产市场健康发展有很重要的意义。

2. 某项目烂尾成因、解决方法及意义

1．项目概况

某项目占地约82亩，总建筑面积约12.5万平方米，项目总投资约7亿元。

2．形成原因

冰冻三尺非一日之寒，某项目从开工建设到竣工交付历时十年，情况错综复杂，造成烂尾的原因是多方面的。

（1）违规开工建设。2011年9月，在项目农用地指标未落实、各项行政审批手续未办理的情况下，违规开工建设，并采用与计划挂牌土地捆绑的模式来解决建设资金问题。

（2）土地经营政策调整。2013年，国家明令禁止以土地置换方式进行项目建设，因此该项目采用的土地捆绑模式必须改变，建设单位与原总承包单位进过多轮艰难谈判，解除了土地捆绑。

（3）使用功能无法明确。因党政机关修建楼堂馆所受到严格控制，原使用单位无法入驻，后经政府协调，才陆续明确使用功能，致使项目建设周期较长。

（4）原总承包资金链断裂。项目周期长、土地捆绑的模式无法实施，加之总承包从社会大量融资，债台高筑，工程所需资金无法保障，长期拖欠分包人、材料供应商等的工程款、材料款、农民工工资，工程陷入瘫痪。

3．存在问题及处理方式

该项目烂尾的原因是多方面因素叠加导致的，不仅包括工程项目如何推进，还包括了债权债务纠纷、合同无法履约及资产变现等多个疑难问题。为保证项目顺利推进，建设单位着重解决以下两个问题：

（1）债务债权纠纷导致工程停工。由于总承包单位资金链断裂，不能履行总承包责任，建设单位提请市政府，并向法院起诉， 2016年11月，建设单位与总承包合同依法解除施工合同关系。双方经司法途径，由法院委托第三方鉴定机构对已完工程价款进行鉴定，建设单位依据法院判决结果，向原总包单位支付工程款，为后续项目顺利复工扫除障碍。

（2）合同无法履约影响复工。与原总承包单位解除施工合同后，导致工程建设无施工主体，建设单位面临如何处理原总承包发包的分包合同问题；若重新招标，该项目一两年内都无法启动，且原有的各分包工程已经完成了相当一部分的工程量，若其没有中标，势必不会离场，从而出现阻挠施工、群访等事件；此外重新招标，原承包商退场和新承包商重新进场，必然带来时间和资金的损失。综合考虑，建设单位采用对已完成招标的分项工程合同平移方式，各分包合同甲方由原总包单位变更为建设单位，维持原招标、合同条款的解决方案。该方案实质就是由建设单位承担总承包管理责任，尽可能早日复工，不仅可以解决原总包单位与各分包单位的纠纷，而且可以将诉讼赔偿损失降到最低。

另外由于施工主体缺失，施工许可等手续无法办理，消防、人防、节能等专项验收无法开展，致使该项目无法通过正常程序完成竣工验收，产权无法办理，资产不能变现。为解决这一难题，建设单位创造性的提出了三点解决方案：

（1）通过检测或鉴定方式来确认工程质量。建设单位组织参建单位自查自验，形成自查自验报告及验收资料，并委托第三方检测或鉴定机构，对房屋质量、安全使用功能、消防进行全面检测或鉴定，确保满足设计文件和规范要求、安全和使用要求，形成建筑结构安全检测和鉴定报告。

（2）以检测和鉴定报告为核心，过程资料清单为附件进行竣工资料备案。协调城建档案馆将项目自查自验报告、建筑结构安全鉴定报告等档案资料按规范立卷编录，出具接收证明。

（3）以完成的土地、规划手续、房屋安全鉴定报告及档案接收证明办理项目不动产权证。自规局根据建设单位提交的土地证、规划许可证、结构安全鉴定报告等材料出具核实意见，完成不动产权办理，资产得以变现。

4．解决的意义

社会方面，该项目竣工并成功交付使用，改善了区域营商环境，创造了良好的社会效益；经济方面，该项目历时10年之久，投入大量资源，成功办理不动产权证，为公司增加了十余亿元的固定资产，有效缓解企业压力；另外，该项目以检测、鉴定报告为核心，加上土地证、规划许可证、规划核实意见等已取得的分项验收证明，开拓了办理不动产权证的新思路，为其他类似、同类型的烂尾楼提供了成功案例，具有很好的借鉴意义。

3. 总结与启示

对于已经存在的烂尾楼，要对每个烂尾楼的实际情况，因地制宜，有针对性的处理。对于存在经济纠纷的烂尾楼，常涉及多方主体，要快速成立处理组，理清产权关系、只有理顺产权关系，充分运用法律、合同等工具，保障多方的利益，才能有利于再次开发。同时，建设单位要正视矛盾，协调各方单位坐到谈判桌上，并且通过谈判等方式统一意见，并主动沟通协调有关主管部门，拓展思维创新思路，找出解决途径，更高效的做出应对措施，合理规划，为工程注入新的血液，解决烂尾楼问题。

4. 结语

烂尾楼最关键的问题是建设过程中的违规操作、建设资金的落实。这就需要政府能够协调相关主管部门，提供政策支持，为烂尾楼建设中及建设完成后的手续办理工作进行专事专办；建设单位也要充分调研，开拓思路，从根本上解决烂尾楼问题，化解社会矛盾。

参考文献

[1]谭冉."烂尾楼"的成因及防范对策研究[J].建材与装饰, 2018, No.510(01):191.

[2]蒋文笑.房地产企业财务报表分析浅析[J].纳税,2020,14(17):97~99.

[3]朱莹.城市烂尾楼改造项目安全管理问题探究[J].四川建筑，2007，27：166~169.