论拆迁安置房买卖中买受人的法律风险

尹姞雯

摘要：拆迁安置房凭借低于房屋市价的价格优势、房屋户型适中等特点，在房屋交易市场占有一系之地，但由于受到交易期限的限制、产权证迟迟无法办理等因素，拆迁安置房在买卖过程中存在诸多法律风险，本文拟对迁安置房买卖中买受人的法律风险进行分析。

关键词：拆迁安置房；买受人；法律风险

拆迁安置房顾名思义是政府为进行城市道路建设和其他公共设施建设项目而对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置的对象是国有土地上的被拆迁的城市居民及集体土地上被征收宅基地的农户，他们被统称为拆迁安置户。该类房屋不同于市场上出卖的房屋，其交易过程除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。近年来，房价持续上涨，消费者对房屋的刚需不断增加，使得动拆迁安置房在二手房交易市场上炙手可热。但由于拆迁安置房的交易期限限制、产权证办理时效性长、出售方受利益驱动而反悔等众多原因，导致拆迁安置房交易风险及纠纷不断增多。

一、房屋买卖合同无效之法律风险

在司法实践中，法院衡量该类型房屋买卖合同是否有效除考量合同是否有效的一般要件还会考量公平诚信原则的维护以及对是否已履行合同事实。

根据《民法典》合同编的相关规定，无民事行为能力人签订的合同、以虚假意思表示签订的合同、违反法律、法规强制性规定的合同、违背公序良俗的合同及恶意串通，损害他人合法权益的合同被视为无效的合同。该条款为合同是否有效的一般性条款，对此，司法实践中常会有卖方以拆迁安置房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定为由主张房屋买卖合同无效。

对于集体土地转化而来的拆迁安置房，按照《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一般认为宅基地上房屋非本集体人员不具备受让资格，故应认定为无效。此类拆迁安置房的买卖合同因违反该强制性规定，应被认定为无效合同。对于国有土地转化而来的拆迁安置房，除按照合同一般性条款即：合同的签订符合双方真实意思表示、行为主体具有相应的民事行为能力、房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制规定等，还会从交易公平、诚信原则等大方面进行考量，以避免法律沦为卖房人借以违背诚信原则、恶意违约以谋求不当利益的工具。对于已实际履行的拆迁安置房买卖合同，如买受人已支付了对应价款，已实际占有案涉房屋，或已对房屋进行装饰装修等情形，法院在裁判过程中也会尊重已履行合同的事实。但总的来说，相较之购买普通商品房而言，购买拆迁安置房交易因其特殊的物权属性，其合同的效力还是会引发较大争议，引起不必要的法律风险。

二、房屋产权复杂致使合同履行风险

鉴于集体土地拆迁安置房的登记现状，其上市交易中可能存在非真实权利人进行交易的情形，最终导致对于拆迁安置房的出卖系无权处分，对买受人产生交易风险。

众所周知，在广大农村地区，父母与子女共同居住，其所居住房及宅基地为家庭成员共同所有，但在登记时，难免发生家庭共有的宅基地登记在户主或主要成年子女名下的情形，导致实际权利人与对外公示的权利人不一致，导致交易过程中发生争议。此外，该类房屋的交易也会发生在房屋尚未登记的过程中，由于尚未登记的事实，买受人只能通过拆迁置换协议等书面材料对房屋的产权进行判断，但由于拆迁置换协议也未必是真实的权利人，纠纷随之而来。

实践中就存在出卖人未征得配偶同意出卖共有的拆迁安置房，也有出卖人未经家庭其他成员同意处分共有的拆迁安置房屋。此类纠纷会涉及代理权等待证事实，出卖方可能会提出自己并未取得配偶同意或未征得其他共有人同意而主张合同无效。且未取得代理权事实部分的的举证责任在于权利主张一方，其本证义务如尚未完成，法院就不得直接作出对出卖人一方不利的事实认定，不得直接推定该出卖行为系家事代理、有权代理或构成表见代理，并以此为由对未在买卖协议上签字的配偶以履行合同义务的判决。此外，法院还需要查明卖方所得房款是否用于夫妻或者家庭共同生活或系夫妻或者家庭共同生产经营所需、出卖房屋行为是否为夫妻双方或者所有共有人的共同意思表示或已取得共有人追认。对于无证据表明或无法查证上述任一事实的，则买受债权人应当承担于己不利的法律后果。

三、交易中合同主体变更致使合同履行风险

在拆迁安置房买卖纠纷中，还有较为常见的纠纷就是买卖过程中卖方死亡导致的纠纷及一房数卖的纠纷。

对于房屋买卖过程中卖方死亡的情况，会涉及到拆迁安置房的继承问题。房屋的出卖方死亡，其继承人继承其房屋必然继承其在房屋上设立的买卖合同关系，其对于买受人具有出让房屋的义务。常见的纠纷便是继承人不承认该房屋存在的买卖合同关系，房屋买受人请求法院责令继承人在管理遗产范围内承担配合义务。

对于一房数卖的纠纷，由于房屋买卖双方在无法正常办理产权证的情况下进行交易，卖方通常仅交付钥匙给买方，仅完成交付，未完成过户登记，导致物权不发生变动。随着房价的不断上涨，出卖人在遇到愿意出高价的买方后将房屋出卖，甚至将房屋过户给高价买受人，致使前买受人即损失了欠款，也无法得到房屋。

四、无法及时过户导致拆迁安置房被执行的法律风险

执行过程中，一些拆迁安置房系买受人买卖所得，却因登记在被执行人也即出卖人名下而被强制执行，导致执行异议纠纷。

对此，部分法院认为：根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。案外人购买该涉争房屋时，未经人民政府审批，故双方的交易行为是违法的。因此以此手段取得的房屋可以被强制执行，这导致了房屋买受人的财产损失。但也有法院认为应当保护无过错买受人对于物权的期待，并根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对已强制执行的拆迁安置房屋终止其执行。

五、建议

购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方有一定的了解，安置期房交易时，需要注意该安置房是否享受政府有关补贴以及相关的限制，判断其交易是否属于市场行为。其次，买受人要查看卖方与开发商签订的合同，在转让时，查阅对方安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件。

参考文献：

1. 徐振华，潘华明，王星光. 涉集体土地安置房上市交易问题探究——以江苏省无锡市的实践为样本：《山东法官培训学院学报》[J].2021-04-20

[2] 方乐坤. 小产权房买卖合同效力解释论：《法商研究》[J].2016-01-01

[3] 吴诗佳. 案外人对购买后未过户的安置房提出异议应支持：《法制博览》[J].2018-03-01

邮寄地址：宁夏回族自治区银川市金凤区银基大厦B座11层，尹姞雯，18895075181

3