高品质住宅与经济性的和谐

——新时期保障房绿色生态设计初探

北京北控置业集团有限公司 北京市朝阳区 100020

High quality housing and economy harmony：Affordable housing green ecological design in the new period

摘要：保障性住房建设对于改善民生、解决低收入住房需求和平稳商品房价格都发挥着极其重要作用。安置房作为保障房中占比巨大的一种类型也不得不肩负起这项光荣而艰巨的历史使命。保障房项目由于受限于成本和无法高价盈利等诸多限制条件，一直成为了低品质住房的代名词。如何打破现状？本文尝试结合具体项目探讨在有限的成本与资源的前提下，通过精细化设计、因地制宜，打造出高品质绿色住宅区。

关键词：保障性住房；安置房；成本；绿色建筑；节能；生态环保。

Abstract： The construction of affordable housing plays an extremely important role in improving people's livelihood, solving the demand for low-income housing and stabilizing the price of commercial housing. As a type of large-scale housing, the resettlement house has to shoulder this glorious and arduous historical mission. The housing project has been synonymous with low-quality housing due to many restrictions such as cost and high profitability. How to break the status quo? This paper attempts to explore a high-quality green residential area through detailed design and local conditions under the premise of limited cost and resources.

Key words：Affordable housing；Resettlement housing；Cost accounting ；Green Building；Energy saving；Eco-friendly。

中国人历来有房子情结，自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。简而言之，房子是家的前提，家是幸福的源泉。住房作为人类“衣、食、住、行”的四大基本需求之一，既是人们日常生活中最常见的建筑类型之一，也是和人们生活最为息息相关的建筑类型。

而社会保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房建设对于改善民生、解决低收入住房需求和平稳商品房价格都发挥着极其重要作用。安置房作为保障房中占比巨大的一种类型也不得不肩负起这项光荣而艰巨的历史使命。

但长期以来，保障房项目由于受限于成本和无法高价盈利等诸多限制条件，一直存在着诸如标准偏低、设计滞后、质量隐患、管理漏洞、资金短板等诸多问题，成为了低品质住房的代名词。如何打破这种“魔咒”，在有限的成本与资源的前提下，通过精细化设计、因地制宜，打造出高品质的住宅，就成了摆在我们面前迫切需要解决的问题。

2. 怀柔的地理、气候条件和历史文化背景

怀柔区是北京市市辖区，地处燕山南麓，位于北京市东北部。东临密云区，南与顺义区、昌平区相连，西与延庆区搭界，北与河北省赤城县、丰宁县、滦平县接壤。城区距北京东直门50公里，全区总面积2122.6平方公里。2014年APEC会议在怀柔区雁栖湖举行，2015年被评为国家卫生城市（区）。区内有四级以上河流17条，大中小型水库16座。北部五个乡镇是密云水库的主要水源地。怀柔区地属暖温带型半湿润气候，四季分明，雨热同期，夏季湿润，冬季寒冷少雪。全年日照时数约2800小时，年平均气温9～13摄氏度，无霜期约170～200天，年平均降水在600～700毫米，主要集中在6～8月份。

怀柔境内多山，明代弘治年间大学士谢迁曾说："怀柔为邑，崇岗叠嶂，绵亘千里"。全区山区面积占总面积的89%。境内绵延起伏的群山中，有名称的山峰500座，海拔在1000米以上的有24座。京北著名的高山黑坨山，海拔1533.9米。位于喇叭沟门满族乡的南猴顶山，海拔1705米，为全区第一高峰。这些莽莽苍苍、连绵不断的山地，是首都北京的绿色长城、天然屏障。区内不仅山地广大，而且河泉众多，水源丰富，水质优良。全区有属于潮白河、北运河两个水系的白河、汤河、天河、琉璃河、怀沙河、怀九河、雁栖河、白浪河等4级以上河流17条。有山泉774处，其中有珍珠泉、莲花泉、龙潭泉等涌量稳定的山泉261处。日夜奔淙不息的河泉流向京郊东南，与京郊其他水系一起形成广袤无垠的洪积冲积扇平。

历史文化背景

2005年1月，国务院批复了《北京城市总体规划（2004年－2020年）》，确定怀柔新城是北京东部发展带上的重要节点，是国际交往中心的重要组成部分。 2005年5月，中共北京市委、北京市人民政府颁布了《关于区县功能定位及评价指标的指导意见》，将怀柔区定位为生态涵养发展区，明确提出了建设首都坚实的生态屏障和市民休憩的理想空间的战略任务。 为了全面落实北京城市总体规划，认真贯彻首都发展对怀柔新城提出的战略要求，按照北京市委、市政府的统一要求和部署，北京市规划委与怀柔区政府联合组织编制了《怀柔区域及新城总体规划（2005年－2020年）》。

3. 项目区位、现状分析及存在的机会与挑战

2. 项目用地位置、周围关系及设计范围

北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目位于怀柔新城的北部，西南距怀柔老城区约3公里。西侧有京密引水渠，东侧邻雁栖河。用地涉及雁栖镇、怀柔镇两个镇的部分土地。横跨怀柔区雁栖镇陈各庄村和怀柔镇大中富乐村，范围内包括陈各庄村、大中富乐村集体土地以及部分国有土地。设计范围北起中高路，南至10街区南边界（规划雁栖镇八路），西至10街区西部边界（规划雁栖镇四路南段），东至雁栖河西侧50米宽绿化隔离带，规划用地总面积约53.82公顷。

3. 项目用地现状的机会与挑战

项目用地横跨怀柔区雁栖镇陈各庄村和怀柔镇大中富乐村，范围内包括陈各庄村、大中富乐村集体土地以及部分国有土地，用地范围内主要为果园、苗圃、耕地、非住宅以及国有企业。由于项目用地现状的人口分布、土地使用、土地权属情况十分复杂。只有统一规划、统一协调、管理、统一解决问题，才能使项目顺利进行。

项目用地地形地貌具有依山傍水的显著特点，西北有降鹏山等山体，东有雁栖河。地势基本呈西北高东南低形态，09街区海拔高度50--54米，10街区海拔高度47--50米。西北侧近山轮廓线海拔高度70-140米，远山轮廓线海拔高度80-158米，东侧雁栖河在两个街区内长约4000米，宽约75--140米。建设时应充分考虑这一特点，既要妥善解决用地高差较大带来的问题；又要在依山傍水之间做到山、水与城市建设的有机融合。

4. 项目功能定位及发展目标

2. 项目需要完成的任务

(1).配合怀柔生态发展示范区环境整治项目需提供54万平米住宅及其配套设施，建立拆迁安居房的典范。

(2).对城市功能和品质进行有力的充实和提升。

(3)充分利用土地——发挥其最大价值 建设高品质品牌项目。

(4)优质的居住用房——完备的服务设施，便捷的交通条件，绿色的生态环境，最大限度的解决失地农民的就业。

3. 项目功能定位及发展目标

北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目的功能定位是以综合居住功能为主。

发展目标：规划用地位于怀柔地区南部，怀柔水库的东北方向，著名风景区雁栖湖的西南方向，是怀柔国际会都的必经之路，是配合雁栖湖生态发展示范区（国际会都）建设工作的重要内容，也是向世界首脑展示中国现代人民生活的窗口地区。同时，雁栖湖生态发展示范区是为落实怀柔新城经济发展策略的重点项目之一,也是作为北京面向世界的接待、会议中心的重要载体。为满足示范区（国际会都）周边环境整治需求，有效解决当地农（居）民的住房安置及就业问题，怀柔新城10街区10A-08至16、10C-06至26地块将全面配合09、10街区的整体规划，发展成为怀柔新城雁栖组团集居住、行政管理、旅游度假、教育科研、商务为一体的综合功能区。

建设基础设施完备、居住环境优美、就业机会充足、公共服务一流的综合居住区。实现民主法制健全、治安状况良好、社区管理规范、居民行为文明、人际关系融洽、广大居民满意，使政府、企业、居民、社会处于良性互动和协调发展的和谐社会。

4. 规划原则

整体性原则：着眼于大局，落实市、区规划对本规划范围的定位，组织相应的交通网络，对接周边。

 协调性原则：关注社会和谐，新城建设与农民安居并重，切实解决实际问题、有利于居民生活、有利于产业结构优化调整，设置多功能用地，提高土地使用的兼容性，以适应市场多元化发展的需求。

 节约用地原则：新城建设对土地要节约利用，充分发挥土地的使用效率，在保证良好人居环境的条件下，合理规划建设规模。

 可持续性原则：坚持生态环境优先，营造开放、安全、环境优美的空间形态，突出山水特色，建立山、水、城市的有机联系，实现可持续发展的战略目标。

 强制性原则：注重城市规划的公共政策属性，对城市规划中明确的强制性内容应严格执行；对环境和居民生活有重要影响的公共设施、基础设施、公共绿地等，严格按照规范落实，保障民生。

 灵活性原则：在明确强制性内容的基础上，执行恰当的实现方式和合理的建设步骤，以实现新城建设的健康发展。

5. 规划建筑设计策略与理念

2. 设计原则：

（1）配合怀柔生态发展示范区环境整治项目需提供54万平米住宅及其配套设施，建立拆迁安居房的典范。

（2）关注居民的需求，对城市功能和品质进行有力的充实和提升。

4. 充分利用土地、发挥其最大价值、建设高品质品牌项目。

5. 优质的居住用房、完备的服务设施、便捷的交通条件、绿色的生态环境、最大限度的解决失地农民的就业。

3. 功能布局分析：

（1）充分利用场地条件：

本项目的性质为定向安置房小区，在规划中认真贯彻国家政策，并本着平等、和谐的原则，使不同类型的户型有机融合在一起，共同营造高品质的社区。充分利用场地条件并且所有住宅均为南北向采光。

（2）道路交通分析

小区主要出入口均结合各地块具体情况独立设置，每个地块设置不少于两个入口，并避免穿越大规模绿化带，避免面向城市主要道路。小区内主要道路成外环形布置。既达到了人车分流，同时又保证中心绿地的完整。

小区停车场主要为地下停车场，覆土2.1m，地上设临时停车场约占10%，分散在设置于各个地块内。

（3）商业布局

根据控规要求，结合城市现状，将商业主要设置于各地块沿街部分。商业以独立的沿街商业为主。

社区中心由配套商业、城市公共绿地和会所构成了核心的商业区，均衡地服务于周边地块。

（4）景观环境设计

（a）、景观规划原则

均好性：通过景观的规划，消除完全不利的住宅，使绝大多数的住宅都能享受到优美的景观。

独特性：发掘场地内、外的景观元素，充分借用场地外的景观，与场地内的景观有机结合起来，创造独特的景观。

便利性：使社区内的景观与居民的日常活动充分地结合起来，不仅好看，还要好用。

（b）、景观绿化规划结构

建立中心绿地、绿化景观带和小区组团绿化三级规划景观层级。形成“两轴，一心，多院落”的规划格局——文化体育轴，生活服务轴、中心公园以及组团院落 。

（5）日照分析：

规划满足北京市居住建筑日照间距的要求，满足卫生视距的要求，用清华日照软件进行测算，均能满足大寒日2小时日照时间的要求。

4. 生态节能设计：

（1）节地设计

（a）、规划节地

规划设计上贯彻节地理念，所有住宅户型采用通透设计，使每一栋建筑均有良好的朝向和通风。

保证每一栋建筑均有充足的日照，建筑间距充分利用，避免出现不好利用的异形建筑，在不规则的用地边界上设计了特殊的端户型，使其充分利用端单元的优势。

控制建筑密度不超过规划要求，使建筑占地尽可能小，腾出土地用于绿化和景观，提高社区环境品质。

尽可能用足规划限高，减少土地占用。

（b）、充分利用地下的空间

充分利用地下的空间，用作停车和设备用房，减少地面停车数量。

（c）、地面空间的高效利用

地面空间是最宝贵的资源，提升空间的利用效率是设计的重点。

（2）节能设计

降低建筑能耗

节能设计的关键是降低建筑的能耗。主要是降低建筑维护结构的传热系数、增强其隔热和保温能力。

使所有建筑物尽可能偏南向布置，可降低取暖费用15%。

增强外维护结构的隔热保温能力

采用外墙外保温设计，使其隔热保温能力提高，传热系数小于0.45，达到节能75%的要求。

加强屋面保温，使其传热系数小于0.4，达到节能75%的要求；同时采用坡屋顶，可以很好的隔绝夏季室外热量的传入，降低空调负荷。

增强建筑物的蓄热能力

建筑物的热惰性大，则其内部空间的热舒适性就较好。因此建筑内部空间应尽可能采用热惰性大的建筑材料，如混凝土、各种砌块，这些建筑材料可以储存一部分能量，降低换季时室内温度变化的幅度，提高舒适性。

良好的朝向和通风设计：

良好的朝向有利于提高建筑物的得热能力，减少冬季供热的负荷，同时可以提高室内空间的照度，有利于减少照明用电。本社区中所有住宅尽可能采用偏南北朝向，有利于获得较多的冬季日照，同时与夏季主导风向垂直，有利于夏季的通风。所有的住宅通风良好，空调负荷小，有利于节能。

住宅体型尽可能小，减少墙面的面积，有利于降低建筑物的热负荷。

节能设计主要满足75%的节能要求。主要采用如下措施：

（a）、维护墙体住宅部分为钢筋混凝土墙，配套公建为250厚粉煤灰加气砼砌块墙。采用外墙外保温（80厚硬泡聚氨酯 B1级保温材料）。

（b）、门窗采用节能型门窗。玻璃采用中空玻璃，传热系数南侧小于2.0北侧小于1.8。

（c）、屋面采用隔热、通风屋面，降低屋面的热损耗，并减少夏季空调负荷。

（d）、在东、西向采用外遮阳措施，不影响冬季采光，又能减少夏季进入室内的热量，降低空调负荷。

（3）节材设计

合理选择建筑结构形式，降低建筑材料的消耗；

采用新型复合材料，减少材料的耗费；

不采用对土地和环境有害的建筑材料；

不采用含粘土成分的建筑材料，不采用建委明确禁止和不推荐采用的建筑材料。

尽量采用可再生材料。

（4）环保设计

全寿命周期的环保理念

树立建筑全寿命周期的环境保护的理念，不仅在社区建设的过程中要注重环保，还应注意建筑建成后的环境保护问题。因此，在设计之初，就应预见并提出相应的对策。

垃圾管理和回收：

设计和施工过程中减少垃圾；

设计时考虑回收和利用，尽量采有可回收的材料。

垃圾处理，减少生活垃圾的数量，采用分类投放，集中处理方式，减少环境污染的可能。

环保材料：

采用环保材料，不采用建委禁止和不推荐使用的建筑材料。尽量采用可回收的材料或利用回收材料制造的产品。

环保目标：减排温室气体、减少空调使用、减少环境污染。

建立与自然环境友好的生态系统。

利用规划的景观绿化带，充分绿化，建立以树为主、结合灌木、草地，形成良好的植物生态系统，对社区小环境改善起重要作用。另外对水土保持、加强地下水的涵养、补充地下水位有重要作用。

尽可能多地绿化，少用硬质铺装。硬质铺装采用可透水的渗水砖。

（5）声环境系统：

建筑设计中采用隔音降噪技术：

楼板隔声技术，采用楼板隔声垫的方法，在成本增加不大的情况下，有效减少楼板的撞击声。

户间隔声，采用150厚粉煤灰硅酸盐砌块墙，可以有效隔绝户间的声音传递。

窗户隔声。面向回南路一侧建筑采用隔声窗，隔声量达到30dB以上。

5. 建筑单体立面设计

（1）设计原则

设计从功能出发，立面造型结合平面功能，却不破坏使用的舒适 。

选择合适的建筑材料：节约、简洁、大气。

色彩协调、造型简洁，不过多装饰，

结合建筑打造小区环境，塑造温馨的小区环境。

（2）住宅立面

立面设计以新古典风格为主。造型上，在体量划分商借鉴古典手法，在西部处理上借鉴古典元素， 色彩古朴、典雅，突现尊贵、庄重的建筑风范。

手法简洁、体量挺拔、高耸。没有过多的装饰，既节约成本又能显出居住品质的安静温馨。

建筑群体高低错落，既避免了日照的互相遮挡，又丰富了城市的天际线。

（3）沿街配套公建立面

采用大体块的虚实对比手法，结合水平带形窗设计，使得建筑有强烈的雕塑感。

6. 结束语

北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目（一期）经过前期的精心策划、设计与施工，终于顺利完工。所有的辛苦付出都没有白费，北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目（一期）项目已并于2016年顺利竣工验收，并交付使用，也深受广大群众的好评。

而且令人的是欣慰的是，2015年北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目（一期）项目获得了建设部颁发的《三星级绿色建筑设计标识证书》（这也是国内首次以小区整体参评，并获评绿色建筑三星的居住项目）；而后，在北京市规划和国土资源管理委员会关于2018年北京市绿色生态示范区评选中，北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房项目（一期）与北京新机场和2019北京世界园艺博览会园区分别被授予了“北京市绿色生态示范区”和“北京市绿色生态试点区”光荣称号。