房产测绘面积计算常见问题分析

吴海东

摘要：随着我国经济水平的不断提升，我国的房地产业也随之发展，在这一过程中也逐渐的暴露的一些问题，房屋面积出现了变化，这样就会引发一些纠纷，因此人们也越来越关注房产面积的测定以及房屋的预售面积和实际面积之间的差异。房产测绘是对房屋的具体面积进行车厕所的一种比较重要的测绘技术之一，对于目前的房地产来说有着重要的意义。本文就房产测绘方面的主要问题进行了简要的阐述。

关键词：房产测绘；房产面积计算；房地产

在现在房地产业的不断发展，在房屋面积上发生的变化问题也层出不穷，因此，房产测绘就变得越来越重要了。但是因为这些问题的不断出现也对测绘行业提出了更为严格的要求，要求相关的工作人员的技术达标，要求相关的测绘企业有资质和实力。现在的房价飞起，如果在进行测绘时稍有误差，就会给买房子的人带来比较大的损失，所以对当前来说意义重大。

1. 面积差异问题

房屋的预测面积与实测面积两者之间存在差异：房产测绘是在进行房地产登记的一项比较基础的工作，这与房屋建筑面积计算管理都是属于房地产管理的一个特别重要的智能，这也是政府在对房屋的权属以及房屋面积实施管理和进行计量监督的有效手段。房屋在竣工之前的预测面积与竣工之后的实测面积之间存在差异是有很多个因素影响的。其中可能是因为规划设计有变更、在施工过程中产生的差异或者是在进行测量时候产生的误差，这些存在的误差有时候是在所难免的。

在开发商在对房屋开始预售之前，要委托相关的测绘单位对建筑面积你选哪个预测算。在房屋的建设时，开发商可以委托相关的测绘单位进去工地对工程济宁实地发勘察，并且按照设计图纸与房屋正在进行建设的建筑面积进行预测算，并且要绘制房屋的平面图，对每一套房屋进行测绘的结果编制成相关的通知书交给委托人，这也是在申办房屋预售登记以及后期签订购房合同时需要的必备材料之一。为了避免出现这样预测结果与实际结果不相符的情况，相关的测绘部门哈需要在结果通知书上进行标注，标注内容为：上述各项的房屋建筑面积是在什么时间内做的预测数据，并不是实测面积。

房屋建筑在竣工并且验收合格之后，还需要委托有相关资质的单位对房屋建筑要进行实地勘测，测绘单位依据委托单位的要求对房屋建筑进行实地测量，并且在后期把相关的实测面积结果编制成报告书，这时还需要把之前的预测面积结果报告书进行注销，实测的房屋面积结果报告书是作为进行房屋登记的一项资料，这也是在进行房屋权属等级、房屋抵押登记和进行房屋交易等面积依据，这也能够使得消费者的合法权益得到维护。

实测与预测的报告书的制定作为相关的细聊被写进购房合同之中，这样就能够使得消费者与开发商之间大大的减少因为面积问题而出现的纠纷。同时，预测的房屋建筑面积结果报告书对于在之后进行的预售登记中也提供了比较有效的面积依据。

2. 房产面积的计算

1. 房屋面积的概念

对于房屋的面积测算来说不仅仅单一的建筑面积。其中还包括共有的建筑面积、产权面积以及使用面积等方面的测算。

房屋的建筑面积通常是指房屋外墙所包括的所有面积，一般是包括阳台。室外楼梯等等，并且具有上盖的结构比较牢固的层高在2.20m以上的永久性建筑。

房屋的实际使用面积是指在整个房屋内可以使用的面积。房屋的产权面积通常是指产权主依照法律对房屋所拥有的所有群的建筑面积。共有面积一般是人们口中所说的公摊面积，是各个产权主共同占有的建筑面积。

2. 房屋面积的测算

房屋的建筑面积是一般是有两部分组成，一部分是套内建筑面积，另一部分是共有的分摊面积。

在进行房屋面积的计算时，要根据所采集的有关房屋的边长数据以及角点坐标数据进行计算，把相关的各类面积计算出来。

确定分摊方案。对建筑现场所采集回来的数据进行整理。利用相关的软件工具制作出房屋的各个楼层的平面图，同时还需要在平面图中把各个功能区进行划分，把各个功能区的分摊级别进行确定，使用以及分摊或者采用多级分摊的方法按照面积的比例进行合理的分摊，一般情况下是需要先分摊栋，然后对各个功能区进行合理分摊，在对成进行分摊，最后是把那些共有的建筑面积进行分摊，分摊到各个层或者是户。

计算建筑面积。房屋的建筑面积是共有分摊面积与套内建筑面积的总和。套内使用面积一般是指，每套住宅虎门以内去除墙体厚度的房屋全部净面积的一个总和，这其中包括房屋中各个房建的实际使用面积等等。且对于一些房屋来说如果在屋内有屋顶高度小于2.20米的话，都不算是使用面积。套内墙体面积通常是指在各个商品房内所使用的空间周围的承重墙体，这其中一般包括共用墙体与非共用墙体。

阳台的建筑面积；每家每户的阳台不管是什么样子的封闭阳台，都是按照百分之百的建筑面积来进行计算的，如果阳台不是封闭的，那么就按照面积的一半来进行计算。共有的分摊面积是各个业主之间公共使用的建筑面积，这些公共的建筑面积是为整栋楼服务的面积。比如整栋楼外墙的一半，或者是楼顶的第一机房等，这些都是共有的建筑面积。由整栋楼来进行分摊。如果是在某一功能区中所提供服务的面积，就该由这个功能区所在的用户对此来进行分担，比如管理用房或者是过道等等。一般普通住宅都是按照单元为单位对这些共有面积进行一次性的分摊，直接计算出各套住宅所有的分摊面积，对于那些具有多功能或者是商住楼，都需要进行二级或者是三级分摊，也有可能是很多级分摊。对于另外独立存在的地下室或者是车库等都不会被计算在房屋的共有面积之中，这些都需要进行独立的计算。

三、结束语

因为在进行的房地产的测绘工作需要比较专业性和技术性，因此就需要从事这项工作的相关人员有足够的责任心，并且要经过相应的培训和一定的工作经验，测绘部门也到做好相关方面的工作，确保在后期能够更好的服务于开发商和消费者，相关的测绘的工作人员必须要严格对待实际勘测的结果，对共有面积济宁合理的分摊。在目前相关的法律法规是在进行测绘工作的基础，必须严格执行，依照规定来开展测绘工作。同时，还需要在面对出现的问题时以创新的角度去看待，还要建立相关的准入制度。拥有不同等级和资质的测绘的单位在规模上都有着差异。这样做，不仅能使得测量成果得到有效的保证，同时这对于房产测绘企业来说，也有助于他们能够更加注意自身的未来发展，以及对公司员工进行相关的培养工作，这样可以使得房产测绘行业能够实现全面的发展以及进步。

参考文献:

[1]房产测量规范与房地产测绘技术:房产测量规范有关技术说明[S].中国标准出版社,2001.

[2]GB/T17986-2000房产测量规范[S]中国标准出版社2000.

[3]侯方国,时东玉,等.房产测绘[M].黄河水利出版社,2007.

[4]郭玉社.房地产测绘[M].机械工业出版社,2005.

作者简介：吴海东（1968-12），男，汉族，籍贯：陕西省汉中市，当前职务：测绘科技术员，当前职称：助理工程师，学历：中专，研究方向：房产测绘。