关于国有建设用地使用权招拍挂出让工作的思考

公学清

摘要：我市国有建设用地使用权招拍挂出让，已有十几年之久，近十年来全市公开出让国有土地3000余宗、面积8992.32公顷、成交额达1185亿元。国有土地招拍挂出让不仅有力保障了各项建设用地有序供应，优化了用地供应结构，保持了土地市场稳定健康发展，还为我市经济建设和社会事业发展做出了贡献，有效地保障了政府重点工程建设项目的顺利进行。因此，做好国有建设用地使用权招拍挂出让工作，就显得尤为重要。

主题词：土地使用权；招拍挂；问题；对策

1. 国有建设用地使用权招拍挂出让坚持四个原则

（一）坚持依法依规出让国有土地。国有土地招拍挂出让工作是一项很重要、很复杂的工作，用时比较长，工作量比较大，要经历征地、储备、上报材料、预审、踏勘现场、价格评估、拟订方案、会审联审、报送政府审批、发布出让公告、成交后签订合同、出让价款缴纳等环节。在实际工作中需要应用到大量法律法规政策，因此必须熟练掌握相关法律法规，认真学习，严格遵守，严格按照程序办理，依法依规是做好业务工作应坚持的最基本原则。

（二）坚持净地出让原则。勘察现场要认真仔细，对照材料和宗地图，多提出问题，对权属和四至、道路通行以及现场的基本情况逐一勘察如有高压线、临时建筑、坟墓等情况进行了解，防止地块内的问题勘察不到位或者隐瞒不报现象的发生，综合勘察情况和评估价格，依据相关法律法规和招拍挂规范，严格制定出让方案，坚持“净地出让”原则，不能带病出让土地或造成不能按时供地的情况发生。

（三）坚持高效服务原则。树立热情服务观念，优化营商优化环境，增强服务意识，提高工作效率，提高审批效率，保障供地及时，给企业创造良好的营商环境，切实简化审批流程，便于工作易操作。同时对职责清单的证明类材料进行清理，决不能岀现奇葩和重复性证明材料，不给企业制造麻烦，决不能无故拖延办理时限。

（四）坚持公开公平公正原则出让土地。土地出让供地要有计划性，及时发布出让公告，规避扎堆出让、年底集中出让等现象的发生，以免引起社会不良反应。对新增项目用地情况进行全面梳理，在供地前提前介入，做好报批前的各项准备工作，各分局要提前谋划，确实打好提前量。对于重点建设项目用地要压缩办理时限，以最快的速度、最高的效率完成批次报批各个环节工作，确保各重点项目顺利进行。制订合理的供应计划，加快推进土地出让审批，确保年度供地任务的完成。发布公告不能有失公平竞争，不能设置有失公允条件，应让意向人都能参与竞买，切实维护竞卖人的合法权益，提高和发挥好土地的经济作用 。

二、国有土地出让中存在的问题

（一）政策法规学习不够，对政策把握能力不足。近几年来，国土资源部门职能发生了深刻变化，只有从加强学习、提高素质入手，才能适应这些变化。由于学习不够深入，导致不少从业人员对当前的宏观经济形势把握不够，对国家提出的涉及房地产市场的调控目标茫然不知所措，缺乏有效的应对措施；按部就班，习惯于老思路、老套路，缺乏创新手段，对宏观经济知识学习不够、研究不透，对宏观经济运行与国土资源管理的内在联系和彼此影响不关心、不了解，或者知之甚少，无法真正履行好参与宏观调控的职责。

（二）成交出让土地欠缴出让金的现象时有发生，造成财政收入流失。前几年，由于土地房地产市场火爆，土地出让政策落实不到位，造成企业拖欠土地出让金的现象时有发生。首先，地方政府频频违规返还“主动让利”，反映出地方的政绩冲动；其次，随意调整容积率，私自改变土地用途；最后，多方打点延缓缴纳，这三种情况成了开发商逃欠土地出让金的三大“法宝”，土地出让金减多少、缓多久，全凭领导一句话。土地出让收入减免和欠缴巨额“黑洞”背后，存在除地方招商引资的政绩冲动原因外，再就是因少数领导权力滥用所致。

（三）信息披露不充分。由于政府部门尚未建立完善的土地供应信息发布披露机制，致使开发商对土地市场供应的信息知之甚少，对未来缺乏预期准备。采取市场化的土地配置方式，其前提条件之一就是应保证将足够多的信息提供给市场参与者，同时因房地产开发本身的复杂性、长期性，决定了开发商更加需要有足够全面、及时、充分的信息。

（四）职能部门配合联动不够。宗地的出让涉及到多个部门，如文旅局的文物调查，环境局的土壤污染状况调查等等，宗地的勘察取证中往往遇到障碍，造成卷宗材料不完善，无法进入下一个环节，造成政府工作效能降低。部门配套联动不够，造成工作上脱节被动。

三、对策建议

（一）学习宏观经济，加大对业务知识技能的培训。土地供应的总量、方向和节奏，直接关系到国民经济的增长以及产业结构的调整和布局的优化，决定着国土资源管理与国民经济宏观调控之间，有无法割裂的内在关联。因此，作为国土资源部门的一员，每个人都迫切需要加强宏观经济知识的学习。加强与产业政策、货币政策、财政政策等宏观经济方面的学习，改进和丰富国土资源部门参与宏观调控的方式和手段，提升参与宏观调控的水平。切实增强学习的责任感、使命感，立足本职、勇于担当，大力营造良好的业务学习氛围。要结合业务工作开展实际学、带着问题学，切实做到学用结合、学以致用。要通过开展业务培训、经验交流等有效形式，进一步激发工作人员开拓创新精神，建立锐意创新激励机制，提升工作人员的整体业务技能，努力培养学习型、实干型、创新型的业务骨干。

（二）加强要素保障，足额征收出让价款。目前，采取网上成交前在公共资源交易平台缴纳起始价的（起始价包含20%保证金和80%保障资金）100%保障资金方式，避免土地使用权出让价款拖欠现象的发生。提高工业用地要素保障，提高服务能力。自2020年疫情以来为了我市经济发展，工业用地项目按照淄自然资规【2020】1号《淄博市自然资源局关于工业用地出让有关事项的通知》执行办理分期付款，以解决企业的融资问题，帮助企业恢复经济。

（三）根据市场需求，保证土地市场供应。2020年中央经济工作会议提出，坚持“房住不炒”，要以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨。要着力加大房地产调控机制，加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房，控制房地产用地节奏和供应总量，保持房地产市场稳定健康发展。建议我市以中央经济工作会议精神为主要指引，做好2021年度土地招拍挂出让工作。

（四）盘活存量土地，促进土地集约化供应。建议继续做好全市土地储备资源调查工作，及时对现有拟储备土地、储备土地、低效利用和闲置土地资源做好调查、统计、分析，合理制定储备、供地计划，通过盘活存量用地解决建设用地指标紧缺与经济建设发展的矛盾；进一步推进工业用地进园区，加大存量用地供应力度，实现土地集约化供地，为土地集约利用打下良好基础。

（五）做好土地储备工作，保障土地市场供应。为更好适应国有土地储备新形势和新要求, 2019年淄博市政府对《淄博市国有土地储备办法》进行了修订，对土地储备原则、储备范围、储备程序以及前期开发利用等提出了新的要求。建议要以我市新修订的《淄博市国有土地储备办法》为准则，做好我市国有土地储备工作，为招拍挂土地供应做好储备。

（六）进一步完善相关职能部门的协调、配合机制。实施土地"招拍挂"机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。相关部门改变观念和行政审批方法，为现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。

参考文献：

[1]龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 浅谈国土资源管理工作存在的问题及对策 作者:黄谦 来源:《世界家苑》2018 年第 02 期

[2]聂安达《经营性土地招拍挂交易方式分析》，载《北京房地产》

（作者简介： 公学清，女，中共党员，高级政工师，商业经济师、会计师。现就职于淄博市国土资源保障中心，主要从事土地储备开发利用等方面的工作。）