基于理论构建下的集中式长租公寓套型模块标准化设计

马彩

摘要：发展建筑工业化，不仅是一个技术问题，还是一个涉及多学科、多部门，跨行业的综合性的系统工程，需要建筑师、工程师和生产厂商的密切合作，建立从规划设计到工程施工、配套部品质量以及物业管理等一整套系统综合质量管理制度。对于长租公寓而言，与传统房地产市场上的商品房面向不同的目标人群，他们的消费习惯与生活方式的不同，在房屋设计定位和建造成本方面上有着不一样的特点。

关键词：工业化；质量管理；长租公寓；房屋设计

长租公寓面向目标人群青年化、生活方式简约性、居住要求单一性，以及结合自身建设发展、运营特点，长租公寓践行设计目标精细化、设计方法模块化、推行方式标准化、建造成本控制化、建造周期高频化等，这几个方面特点非常符合住宅工业化的发展模式。

1集中式长租公寓套型模块标准化设计原则

1.1空间高效性原则

由于长租公寓单元空间设计面积极为有限，所以在有限的空间中不仅要充分利用好每个面积，还要达到空间利用的最大化，满足其有效居住空间使用的高效性原则，这一空间设计原则的核心是要打破传统建筑设计中“封闭”的居住模式概念，考虑不同时间段所进行的不同居住行为，让居住空间能在不同的时间下不同的功能中有所叠合，不再让人们的居住套型空间限定在传统的两居或三居这类“标准化”的居住模式中，而是让建筑空间能够灵活的满足人们不同时间段对空间的使用要求，充分提高空间的利用率。

1.2精细化设计原则

根据长租公寓的居住空间面积有限的特征，需要在有限的空间里要满足功能的完整性、合理性、舒适性并保证空间利用率最大化，并且满足不同细分人群对居住空间的不同需求上，但是精细化的设计不仅仅体现在居住空间的设计上，还有公寓外形的设计、家具的选择、建筑材料的运用以及包括灯光的设计、导视系统的完善等等，居住空间精细化设计成了长租公寓设计的必要手段。与此同时，打造优质的租赁产品也成了目前长租公寓赢得市场、吸引顾客最重要的关键因素之一。

1.3差异化设计原则

对于未来长租公寓发展的趋势，产品的多样性与差异性是长租公寓运营企业产品力的体现，对更多特殊人群或者特殊需求人群进行居住空间差异化设计也是企业人性化的考虑。所以长租公寓在市场研究与租客定位的时候，要细分市场，面对不同人群与市场，要不断积累经验与信息，以人性化为基调，把握好长租公寓居住空间差异性的设计原则。

1.4生活智能化原则

长租公寓主要面对客群为青年人，这类人群对生活智能化与信息化需求最大，几乎己经离不开手机与网络，再加上这类人群对新鲜事物的学习能力与接受能力强，所以长租公寓率先开始逐渐普及智能化的家居生活可以为后期的全面智能化的家居生活积累丰富的实践经验，这不仅满足现代青年人的居住需求，为居住生活带来更多便利与舒适，而且也为未来居住迎接新的居住时代做好准备。另外，智能化与信息化作为市场运营手段之一，无论是营销还是管理与服务，智能化与信息化的重要性日趋明显，依托信息技术、打造符合特定群体需求的社交圈、生态圈，智能化的管理租客，同时智能化与信息化对于长租公寓运营商扩大规模、降低运营成本也起着关键作用。

1.5标准化设计原则

为了适应市场化运营模式与满足市场大量需求，标准化设计管控是长租公寓设计与布局中十分关键的策略。所谓标准化首先体现在设计端对部品尺寸、套型定型及选择、平面布局、装修设计、导视设计采取标准化的管控与设计；其次是在运营端，长租公寓的核心就是运营，通过对项目运营、后期管理与物业服务采取标准化的管理模式，来达到工作效率与效果最大化。

2套型模块模数理论构建

2.1套型模块尺寸设计分析

虽然我国现代住宅设计己经发展有几十年的历史，但是在我国住宅建筑设计中对居住空间各尺寸设计关系较为模糊，很少会将使用空间与家具部品联系起来统一考虑设计，二者缺少一定的关联性。但是随着人们对居住空间的设计精细化与标准化程度越来越高，在居住空间一体化设计中需要更为系统化的标准尺寸，不仅达到标准化的生产需求，还能达到空间利用的最大化。

长租公寓套型模块化设计，涉及到套型、功能空间、家具部品三者的尺寸关系设计。首先需要对套型居住空间与各级部品进行尺寸分析与设计。只有确定了居住空间、部品与空间和部品与部品之间的尺寸关系，才能开展下一层级更为精细化的设计，例如部品组合、空间组合等。在套型模块尺寸设计中，各部品之间和部品与功能之间的尺寸设计相互独立又相互联系，需充分考虑彼此之间的关系，并且遵循相关设计原则。

2.2模数的概念与应用分析

模数是模块化设计的基础，模数统一协调是模块化设计得以实现的前提，模块化设计又会反过来促进模数制的演变，二者相互影响，缺一不可。

在建筑设计中，模数是指在建筑模块化设计中普遍重复使用的一种基准尺寸。建筑模数包括基本模数、导出模数和模数数列。我国《建筑模数协调统一标准》中规定基本模数用“M”表示，且规定M=100mm。导出模数又分为扩大模数和分模数，扩大模数是指以“M”为基础，乘以相应的扩大数量级，主要为3M,6M,12M,15M,30M,60M,80M，在建筑设计中，门窗洞口、交通空间及构建界面等一般选用3M,6M,12M,15M作为主要的模数数列参考，而30M,60M,80M主要用于柱距、面宽、层高等大尺度的设计。分模数主要分为1/l0M,1/5M,1/2M这三类数列，分模数主要用于对构件节点及配件细部设计模数处理等。并规定每个模数进级都按照自身数量级进级，进级幅度一般为自身的20倍。例如1/l0M按照l0mm进级，进级幅度为1/l0M到2M。根据国家颁布的建筑模数协调统一标准，建筑空间模数按照扩大模数3M=300mm为进级单位。因此3M同样也是长租公寓套型模块标准化设计的标准级单位。

表1导出模数在建筑设计中的相关应用

导出模数		相关应用
分模数	1/10M, 1/5M, 1/2M	细部构建，节点构造等细部处理
扩大模数	30M, 60M, 80M	房间面宽、层高，柱距等
	3M, 6M, 12M, 15M	家具部品，交通空间，门窗洞口，构建界面等

2.3部品模数制定关系分析

在长租公寓套型模块化设计中，不同层级体系的模块之间相互组合共同构成模块单元，为了模块之间组合的自由性与使用合理性，模数尺寸设计要充分考虑到前文提到的设计尺寸相关原则。在长租公寓套型模块标准化设计中，当功能空间一定时，家具部品往往是构成功能模块的基本元素，如图2所示。所以就需要建立部品模块与空间相互协调的尺寸关系，使模块组成符合功能空间的的基本模数关系。

图2不同模块组成不同的功能空间

2.4套型模块平面模数关系与模数网建立

通过上文对家具部品的模数分析结合建筑基本模数系统，可以得出如表2。

表2套型与部品模数体系

套型体系
套型空间基本模数	1M	100mm
套型空间进级模数	3M	300mm
套型分模数	l/10M=10mm l/5M=20mm l/2M=50mm
部品体系
部品尺寸基本模数	1M-1/10M	10mm
部品尺寸进级模数	3MV10	30mm
部品分模数	1mm 2mm	3mm 5mm

在长租公寓套型模块标准化设计中，功能空间与部品尺寸设计相互关联、相互制约与影为了实现一体化设计，需要建立成体系的模数体系，这不仅是模块化设计的基础，响同样也是标准化设计与产业化生产的前提。

3集中式长租公寓套型模块分类及构成

3.1模块分类及层级划分

将长租公寓套型平面以功能作为分解点，根据构成关系可以分解为套型模块、功能模块和部品模块，由它们构成整个长租公寓套型平面模块系统，并将满足模数化和标准化具有代表性的平面模块进行集合，填充各个层级的模块库。

由于长租公寓套型模块化设计的关键在于建立一套逻辑清晰的模块体系。上文己经阐述将长租公寓设计中模块标准化设计分为三类，套型模块、功能模块和部品模块，在这将根据长租公寓套型模块化设计与组成的特点，按照构成元素大小层级体系关系，在建筑设计体系中可以将长租公寓模块化体系的构成分为四个层级，如图3。

图3长租公寓套型模块化设计体系层级划分图

3.2部品模块分类及构成

根据各功能空间的使用性质以及各类家具的属性，总结出各个功能模块中主要的家具部品组成与组合关系如图4所示，在图中将并不影响套型设计空间尺寸的家具部品用“（）”表示，这类家具往往是当建设成本足够，用于增加居住品质体验的一类家具。在下图中，当两个功能模块中家具部品出现交集的，这一类家具主要是根据所在功能空间大小来决定空间模块归属。通过对各部品模块的分类研究，为下一步制定套型居住空间的功能模块奠定基础。

图4长租公寓套型功能空间部品关系图

部品模块作为最小层级模块，它们是人们完成每个基本居住行为对应的家具模块，一般是由部品模块本身尺寸与人们使用所活动范围共同构成一个行为单元，且人们活动范围在一定条件下是具有可以重复利用的空间，所以在部品模块模数尺寸制定要满足基本的使用与兼容组合的属性。

3.3功能模块分类及构成

长租公寓套内空间的基本构成实际上就是指的是长租公寓套型内基本功能空间的组成，如图5。套内空间是租客日常生活空间，需要具备满足基本生活条件。为满足基本的居住生活需求，长租公寓套内空间基本分为两类空间，一类功能空间是必备的，一类功能空间是提升居住品质的。

图5长租公寓平面基本构成模式(图片来源:自绘)

3.4套型模块分类及构成

经网络资料查询统计，现目前长租公寓市场上，根据居住形式与空间布局的不同，可将长租公寓套型基本分为平层套型模块、吊床套型模块、loft套型模块和一门两层双户套型，但是目前成都市场上主要存在平层、吊床和loft三类套型，一门两层双户套型主要在北京、上海、深圳等城市有出现。

总结

为了适应市场的发展需求与公寓项目设计走向，越来越多的长租公寓开发运营企业开始探索长租公寓模块化与标准化的设计策略。通过理论分析，主要要从市场化运营模式入手，分析国外优秀案例运营与设计上的特点与关系，总结经验，为我国尚不成熟与健全的制度与理论提供相关的借鉴与建议。

参考文献

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