浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善

关亚楠

摘要：不动产指的是土地以及土地上的定着物，它是一个人财产的重要组成部分。不动产的登记则指不动产的归属人或者不动产变更权利主体的当事人按照相关的法律法规，向有关登记部门提供相关的有效证件，以此来证明不动产的归属权和变更权。在现代社会当中不动产的范畴虽然比较宽泛，但是房产是当前关注度最高，也是最为热门的不动产。

关键词：不动产登记；不动产管理；房地产

引言

不动产登记制度，是指物权所有人提出申请，由相关部门将其提出的权利与变动内容进行记录的法律行为。近年来，随着不动产登记信息平台的上线运行，不动产登记工作在效率上不断提高，为进一步落实国家相关政策，相关部门应尽可能缩减不动产登记过程中的各类手续，确保材料的及时、准确提交。当然，我们也必须意识到我国在不动产登记方面仍然存在很多问题，本文就此展开研究，希望为推动我国不动产登记管理工作的逐步完善提供一定借鉴。

一、不动产登记制度的含义

当前我国实施的不动产登记制度，以《物权法》等法律法规为依据，以不动产登记中心为登记部门，采用全国统一版本的登记簿，将不动产信息纳入统一的信息平台，使不动产登记实现了依据、部门、簿册、信息的全面统一。该制度不仅有助于维护交易市场秩序，而且有力保障了公民的物权和国家税收。

二、我国现行不动产登记立法工作存在的问题

（一）相关法律法规有待完善

作为不动产登记制度实施的主要依据，现行的《物权法》中，并未将所有不动产类型都纳入其中，如自然资源类不动产就不能适用该制度;另外，对于大型机械设备是否应当作为不动产，相关法律法规中也没有明确的规定，使该制度在具体实施中面临一定困境。根据现行法规，如果在对不动产进行登记过程中出现错误，可以对其进行更正，但是对于登记错误造成的损失，目前尚未提出相应的登记错误赔偿机制。因此在出现错误登记问题后，当事人通常要借助于行政诉讼追究赔偿，该方式不仅程序复杂、所需时间较长，而且诉讼效果并不理想，反而加重了当事人的负担。

（二）不动产登记人员素质有待提升

不动产登记属于综合性工作，对于登记人员的专业知识和能力都有一定的要求。不过，当前我国在选聘不动产登记人员时，对于从业人员的素质要求并不高，目前大部分不动产登记人员学历低，而且缺少足够的培训，导致其业务能力相对偏低，虽然登记部门要求登记人员持证上岗，并对其进行资格考试，但是考试难度相对偏低，而且并不要求登记人员通过司法考试。除业务能力外，很多不动产登记人员缺乏良好的服务意识，对权利人的需求或咨询缺乏足够的重视，导致权利人对不动产登记的满意度偏低。

（三）办证登记效率较低

受到部门利益化现象和信息化程度相对偏低的影响，各部门在进行不动产存量数据共享时存在一定阻碍，缺乏便捷的共享渠道，部门之间的协作效率相对较低、数据移交速度较慢，对于信息难以充分的利用，严重降低了登记效率。由于不动产原有存量数据规模巨大，而且在数据登记标准方面存在一定差异，整合难度相对较大，尤其是农村宅基地存在数据不完整的情况，进一步降低了不动产统一登记的效率。

（四）信息登记监管不到位

对于不动产信息登记，目前并未形成完善的监管体系，信息登记的透明度相对偏低，很少对其进行检查，再加之不动产登记信息部门相对分散，加大了信息登记监管难度，为不法分子留出了可乘之机。因此，常有部分相关人员从中谋取私利，滋生出一系列腐败事件，使国家和权利人的合法财产遭受损失，对于政府部门的公信力，也造成较大的负面影响。

三、对我国不动产登记制度的立法思考

（一）我国不动产登记应采取生效主义

在我国的不动产登记法律当中有两种程序，其一是生效主义，其二是对抗主义，这两种模式各有优缺点。通俗来讲就是对抗主义要求的手续比较简单，在物权变动时尊重双方的口头约定，但是一旦出了问题善意的第三方会造成比较大的损失。生效主义就是办理的手续相对来说比较繁琐，对物权的变动有着严格的要求，能够最大程度的保证物权变动双方的权利，维护双方的权利。生效主义是随着房地产市场的火爆发展和兴起的，主要是房子属于当事人重要的一笔财富，在交易当中一旦出现问题，后果就比较严重。如果在登记当中仅仅采取对抗第三人的要件，那么房地产的开发商很容易出现“一房多卖”的现象，即与两个或者两个以上的当事人在不同时间签订相同的合同，这就严重的影响了房地产的交易。

（二）不动产登记应采取形式审查制度

在我国不动产登记的审查方式分为实质和形式两种，客观来讲当前我国的公信力缺乏有效的制约，在这种情况下，实质审查容易造成公权力对私权利的干扰和侵犯。形式审查则是要求审查人员必须要走合法的程序来实现对个人不动产的审查，这是对当事人的一种保护。当然目前形式审查制度也存在缺乏公信力的情况，但是形式审查制度的缺点相对来讲比较容易解决，可以通过相关的证件来解决，例如不动产产权证书。因此，形式审查的优点相对来说比较多，操作性也比较强。

（三）建立预告登记制度

预告登记是为了方便以后不动产物权的变动。预告登记有利于保护当事人的合法权益，能够维护不动产市场的交易安全。同时构建预告登记应当明确：首先是申请人的资格确定。预告登记可以由当事人和交易人共同申请，也可以单方面根据合同单独申请。其次，预告登记的范围应当明确和具体，这样产生问题以后可以就具体的东西来分析原因和解决问题。最后预告登记的法律效力，预告登记可以有效的对抗不动产的所有人和任意第三人。

（四）进一步扩大不动产登记的范围

随着经济的发展以及社会的进步，出现了很多新的物权种类，而原有的登记制度已跟不上时代发展的脚步，已无法适应新的工作形势，因此要在以后的工作中进一步扩大不动产登记的覆盖面，如此才能进一步提高不动产登记的工作质量，有效缓解各地在相关工作中的混乱局面，确保群众满意度的不断提升。具体来说，我们可以从如下几点着手：首先，随着科技的进步，很多新型的物权种类出现在我们的生活中，为了使其尽快获得法律的保护，确保公民权益不受损失，就需要对这些新的物权进行细致的划分，从而能够进一步增加不动产的效力。当然，在开展各项工作时，我们必须要认识到不动产所依托的是土地，所以说，扩大土地登记范围也就是对土地权利的进一步扩展。其次，通过对我国现行不动产登记制度的分析可以发现，审查制度的建立也是刻不容缓的，如此才能有力的确保不动产的安全性、可靠性，确保交易的进行是在法律约束的范围以内，从而充分满足群众的各项需求。

结束语

综上所述：当前不动产是人们的一项重要的财富，指的是土地和土地定着物，不动产的登记主要是对不动产产权人的变更和确定，尤其是对房地产市场房屋变动的一种管理制度。但是目前来说我国的不动产登记还存在一些问题，为了保护不动产当事人的利益，提高不动产登记机关的工作效率，便于人民群众的登记，就应当从立法的角度予以解决，首先是不动产登记应该采取生效主义，而不是对抗主义，这样更能保护双方的利益，其次是不动产应该采取形式审查制度，同时结合实质审查；最后建立预告登记制度，维护市场的稳定和健康发展。

参考文献

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