建筑工程管理在房地产项目建设中的运用分析

夏兆钱

【摘要】现阶段，我国的房地产行业有了飞速的发展，同时房地产事业在某种程度上促进了社会经济发展。因此，房地产事业对于社会的发展来说至关重要。要想发展好房地产事业首先就要做好建筑工程的管理工作，将良好的建筑工程理念渗透到房地产管理项目中，使其能够成为房地产项目的根基，只有做好根基，设计好框架结构，才能建出更好的建筑。

【关键词】建筑工程；管理方法；房地产项目

引言

目前，我国的房地产行业在国家的整体经济发展过程中占据着举足轻重的主体地位，是我国经济支柱行业之一，这一点，从其为我国 GDP 总量贡献的数据、创收比例占财政收入的比例、贡献纳税额比例占全国所有固定资产行业的总纳税额比例就可以看出。作为保障建筑项目工程质量、保障建筑企业利润空间关键的建筑工程管理工作，其在房地产项目建设过程中的运用，对于整个房地产行业而言都是相当重要的，甚至可以称得上是牵一发而动全身，所以，如何更好地实现建筑工程管理在房地产项目建设过程中的指导作用和良好运用，也是一个值得房地产行业深思的问题。

1 工程管理的发展情况

建筑工程管理和建筑工程相当于身体和血液，二者只有彼此合作才可以获得最大化利益。房地产建设工程规模庞大且复杂，牵涉多个部门和环节。工程管理就是设计精细合理的管理系统，主要为了压缩成本与控制质量，各个部门构建一体化垂直管理系统，进一步有序开展工程管理。具体是严格管理建筑质量、工程进度、建设安全与投入成本等。若忽略彼此存在的内部关系，必定无法为企业创造高额利润。随着我国房地产市场发展日趋稳定，加之我国人口众多，居民将住房作为刚性需求，表明我国房地产事业拥有较好的发展潜力。

2 建筑工程管理在房地产项目建设中存在的问题

2.1 建筑工程施工前期的准备工作没有做到位

首先，某些建筑工程自身设计不合理，在从事房地产项目的设计时没有考虑好周边各项因素，如地理环境、周边建筑等，所有建设设计不能从根本上出发。其次，房地产的施工项目与实际施工技术严重不符，存在脱节的现状，严重影响施工效率。最后，部分房地产企业在进行设计与施工时根据就没有考虑过工程造价以及成本预算的问题，还有很多房地产企业为了能够获取更高的利润，在施工中出现了违规操作的行为，或者在建筑工程施工中偷换施工原材料，以劣质的材料作为建筑施工材料，严重影响整体建筑工程的质量。

2.2 进度管理

在项目建设过程中，进度是关键内容，随着不断创新的施工技术，房地产规模也在持续扩大，结构逐步增加了复杂性，诚然不少因素会影响施工进度。同时，由于城市建设发展的需求，现代项目对工期产生了极高的要求，造成不少企业为了追赶工期，忽略了项目的前期准备，过于草率地开展前期调研工作。在施工之前无法做好准备工作，材料、人员和设备都没有彻底到位，虽然可以迅速开工，但随着建设水平的提高，逐步表现出前期准备工作缺陷，较大程度地影响了建设工期。另外，不少房企为了压缩施工时间，简单粗暴地处理施工问题，相应威胁了建设工作，威胁了进度管理工作的开展。

2.3 工程成本管理缺失

部分工程管理团队对于房地产工程施工过程中的各项工程造价项目的具体花费把握不够精准、不够到位，很容易造成了不必要的浪费，也给工程投资带来到了额外的负担，这种现象一旦得不到遏制和及时的管理控制，会导致部分工程项目在进行过程中就出现了储备资金短缺的现状。此外，部分施工管理团队对于施工过程中财务管理工作不加重视，使得工程施工成本产生无节制的增长，给整个工程的总预算带来了极大的负荷，也给开发商带来了很大的资金压力。

3 建筑工程管理在房地产项目建设中有效的管理措施

3.1 进一步完善建筑工程质量监管体系

首先，要完善房地产项目在建筑工程中的各项监管制度，使其能够有效提升建筑工程的监管质量，并成立专门的监管部门，使其能够对房地产项目进行有效的监督和管理。其次，还要形成有效的监管制度，并要求监管人员能够履行自己的职责，以此形成有效的监管程度，确保建筑工程质量。最后，还可以使用科学化的监督管理方式，对各项数据信息进行合理的分析，或者借助BIM 工程管理方法来分析房地产项目建筑工程的有效数据，以此对整个建筑工程的质量作出一个整体的预判，确保工程质量。

3.2 采取全过程动态造价管理方法

为了保证项目顺利进行应开展有效的造价管理，利用科学的方法对造价有效编制，并在建设项目中全面落实造价，确保项目建设效益。通过对造价管理体系不断健全，利用动态控制方法，结合每个环节的造价管理内容，制定科学的管理措施，提升造价管理的有效性。尤其是合理处置材料差额，在总造价费用中施工造价费用达到 70%，为了有效管理造价成本，必须控制材料差额。全面思考各种价差系数和市场价格的彼此影响，严控材料费用。若发生较大价格变动，应对其特征合理描述，通过协商业主和施工单位，制定处理材料差额的方法。

3.3 建立健全、科学的工程造价管理工作体系

建立健全、科学的工程造价管理工作体系，需要从制度出发，建立工程造价管理责任制，将各个工段或者阶段的施工所需用料、花费与该部分的负责人挂钩，使其切身利益与该部分成本产生息息相关的联系，从而强化其成本意识，进而达到工程造价得以有效降低，工程成本得以有效控制的目的。

3.4 管理方法精细化

对于房地产建筑工程来说，使用精细化的管理方法能够在很大程度上保障建设项目的顺利进行，可以采用层次化管理方法，制定项目建设短期目标与项目规划以及企业发展的长期目标，并且将二者有机结合。例如，在房地产项目的前期，短期目标要做好阶段性的准备工作，从项目招标、建筑设计、施工方案、市场销售四个方面进行计划与管理，确定各项工作的完成时间，为建设项目有计划、有质量地实施提供依据；长期目标要做好整个项目实施的管理工作，明确工作任务量和工作的重点，与企业各部门和其他建设单位协调沟通，提高工作效率，优化产品质量，提升服务水平，而且还要对企业未来一段时间的发展方向进行分析规划，制定以年为单位的企业发展战略等等。

结语

综上所述，房地产项目工程管理过程相对复杂，要想达到广泛应用的要求，应结合施工管理问题，严控管理内容，在强化管理中逐步增加技术指导水平，定期培训管理人员，通过科学技术解决传统管理缺陷。

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