房地产政策与房地产市场分析

冯晓月

摘要：近些年来，我国经济发展迅速，其中房地产市场所贡献得份额不可小觑，房地产市场崛起的同时也带动了相关产业部门的发展。作为支柱产业，房地产业的发展与宏观经济走势息息相关，也与国民的生活福祉密不可分，在一定程度上影响到金融市场的稳定。然而就目前发展形势而言，我国房地产市场在某些方面仍旧存在问题和缺陷，在影响房地产行业正常发展的同时也波及到了其他产业，因此，相关问题急需得到解决。

关键词：房地产政策；市场分析

1 房地产政策控制影响因素

众所周知，该房地产政策控制的深化与提升，政策制度的增加，频率的提升是从未出现的。这充分说明了我国政府对房地产价格抑制的决心。在该控制中房地产价格为什么没有得到控制，反而增加。对此，笔者根据其政策控制影响因素进行简要分析。

第一，政策制度细则不够完善。现阶段，我国一些政策细则概念定义划分不够明确，使得政策制度的实施和落实效果不够明显。比如：在“国十条”出台后，其要求针对“房价较高、增长迅速”的城市制定抑制措施，不过，至今为止并没有对“房价较高、增长迅速”的标准进行定位，也未对哪些城市出现这一现象列为重点抑制城市。此外，在该政策中要求“房源囤积、故意提升房价”的现象的开发商或是企业，应加大惩罚和媒体曝光，严重者将取缔经营资格。但是针对房源囤积、哄抬房价的详细评定标准没有详细的指出。对于政策中被视为打击炒房者着有力一条，即：指导个人合理住房分配、调整个人房产效益税收制定有关内容，未有任何体现。针对开发商最有效的抑制方法，即：对后者展开土地增值税的“注重清点与检查”内容，在实际落实中也仅是形式化。

第二，地方政府自身效益和房价升降有着直接影响。我国在土地出让形式上，政府为成为房地产市场的掌控者，将土地售卖主动融合到房地产商品价值的生成，一些区域地租单价在房地产单价的50%之多。政府自身效益和房价升降有着直接影响。所以，针对一些建筑规模较大并且有较多债务的政府，房屋价格的降低易造成房地产市场交易量的降低，进而降低了整体经济进步。同时，使得完全依靠土地的财政单位也将出现财政赤字现象。所以，多数地区政府较为被动的进行该政策落实，不断的观察市场经济进而等待着减小控制力度。

第三，保障性的房屋建筑缺少可行性保护方法作为政府影响房产市场的主要政策依据。不管是经济收入较低还是中等收入的人都有一定保证，前提要求是对市场的“查缺补漏”。在国家新颁布的“国十条”中提出了：保障性住房对人们的重要作用，强调各城市应在近期制定和发布住房建计划，确定保障性住房、中小普通住房的建造数量与比重。保障性住房、棚户区域建设与商品房用地应在住房建设用地供应量的70%以上。同时，优先供应。伴随着近600万套保障性住房的政策落实，其房产市场走向了新的发展时期，进而弥补商品房不足，保障房市场空间较大，有待进一步挖掘。不过，在其过程中应注意，保障性住房政策对其主体的定义标准含糊、退出制度不健全。至今为止，我国仍然未有相关制度进行明确，只是国务院和部委部门有相关关制度与证法规。由此可见，保障性住房建设发展任重而道远。

2 我国房地产市场存在的问题

2.1 商品房住房空置率过高

目前我国房地产市场中，一、二线城市供不应求的情况较为突出，而三、四线城市在相关政策的帮助下，高库存的局面得到了缓解，但是有些地区的库存压力依旧比较大。根据国家统计局公布的数据显示，一线城市的房屋空置率最高可达到22%，二线城市比一线城市还要高出几个百分点，而三、四线城市的非核心城区住宅空置问题最为严重。按照国际相关标准，商品房供需达到平稳水平时，空置率一般是6%-11%，在该区间内的空置率有利于社会稳定和经济发展。如果空置率上升至10%-20%之间，那么相关部门应当出台相关政策来降低高库存，以此保持经济的平稳发展和房地产行业的健康发展。

2.2 住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位

现阶段，住房保障体系建设作为房地产市场调控政策的一个重要组成部分，是不容忽视的，但是由于资金和缺乏动力等问题，住房保障体系的建设速度较为缓慢。与西方发达国家和地区相较而言，我国的住房保障体系建设还处于不断完善的阶段，目前依旧存在着。由于目前住房保障在整个房地产市场中所占比例不大，使得很多中低收入家庭的住房刚性需求不得不寻求市场。

2.4 市场发展不规范，管理制度不完善

房地产行业经过数年来的发展壮大，已经逐步形成多层次的市场结构和多样化的交易方式。虽然市场信息公开，但又同时存在封闭、垄断的局面，而与之相比，房地产方面的管理制度和法规体系建设有些滞后，导致了房地产投资、投机等一些不良风气的产生，十分不利于房地产持续发展，同时也阻碍了国民生活水平的提高。

3 对策与建议

3.1 对政府房价监管和调控的建议

引导人们建立正确的住房观，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。先租后买，首先要有房可以租，其次要有稳定、便宜的房子可以租；先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位的普通商品房。这样不仅可以降低广大“房奴”的经济和生活压力，还能降低人们对住房的刚性需求量，从而缓解住房紧张的供求关系，使房价回归到合理水平。进一步提高土地使用效率。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划，同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定合适的住房用地供给计划。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，规范土地市场，打击土地投机，解决低价供地、无序竞争的问题，从而间接调控房价。

3.2 对房地产企业自身生存和发展的建议

房地产企业是一个典型的资金密集型行业，发展的过程中需要投入大量的资金。因此房地产企业就必须具备发展的眼光，根据我国经济发展新形势制定符合企业自身状况的发展战略，健全现代企业的制度规范，强化企业内部的核心竞争力。着眼当下时局，抓住机遇去库存。坚持合法规范经营。近年来，房地产开发商经营违法违规现象时常发生，企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显上升趋势，有些项目甚至影响了社会和谐稳定。因此各开发企业应引以为戒，加强自律，依法开发，诚信经营，共同维护房地产市场秩序和房地产行业发展环境。注重品牌化建设。品牌的不可替代力量已经得到越来越多的企业管理人员的认同，也在当今房地产企业的竞争中发挥着至关重要的作用，对提升房地产企业的市场占有率有着很大的推动作用。无论是项目的地理位置，受众群体的差异还是项目利润空间等原因，都要从长远的角度来看待房地产项目的建设和房地产企业的发展，事实证明，形成强有力的品牌意识，这对企业的长期发展有着积极的影响。

结语

纵观我国近年来房地产业的发展情况，我们可以发现近年来我国的房地产业整体发展正处于下滑阶段，在发地产业发展中还存在着许多的问题，影响着我国房地产业发展的健康性与稳定性，这也导致了房地产供应过剩与大量刚需消费者买不起房的问题共同存在的尴尬局面，要摆脱这一局面，还需要针对有关政策因素对于房地产发展的影响进行深入研究，合理进行政策调控，推动房地产行业在未来的健康稳定发展。

参考文献：

[1]政策:调控固本优化结构应对:调整节奏以新为进——2016年中国房地产市场总结及2017年展望[J].房地产导刊,2017（01）.

[2]张风华,孙熙隆,刘佳佳,高雅,汪寿阳.我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究[J].科技促进发展,2017（01）.