公园邻里式商业综合体——“万科派”

汪宁

摘要：本文通过介绍万科江燕路项目（即“万科派”）公园邻里式商业综合体建筑设计，从建筑定位、道路交通设计、建筑设计等方面，试图总结这种公园邻里式的商业综合体的一些特点及发展趋势。

关键词：万科派；公园邻里式商业模式；商业综合体

1工程概况

广州万科江燕路项目（即“万科派”），位于广州市海珠区江燕路101号，由广州云外仓储有限公司建设，项目建筑面积约77247平方米，其中地上面积约41313.6平方米，地上建筑层数共二十一层，首至三层及四层北部为商业餐饮功能，四层南部及五层至二十一层为办公功能，建筑高度约98米。地下面积约35933.4平方米，共四层，提供约487车位。建设用地面积约10559平方米，用地性质商业和办公。

1.1建筑定位

本项目位于老城区海珠区内，居住人口较多，消费需求庞大。周边原有南泰百货批发中心市场。再有地铁2号线与地铁12号线上盖，与江泰路站无缝连接，保证了一定的商业人流量。在地块的南边为规划公共绿地。

用地北侧为多层住宅群，西面隔江燕路与燕汇广场相对，用地南侧相隔城市规划道路是高层住宅，用地东侧为江南大道和地铁江泰路站C出入口。用地西南端有8层保留宿舍楼。（图1-1）

本项目将成为该区规模最大的公园邻里式商业广场，和以年轻买家为对象的高层办公。

图1-1万科江燕路项目修规总平面图（来源：作者负责项目修规总平面）

1.1.1商业定位——公园邻里式商业模式

由于地块位于老城区居住区内，建筑密度大，并且为了满足南泰百货批发中心市场主、从业人员及周边居民的日常生活需求，突出购物与餐饮等服务功能，商业定位公园邻里式商业模式。结合用地南边规划的公共绿地景观与商业完美融合，将带给周边居民及游客“赏心悦目”的公园式购物场所。

1.1.2办公定位——LOFT公寓式办公

为了满足地块内小企业、周边南泰百货批发中心市场、青年白领的商用或居住的需求，突出办公空间的多功能性，办公定位为LOFT式的公寓式办公。

多选择小户型4.5米层高，精装公寓，每个独立的单元都是方正实用，并且配有独特的休闲阳台，营造健康休闲的办公氛围。适合租赁办公、仓储、购买居住等多方需求。地理位置佳，交通方便，环境优美。

1.2道路交通设计——人车分流

通过设计和组织完善的人行系统和人车分流的内部交通体系，实现本地块内人流的快速疏散通达，区域内南北，东西向的交通流线畅顺，为商业区提供一个良好的人行交通环境。

车行系统：本地块主要车行主入口设于地块西北角上，与江燕路连接，出口设于南边规划路连接。此车道为5米宽单行车道，同时为建筑周边提供环形消防车道。此车道连接地下商业及地下车库，为商业后勤和物流运货提供方便。

人行系统：地面人流通过东西两端广场人行系统、首层两侧店铺挑廊以及商业广场内多条的人行天桥，将人流带到商业的每一层。至于地铁人流则通过地下层的人行系统，经下沉广场庭院及垂直交通系统连接地铁到商业建筑主体的各个部分。

1.3建筑设计

建筑布局分成南北两块，通过人行天桥和商业外廊联系各层商业，各层利用露台、外廊与首层的公园式购物街相呼应。下沉广场的设置使得地下一层商业地面化，提高商业价值。这种公园邻里式商业模式打破了传统的封闭式构造，形成“内街”式购物中心。由于退日照间距的问题高层办公塔楼位于用地南边，正好为裙楼之间的商业广场提供天然遮阳屏障。首层局部架空使得用地内的商业下沉广场、公园式广场与南边的公共绿地广场相互连通，丰富了商业购物环境。（图1-2）

图1-2万科江燕路项目整体效果图（项目方案效果图）

地下二层与地铁出口直接相连，地下一层和地下二层主要业态为潮流服饰，精品饰品主力店，休闲餐饮，超市等，吸引人流。

首层为对外开放的商业街式的店铺形式，结合广州传统典型骑楼，二层周边悬挑，即可遮阳又可挡雨的功能，体现建筑设计的他、地域特色。主要业态为各类专卖店、精品店、休闲餐饮等

二层通过天桥连接南北边两栋商业裙楼。主要业态为品牌主力店，美容美发，儿童游乐，休闲餐饮等，

三层及四层为中型餐饮，中餐厅及西餐厅。

二层和三层的连廊、平台贯通交通系统，将各商业模块联系为一个整体，形成了丰富、整体、连续的商业空间，与此同时，通过一些悬挑的露台、外廊等，使每一个景观，都有与周边环境相融的业态和商业氛围。（图1-3、1-4）

公园式商业综合体的特点

商业模式在经历了个体商业街、名店商业中心、大型仓储超市、SHOPPINGMALL等四个阶段之后，一种更具生命力的商业形态——第五代商业模式公园式购物广场应运而生。

公园式购物广场为多业态集合体，吸收SHOPPINGMALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，通过特色的建筑装饰风格、精美的景观环境打造、商家形象店体验店营造出公园式的商业形态，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的怡景、闲适。

公园式购物广场将游憩、公园景观、房地产、主题商业有机结合起来，突破了单一的开发概念，具有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境，在发挥了商业服务主体功能的同时，兼而成为拥有公园功能的城市公共生活空间。

这种公寓式的购物广场与公寓式办公结和的综合体，在一些老城区中可以作为其发展的主要方向，既可以满足周边居住区的对商业的需求，有满足不同人群的居住需求，提高了用地的价值。

3.结束语

综上所述，公园式综合体是未来商业多元化发展由点、线、面发展的新趋势，丰富的购物空间把商业购物环境结合室外环境，既丰富了购物环境有改善了以往封闭商业形式，也为办公空间提供更好景观环境，提高办公的商业价值。