房地产企业住宅产品标准化之路初探

徐清杰

摘要：在我国社会经济不断发展的今天，我国的城市化进程也在不断的加快，因此房地产企业也开始变得越来越多，而且其有力地推动了我国城市化建设的发展。住宅产品是房地产企业的主要产品，同时也是人们满足自身生活需要的刚需品。本文对住宅产品标准化的层次、目的和内涵进行了介绍，并且对住宅产品标准化得以实现的四个阶段进行了分析。为了能够确保住宅产品标准化的实现，本文还将标准体系结构模型初步地建立了起来，希望能够对广大的房地产企业具有一定的借鉴作用，并且促进房地产企业住宅产品标准化的实现。

关键词：房地产企业；住宅产品；标准化

我国的房地产行业在宏观调控不断加强和深入的今天变得越来越成熟，而发展到成熟阶段的房地产行业必然要采用标准化的产品取代粗放化的产品。除此之外，房地产企业也存在着不断发展和变化的发展模式，这样就加剧了房地产企业的优胜劣汰。在这种情况下，房地产在市场竞争中的利器就变成了住宅产品的标准化。由于住宅产品的标准化而直接催生了住宅产品的规模化和产业化，谁具备了标准化体系这样一种完善的技术资本，在具有同样的房地产市场资源的条件下谁就能够真正的占有市场，并且拥有行业的未来。通过对发达国家房地产行业的分析，我们可以发现，只有实现标准化和产业化之后住宅产品的品质才能够得到有效的保证；只有使住宅产品实现标准化，才能够确保房地产住宅产品做得越来越精，最终能够使人们的各种需要得到充分的满足。

1.标准化的含义分析

所谓的标准化主要指的是：在管理、科学、技术、经济等各种社会实践中，通过标准的定制、发布和实施从而使重复性事物和概念达到统一，最终能够最大限度的获得社会效益和最佳秩序。立足于系统论的观点，我们可以发现，标准化就是要将内耗消除，使协调性得以加强，将各种关系理顺，从而最终使产品生产的效率和质量得以提升。总而言之，标准化就是一个不断地对产品进行优化，使其实现有序化的这样的一个过程。作为一种管理模式、一种思维模式，标准化同时也是产品的技术标准。产品观念的改变是标准化生产的体检，而产品设计生产的标准化在标准化生产中则属于非常重要的一个组成部分。产品标准化就是要实现流程体系的标准化、设计的标准化、质量管理的标准化体系的标准化，甚至还包括合作伙伴选择的标准化。由于在现代社会人们对体验和个性进行了高度的强调，因此标准化不单纯的只是要保持产品的一致性，在这种情况下完全标准化的产品无法使客户在居住空间中的心理、时间以及空间等各方面的需求得到满足，所以产品的细节一致并不是产品的标准化的主要目的和主要内容，而产品标准化更多的是对产品性能标准化的强调[1]。

2.产品标准化的目的

从广义的层面来说，房地产企业住宅产品标准化的最为主要的作用就是使房地产产品的自身质量、服务等得到改善，使其能够适应预定的目标，同时其最为主要的目的就是能够在既定的范围之内使产品达到最佳有序化程度。在目前我国的房地产产业对标准化进行推行，首先有助于帮助房地产企业将良好的品牌形象树立起来，而且在积极推行标准化的情况下，还可以通过对某种程度上的一致性的利用实现节约、设计时间以及降低成本的目标。其次，在工厂化中标准化属于初级阶段，而要想做到工厂化，必须要设计产品的标准化，并且采取有效的措施确保实现标准化生产，最终能够保证产品的工业化和通用化的实现。最后，企业实施多项目开发的基础和前提就是要将标准化的产品模式确立起来[2]。

3.我国房地产住宅产品标准化的四个层次分析

出于对我国房地产企业能够接受的标准化的程度以及我国房地产产业发展的现状的考虑，可以采用4个层次的方式对我国房地产产业住宅产品标准化进行划分：首先是部品标准化，其次是模块标准化，再次是产品标准化，最后是产品性能标准化。然后以这四个层次为基础，最终能够确保住宅产品工业化的实现。在我国住宅产品工业化中虽然将住宅产品标准化发展的方向明确的提了出来，然而并非是所有的住宅产品都必须要将住宅产品工业化作为终极目标。我国的房地产企业可以以自身的实际情况为根据，选择具有较高房地产市场认可度、比较成熟的房地产产品外观以及受到广泛喜爱的住宅产品户型等作为先导，并且将其作为对住宅产品标准化予以实施的切入点，从而能够逐步的实现房地产企业住宅产品的标准化。

首先是房地产住宅产品部品的标准化：我们都知道房地产住宅产品具有千变万化的住宅形式，然而其构配件也就是最基础的组成细胞却具有相对不变的特点，不管是在我国南方，还是在我国北方也好，所有的住宅产品构配件都具有相对稳定的特点。因此可以采用工厂化的方式对住宅产品的构配件进行设计和制造，这样就能够奠定房地产企业住宅产品实现标准化的基础[3]。

其次是房地产住宅产品模块的标准化：也就是做一个产品将住宅拆分出来，然后对起重的模块化进行确定，最后实施标准化设计。

再次是房地产住宅产品产品标准化：也就是推广已经成功的产品定型化和成熟化，而户型设计标准化则是其重点，其主要包括产品户型的节能处理方法、厨房位置、阳台、窗户、高度、流线、功能配置等，同时还可以以固定的户型为根据将几套不同的外立面设计出来，这样除了能够使标准化得以满足之外，同时也可以对个性需求予以兼顾。

最后是房地产住宅产品产品性能的标准化：如果产品性能标准是针对高端产品客户感受而设计的，那么其属于高于产品标准的要求，因此其往往对产品细节的一致性并不看重，而是立足于几个层面是客户对产品品质有所感受。

4.房地产企业住宅产品标准体系的结构模型

以我国公布的住宅部品体系框架为根据，可以采用十大系统对整个住宅体系进行划分，从而能够进一步的划分住宅的标准模块和部件分类，这样就能够有效地推进住宅产品的标准化。首先，其硬件主要包括小区配套系统、设备系统、其他内部装修系统、厨卫系统、交通系统、隔墙系统、外护卫系统、结构系统等。其次，其软件主要包括管理系统以及建造技术系统等。建立标准化的建筑体系是最高层次的标准体系结构模型，同时也属于整个住宅标准体系的核心内容。住宅部品体系标准化属于其第二层次，将标准化的工业化生产体系建立起来是住宅部品体系标准化的主要目标。住宅部品体系的标准化主要包括相关引用标准、部品的质量控制与保证、工程应用的可实施性的要求、功能试验和检验方法、组合性功能试验与检验要求、制品和材料的技术性能要求、部品的功能与性能要求、部品的系统构成、适用条件与范围、各类部品的定义等[4]。而施工技术及管理标准化属于最低的层次，而且施工技术工业化是其最为主要的目的。

5结语

在我国快速推进城镇化的今天，我国出现了越来越多的房地产企业，而且房地产企业已经成为推动我国社会经济发展的重要力量。在市场竞争越来越激烈的今天，房地产企业必须要对住宅产品标准化予以积极的推行，要以各地域不同的文化特点、经济特点为根据设计出科学合理的标准化体系，并且对产业链进行积极的整合，从而能够将良好的产品品牌树立起来，不断的提升自身的市场竞争力，最终能够获得更大的经济效益和社会效益、

参考文献：

[1]赖一飞，龙倩倩，周雅.城市商品住宅价格合理性实证分析[J].科技进步与对策.2011（13）

[2]王佳.关于住宅产品景观标准化研究工作的探讨[J].住宅产业.2013（Z1）

[3]陆士飞.谈住宅产品及其研发[J].住宅科技.2013（04）