商品住宅批量精装修关键施工过程研究

许足心

摘要：随着人们对建筑产品品质追求的不断提升，及消费理念的不断升级，精装修住宅模式成为了各大地产商的新型开发模式，并逐步成为未来楼市住宅产业化的主流住宅趋势和市场竞争的高级形式。但就整体而言，我国建筑行业发展方式仍较为粗放，由此提升批量精装修工程项目施工质量，就成了精装修工程项目管理转型升级的迫切需求。实现施工过程的科学管理，不仅能实现批量精装修施工质量精品化、效益最大化，而且还能提高住宅建筑的品质。

关键词：批量精装修工程；施工关键过程；研究

一、批量精装修关键施工存在问题与原因分析

1.施工工序不够合理

批量精装修施工对施工组织安排有着较高的要求，工序质量也一直是精装修施工质量管控的重点，施工前必须要明确材料、施工工艺，并坚持样板先行的原则。但就目前而言，由于工期紧张，往往会形成连续施工、交叉施工等局面，如果对这一过程中的衔接工作不能进行统筹安排，很容易导致工艺次序错配问题，进而衍生出质量问题，影响着住宅的品质。

2.材料管控过程失衡

精装修住宅逐渐成为了开发商市场竞争的高级形式，并逐步形成了自身的规范标准、材料采购参考性准则，如甲方供应、甲指乙供等。但对于批量精装修施工来说，施工方并没有对材料的供应计划、进场验收和用途控制形成系统性的施工管理标准，由此导致了间接性质量问题无法控制，施工成本增加等问题。

3.质量控制乏力

精装修施工全过程控制能对施工质量问题漏洞进行严格追溯，真正解决每分项工程间的施工质量问题，能有效的保障下一道施工工序的施工质量。但就实际来说，对精装修施工质量管控多流于形式的追讨，对于施工前期的成品保护行为没有进行精细的安排，制定的规章制度在执行实施过程中推行乏力，导致装修完成的成品质量与装修直观效果大打折扣。

4.施工进度滞后

由于精装修的设计和施工的介入项目时间不易确定，使得精装修工程的工期较为紧张，容易发生三边工程和赶工期局面。并且装修过程中，各工种交叉作业，现场的冲突不易被发现，往往在项目后期才被发现，由此造成的返工将极大的增加工程成本。各专业工种信息共享率低，影响了工作效率，且前介工序无法提供工作面，造成了工期拖滞。

此外由于工期的紧迫性，精装修过程中经常出现各工种都抢先要求自己的施工界面，没有从整体上看待施工冲突，导致不能协调作业，施工开展过程堵塞，各工种未进行系统性的交圈，进而对项目整体产生间接性的不利影响，如工期滞后、建筑整体质量下降等。

二、住宅批量精装修施工的技术要点

在充分考虑上述要素后，还要结合住宅批量精装修的实际经验，总结出精装修住宅的技术要点，主要包括以下方面：

1.设备以及材料的技术管理

监管人员进行现场考察，对材料、设备的采购进行监管和把控；实行材料验收签字制度，明确工作人员的职责；对批量精装修住宅的施工过程进行详细的记录，为后期工作的顺利展开提供依据。

2.施工过程的技术环节

房子装修包含的环节比较多，例如有设计图纸、材料采购、地板留缝、安装吊顶等环节。施工时，必须严格按照规定的顺序来进行。主要内容：①施工前聘请专业的设计人员设计好房屋的样板图纸；②选购合格的原材料，做好样板间；③施工开始后，选派监管人员到现场，进行全程监督与跟踪。每完成一道工序，都要进行自检、互检，并派专业的技术人员进行技术检测。检测合格后，才能进行下一道工序，从而确保整个批量精装修住宅的质量。

3.施工的关键

在批量精装修住宅施工过程中有些环节技术要求较高。这些环节完成质量的好坏直接关系到整个住房的质量。因此必须加强管理。具体包括以下方面：①在安装吊顶时，根据结合房屋的空间选取吊顶的尺寸、标高和造型，使整个房屋空间分布合理；②卫生间、厨房等工程施工时，需采取防水措施，以防室内渗漏水。在施工中要严格按照施工工艺进行。施工结束后，要进行48h的防水实验；③墙面的涂饰影响到整个住宅的美观，墙面施工质量不好，容易发生裂缝、起皮、反锈等问题。因此在涂抹墙面时，要保证涂料的质量，并检查涂料的型号、品种和颜色，然后均匀的涂抹；④电线预埋时，保证预埋时线条顺直，接缝严密等，避免漏电现象发生；⑤由于地面会出现起潮现象。

三、批量精装修施工关键过程分析

1.加强施工方案设计管理

首先是做好设计方案的评审。一般应以多方案比较为原则，通过对多家设计单位进行方案设计投标，确定初步方案，然后由评审会给出评审意见，最后再组织设计师根据评审意见进行后续设计优化，优化过程中要及时上报公司备案。其次是加强施工图纸管理。施工图纸是施工的依据，如果施工图纸中存在选材不明确、没有节点详图等问题，就无法做到精细化施工管理，甚至会导致返工问题。由此在施工图的深化设计过程中，一方面要明确对客厅、卧室、卫生间等部位的地面完成面标高控制；另一方方面要注意各工程的连接缝、地漏周边拼砖等部位材料的选择。此外在项目竣工前，还要做好图纸的发放及存档工作。最后是加强工序质量控制。工序质量管控是精装修项目中的重点内容之一，各项工序施工必须样板先行，并经发包人认可后进行严格施工。同时精装修施工技术组在每道工序施工前一周，应对相关人员和单位做好统一交底，施工人员必须按照交底施工，如果有更好的技术改进建议，应与技术组沟通后方可施工。

2.材料供应管控

装修材料供应及控制既是减少间接性的成本增加的重要措施，又是确保装修质量及进度的最基本要素。首先应做好权责划分。也即是根据精装修项目用材的实际特点，对施工材料供应及控制进行科学决策，保证及提升施工作业效率。具体来说一是坚持独立性原则，通过界面矛盾分析，来增进各执行主体之间的合作协调，避免职责交叉；二是坚持系统性原则，结合施工的“进度、质量、成本”三控目标进行实务化关联，增加工序的衔接性。其次是做好材料供应的规划。一般来说精装修住宅采购模式为甲指乙供，主要材料根据清单提供的规格、品牌、型号进行样本确认，如石膏板、墙地砖、玻璃、门五金、开关插座、乳胶漆涂料等。因精装修工程材料众多，选择优质的供应商是保证工程的前提。依据现场进度及图纸，制定材料分批进场计划。材料的供应是批量精装修工程顺利开展的关键，因材料厂家在全国各地，大多数材料都是从下单到排产及运输到场都需要较长的周期，材料提前到场，会造成场地的积压及场地囤货的紧张，材料的供应滞后，会造成人员的窝工，工期滞后。为了保证材料的按期供应，需按合同与供应商制定资金计划，定期与厂家沟通，遇到问题及时协调解决，若因需要驻场督促生产。最后是做好进场验收。装修单位可组织质量部、技术部、仓储人员等组建材料验收小组，对施工要求的材料清单制定出验收标准，为项目施工的顺利开展提供保障。对于到场的材料，验收小组要进行种类及数量的核对，确保供应商正确履行合同要求。验收合格后，验收小组要如实填写验收报告和验收合格证明，上交仓储部门入库[3]。

3.施工进度控制

一方面项目部应对关键施工进度节点进行合理的选取，并做好各分部分项工程施工关键路线的部署工作，确保精装修施工符合工期要求；另一方面施工过程中要结合工程特征对施工结构进行精细化分解，由此做到对施工工序组织管理的高效有序把控，并及时对进度偏差进行纠正。此外施工材料供应是施工进行的保证，相关部门要充分保证对装修材料的组织和供应计划，施工机械设备作业的可靠性，避免施工资源的现场供给滞后于施工进度。具体来说实现现场高效管理的措施有两种：一是集中加工工厂化，通过合理布置材料加工厂，对瓷砖、龙骨、板材、涂料等进行集中加工，以保障穿插流水高效施工的材料供应；二是施工环节可视化，对于设计要求的施工材料进行样本制作，并形成外墙砖及墙地砖排版图，方便工人读图，降低了施工难度。对于涂料、墙地砖等施工工序的完成状况及时上可视化展板。

批量精装修住宅工程进度

4.工种协调

概括来说，对于施工工法样板段过程中产生工作界面冲突的工种，应进行及时的解决处理，以保障施工的顺利进行。具体来说应由施工主管精确总结描述工法样板段的施工界面冲突的问题，并对问题产生的原因进行分析，制定出沟通解决方案，后期对沟通的效果进行跟踪，以改善冲突管理沟通机制。当沟通方案没有通过时，应重新修改方案，并对整改效果进行记录。如灯具位置的安装确定，为避免灯具安装设置凌乱，影响天花总体美观效果，应按照设备安装位置进行造型设计施工，当位置局部冲突时，要及时与设计人员进行协商；对于灯具的开孔作业，应由装修方在不损坏天花结构的基础上进行，机电安装方则应在天花龙骨施工前，将各专业设备安装位置综合图提供给装修方，以保证明装机电设备与整体装修装饰效果的协调性。以便为后续批量精装大面积展开施工做铺垫。

5.施工质量控制

（1）加强施工成品界面的质量移交：重点是做好三个方面的检查，一是对于天花平整、标高、渗漏等精装修无法掩盖的问题；二是强电线管、外窗淋水试验、地漏排水试验等容易受到土建破坏的工程；三是直接裸露在外的施工成品，如防盗门、栏杆、外墙等。

（2）做好穿插法前置工序良好的移交：以外墙涂料为例，在工序开始前，首先应对工法样板、安装户型样板、门窗定位和安装、外墙水电线管预埋以及隔水措施进行施工和验收，以保证工序交接的合理性。

（3）优化资源配置：根据施工进度表现及实际情况，搞好人员、工种、材料及机具的调度管理工作，提升材料的合理利用及施工机具的使用率，以避免产生施工间断所造成人员、材料、机具利用不足，产生浪费，或为弥补工期损失突击赶工，致使施工人员劳动强度增大、工程质量降低、工程成本提高等现象发生。

（4）加强文明施工：良好的现场环境和专业素养，是施工活动开展的保障，由此在施工现场管理时，要及时进行整理、清扫、清洁，通过整洁的工作环境来规范施工人员的行为，进而转化为安全意识，逐步形成标准化的文明施工。

6.成品保护

批量住宅精装修工程重要的管理点就要做好成品保护，成品保护减少维修费用及各施工单位及各工种之间的扯皮，从而侧面保证了工程质量。成品保护对象的不同，保护措施也不同，保护工序不被下道工序破坏，如入户门、幕墙玻璃保护起来等等，防止成品被偷盗及破坏的成品保护措施，如工地现场的出入管理制度、公区墙地面的保护。

结束语

总之，装饰装修已经是工程建设项目中一个不可或缺的关键环节。随着审美的提高人们对生活环境的要求不断提高，装饰装修行业也得到了迅猛的发展，由此对施工质量的需求也需要精益求精。相关施工单位要从设计构思、施工工艺、装饰材料等方面进行综合考虑，深入研究施工工序，力争实现住宅装修各方面的和谐统一。这既是对“创新、协调、绿色”的发展理念的相应，又是批量精装修施工走向集约化、规范化、标准化的必然选择。

参考文献：

[1]洪志华.房地产住宅项目精装修管理[J].江西建材，2017

[2]张建明.浅谈房地产住宅批量精装修项目管理[J].中国新技术新产品，2017

[3]韩耀泽，王德洪.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].绿色环保建材，2017